Con mucho optimismo fue recibida la noticia de los lanzamientos de créditos para la vivienda, sin embargo existen una cantidad de inquietudes acerca de si este sistema podría convertirse en la tristemente recordada Circular 1050 del BCRA.
En el caso de créditos a largo plazo, es necesario generar mecanismos de ajuste monetario de las cuotas con relación a la actividad que se desarrolla, y no a otra porque estaría distorcionando los valores.
A finales de 1981 gracias a la formulación matemática, conseguimos evitar el desaucio de millares de argentinos que se vieron envueltos en la “trampa” que significó la aplicación de la 1050. Ya Santo Tomás de Aquino planteaba que las “Leyes injustas no son Leyes, por lo tanto dichas leyes no obligan”
LOS AJUSTES MONETARIOS
Son los mecanismos de corrección para mantener estable el valor de la moneda como “unidad”, y que permiten no distorsionar la transacción de bienes y prestaciones entre partes ajustando los valores nominales pactados en los contratos de diverso contenido.
¿QUÉ SON LOS INDICES?
En general todos los Índices que hemos utilizado hasta el momento se basan en la conocida fórmula de Laspeyres :
donde “Pt“ representa los precios promedios en el período "t" y "P0" los correspondientes a los valores en el año base.
Dichos precios o costos están ponderados por "Q0", que son cantidades físicas seleccionadas y que representan la estructura de insumos que hacen a la representatividad del índice que mide.
Así, si el índice corresponde al Costo de la Construcción, los valores de "Q0” representarían las cantidades de materiales y los tiempos de ejecución de la mano de obra que son necesarios para producir un cierto tipo de vivienda.
Si en cambio, el índice fuera el de Precios al Consumidor, generalmente llamado Costo de Vida, “Q0” representaría las cantidades físicas de los insumos que componen la canasta de la familia tipo.
O sea, que el índice representa la relación de los montos en $ que en determinado momento "t" cuesta hacer el mismo producto, o comprar la misma cantidad de insumos de una "canasta tipo", definida en el año base.
Como surge claramente, el índice es una expresión algebraica lineal, de manera que para en caso de que Pt no crezca el índice permanece constante.
¿QUÉ FUE LA CIRCULAR RF 1050?
El 1 de abril de 1980 el BCRA emitió la Circular RF 1050, que determinaba la mecánica indeaxtoria de los créditos a través de un Índice de Ajuste Financiera (IAF), y el BCRA mensualmente informaba sus valores diarios.
El BCRA ha definido en la Circular 1050 el IAF y dispuso la base 100 para enero de 1980. O sea, puede asociar esta idea a la de haber depositado $ 100 en esa fecha e ir capitalizando ese monto en forma continua y diaria.
Nos encontraríamos así que el IAF representaría el monto acumulado en función de una capitalización continua con tasa flotante, representada por la Tasa Testigo a 30 días - TT30 - aplicada diariamente.
Por lo tanto el IAF de un día t es
donde i es la Tasa Testigo a 30 días = TT30/100
que significa que el IAF de un día determinado es el IAF del día anterior multiplicado por (1 + TT30) elevado a 1/30, o sea, un día de un mes entero.
De esa fórmula surge que la única forma que el IAF no creciera sería que la TT30 nominal fuera igual a cero, situación que evidentemente no se dá y dudo que se dé en el futuro.
Esta situación podría expresarse diciendo que el público estaría dispuesto a depositar sus pesos a interés nominal nulo, lo cual, evidentemente es un absurdo ya que su rendimiento esperado es cero, o negativo a nivel real en función de la tasa de inflación esperada.
Para que el IAF disminuya la TT30 nominal debería ser negativa, que sería el caso de Suiza donde algunos bancos, en determinadas épocas y para determinadas líneas cobran una tasa a extranjeros para aceptar depósitos en determinadas divisas, que sería una especie de prima de seguro frente al riesgo que comporta le operación.
Como conclusión de lo anterior se deduce claramente que el IAF crece siempre, aunque todos los demás indicadores que miden la inflación permanezcan constantes. O sea si eliminamos totalmente la inflación, el IAF crecería en función de la TT30 nominal.
CONCLUSIONES
Es de estricta justicia el haber adoptado como índice de ajuste el CER, que es índice representativo del costo de vida, resultando la combinación más equitativa para cubrir los intereses tanto del deudor como del acreedor.
Esto no sucedía con la 1050, cuyo crecimiento exponencial se daba porque el índice era la tasa de interés que crecía a pesar que los demás índices se mantenían estables, por lo que no representaba la realidad del sector.
Por otra parte, fue una feliz decisión la de adoptar la UVI, que funciona como los VAVIs (Valor Vivienda) que lancé en el Banco Provincia en 1984, vinculando el valor del crédito en unidades del valor representativo del m2 de construcción., así los posibles efectos inflacionarios no afectarían las cuota.
Ing. Moisés Resnick BrennerEx Director del Banco Hipotecario Nacional
Con la colaboración del Arq. Ezequiel Resnick Brenner
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, martes 26 de abril de 2016
