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Los valores de venta en base a costos de reposición

El valor de las unidades de viviendas nuevas tiene como límite inferior su costo de reposición por debajo del cual no existe incentivo para un desarrollador llevar adelante su construcción. ¿Cuál es el valor medio por barrio? ¿Cuáles son los costos de reposición por barrio?




Canje de metros cuadrados por departamentos




Dentro de una economía de mercado el libre juego de la oferta y demanda establece el nivel de precios de los distintos productos y servicios. Pero, para que la oferta de un producto salga al mercado debe al menos cubrir los costos y brindar un margen de ganancia razonable en función del riesgo, el tiempo y el esfuerzo de dedicarse a producirlo para, luego, ofrecerlo y encontrar la suficiente demanda que necesita o desea ese producto y que tiene los recursos económicos como para adquirirlo.

Para el productor de un bien, por ende es definitorio analizar su costo, ya que al adicionarle su beneficio, arribará a un valor de mercado mínimo como para que ese producto salga a la oferta en el mercado. Ese será el piso de precio para la oferta más allá del cual comenzará a jugar la demanda su rol protagónico con su mayor o menor interés y presencia, traccionando hacia el alza o bien hacia a la baja el valor de la oferta, pero en este último caso ya a costa de pérdidas para el productor, que para una segunda oportunidad considerará si vale la pena seguir insistiendo o dedicarse a otra cosa.

Dentro de la industria de la construcción privada con fines de venta de su producto las reglas son idénticas. Los departamentos de un edificio en Ph. que se construye para vender, tienen también un costo de reposición que es la sumatoria de los insumos, servicios, y otros gastos necesarios para materializarlos. Básicamente la tierra y el costo de construcción (materiales+mano de obra) son los factores determinantes de ese costo, además de honorarios profesionales, de comercialización, sellados e impuestos entre otros componentes.

Los terrenos urbanos se cotizan dentro de Buenos Aires y de las principales ciudades del país en dólares. Esto es un hecho. Pasan de mano a cambio de dólares o bien de dólares y m2 futuros a construir o construidos en otros proyectos o bien sólo a cambio de m2. Los terrenos urbanos con una capacidad edificable que permite construir más de 800 m2 no tienen como destino a la demanda final, sino a una demanda intermedia: el desarrollador inmobiliario, que lo transformará en productos (departamentos) los cuales si serán destinados a una demanda final, más allá que esta opere con fines de uso, renta, resguardo, etc.

Pesificando el valor de incidencia promedio solicitado por barrio y adicionando los costos de construcción, honorarios, porcentual de impuestos y un margen bruto de honorarios/beneficio antes de impuestos del 15 % sobre la inversión total por administración de una obra al costo, el valor de venta en pesos por reposición promedio en la ciudad de Buenos Aires alcanza los $ 24.917.

El valor actual es un 133 % superior al que resultaba de realizar el mismo análisis hace 3 años atrás, cuando alcanzaba los $ 10.679.

El incremento en pesos supera holgadamente los índices de inflación producto del efecto combinado de la devaluación del peso frente al dólar y el aumento del costo de la construcción. Sin embargo, paradójicamente, en términos de dólar el valor es un 10 % (-9,95 % para ser precisos) inferior que en 2012.


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Según esta composición de costos, el valor de venta de un departamento de 45 m2 standard de un emprendimiento desde el pozo en Barrio Norte, sería cercano al millón y medio de pesos. Por el mismo metraje y calidad en Parque Patricios, donde las cotizaciones de venta de suelo desarrollable son considerablemente má bajas, a pesar del aumento que sufrieron últimamente, ese mismo departamento de 2 ambientes cotizaría un 31 % por debajo en el orden de los 1.027.080 pesos.


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Los costos de reposición y los valores de venta que surgen en función de ellos, resultan una herramienta útil para evaluar los valores de cotización de mercado solicitados por emprendimientos similares y el puntapié inicial básico para evaluar la pertinencia o no de lanzar un nuevo emprendimiento o bien donde podría ser más conveniente hacerlo.

Ya se comienzan a ver nuevos lanzamientos a valores cercanos a estos precios de reposición, tal vez sea la senda para arbitrar precios y dinamizar el mercado.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2015, lunes 24 de agosto de 2015



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