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Crédito hipotecario y blanqueo

La recuperación de la construcción privada y la redinamización de la actividad inmobiliaria cifran su esperanza en estos dos mecanismos. La aparición del crédito se dilata y el aporte del blanqueo será indirecto y selectivo. La ansiada recuperación pasa definitivamente para 2017




crédito hipotecario y blanqueo de capitales



En el ámbito de los negocios inmobiliarios ya no se habla del segundo semestre. Las fichas hacia una recuperación de la actividad se pasaron al tablero del 2017. La dilación en la puesta en marcha efectiva de líneas de financiamiento junto con la atomización de acciones y de diferentes proyectos en cabeza de distintos funcionarios del sistema financiero público provocó, después de alimentar una gran expectativa inicial, cierto desconcierto y desaliento en el sector.

La iniciativa inicial para poner en marcha un sistema de actualización que permitiera establecer líneas de crédito hipotecarias a largo plazo habilitada a principios de abril por el Banco Central, fue neutralizada y dispersada por medio del anuncio de nuevos créditos del Banco Nación. Esta situación abrió una suerte de juego de competencia que no colaboró con el necesario espíritu de lectura de coherencia de decisiones políticas en la materia, lo que resulta imprescindible luego de una etapa en la cual la desconfianza y la falta de certezas fueron la moneda corriente.

La Anses a través de su titular también se sumó a los anuncios de relanzamiento del plan Procrear con la iniciativa de subvencionar un porcentaje del pago inicial del monto no financiado en préstamos de vivienda, restringiendo su alcance a sectores de menores ingresos y con un sistema de ajuste, en principio, alineado a la iniciativa del BCRA.

En medio de todos estos anuncios, el senado de la Nación dio media sanción a un proyecto de Ley que establece una unidad de cuenta denominada UVI que actualizará depósitos y créditos en función del incremento del costo de la construcción (ICC Indec – Mod 6).

Dicho proyecto, además de permitir este sistema de ajuste, habilita la instrumentación de fideicomisos financieros para aplicar a préstamos de vivienda junto con la autorización al Ministerio de Hacienda y Finanzas Públicas para emitir un bono por 50 mil millones de pesos denominado en UVIs para financiar el aporte a fideicomisos financieros que se organicen para el otorgamiento de préstamos hipotecarios.

Por otra parte, el proyecto deja sin efecto lo impuesto en artículos del nuevo código civil y comercial que impedía la constitución de hipotecas bajo un sistema de ajuste, cuestión que había sido objetada por los bancos como un impedimento a la hora de poner en funcionamiento las líneas sólo con la circular del BCRA.

Si bien, el proyecto del senador Cobos que ya cuenta con media sanción por parte de la cámara alta, confiere el marco legal necesario e imprescindible para respaldar la utilización de un mecanismo de ajuste de depósitos, bonos y préstamos que permitiría multiplicar el otorgamiento de créditos para viviendas, los tiempos para su tratamiento en la Cámara de Diputados y el lapso de 90 días para su reglamentación en forma posterior a su sanción, harían que sea poco probable su entrada en vigencia antes del último trimestre del año.

Debido a esta última circunstancia y siempre y cuando el proyecto no sufra modificaciones sustanciales en la cámara baja, no puede esperarse la implementación de instrumentos de depósito y/o líneas de crédito hipotecarias ajustables por parte de los bancos hasta tanto no se encuentre en plena vigencia esta ley, lo que implicará una demora en la reactivación de las obras privadas y del mercado inmobiliario que podría darse vía crédito.

VER PROYECTO DE LEY ¨SISTEMA DE AHORRO PARA EL FOMENTO DE LA INVERSIÓN EN VIVIENDAS - UVIs – “CASA DE AHORRO”

Pero también por estas horas se debate en el Congreso de la Nación otro proyecto de ley, al cual dentro del sector del negocio inmobiliario se le atribuye suma importancia: el blanqueo de capitales.

La esperanza de una buena parte de brokers y desarrolladores inmobiliarios es que a través de esta nueva oportunidad para blanquear dinero un gran volumen del mismo se destine a inversiones en real estate. Sin embargo de acuerdo a como está planteado el proyecto no hay ningún incentivo adicional que pueda inducir a que el capital a blanquear se destine directamente a compra de inmuebles terminados o a participaciones en negocios de construcción, por lo cual el flujo de dinero que podría dirigirse hacia inversión inmobiliaria sólo se dará luego de cumplir con los tiempos mínimos de permanencia en cuentas o colocaciones exigidos en la ley y sólo si representa una opción rentable y conveniente para ese capital que, por otra parte, ya ha sido blanqueado con un costo y que podría ser alcanzado por mayor o menor carga impositiva según fuere su destino final.

Por lo tanto, de aprobarse la ley de blanqueo en línea con el proyecto que se debate hoy en el congreso, los efectos que del mismo puedan derivar en inversión directa hacia el sector inmobiliario, que serán por otra parte limitados y concentrados, no podrán verse materializados hasta luego del primer trimestre del próximo año.

Por otra parte una proyección conservadora con relación al impacto del blanqueo en el sector se sustenta observando el comportamiento del anterior blanqueo mediante cedines en el cual el vehículo obligado para blanquear capitales eran sí o sí los inmuebles. Según información que nos fuera suministrada por el Banco Central el pasado 2 de junio, dicha entidad emitió un total de 44.931 cedines por un monto de USD 2.492 millones. De ellos, al día de hoy, ya fueron pagados 38.487 cedines por USD 2.222 millones.

Ahora bien, teniendo en cuenta que la cifra blanqueada en cedines no resulta menor, que todo el dinero tenía como destino final la inversión en inmuebles y que, con todo ello, su efecto fue limitado para la reactivación general del mercado inmobiliario, aunque el contexto actual puede juzgarse más confiable, no debería exacerbarse el optimismo hacia que este nuevo blanqueo podría mejorar superlativamente la actividad inmobiliaria de manera directa en el corto plazo. De ser exitoso, sus efectos en el mercado se verían en no menos de dos años y de manera indirecta capitalizando nuevos desarrollos o mediante inversiones en fondos o bonos que fondeen créditos y proyectos inmobiliarios y/o de infraestructura.

VER PROYECTO DE LEY BLANQUEO DE CAPITALES

Así las cosas, si bien para ver los resultados de la implementación de ambas leyes deberá esperarse, sin duda el proyecto de ley de financiamiento a la vivienda debería recibir el apoyo y la colaboración explicita del sector de la construcción y del ámbito del real estate, ya que no tendrá sólo un alcance coyuntural y limitado sino que implica un cambio cultural que de manera directa y contundente repercutirá en la posibilidad de acceder a la primer vivienda en propiedad para la mayoría de la población, derivando un gran caudal del ahorro privado y público hacia la construcción y venta de viviendas.

El reclamo por líneas de crédito hipotecario para la clase media que fuera tan declamado en los últimos años por gran parte de los portavoces de cámaras y asociaciones inmobiliarias y de la construcción, debería verse plasmado en acciones de respaldo concreto y efectivo hacia el nuevo proyecto de ley de financiamiento de vivienda que está a sólo media sanción de convertirse en realidad.



© ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, viernes 3 de junio de 2016

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