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Históricamente los valores de las propiedades medidos en dólares se fueron acomodando a los ingresos en dólares del grueso de la demanda.
La debacle financiera e institucional distorsionó este hecho que se había dado de manera sistemática durante los últimos 30 años.
Casi 30 años de historia demuestran que los valores de las propiedades se fueron adaptando sistemáticamente a los ingresos de la población medidos en dólares, lamentablemente desde Diciembre de 2001 existe una brecha inexplicable, pero la gran diferencia con otros momentos del mercado es que nunca antes se había realizado un cóctel tan nefasto para la economía: devaluación asimétrica (descontrolada) + corralito financiero.
Si observamos el gráfico podemos apreciar que ambas variables se reacomodan de una manera muy natural a través del tiempo:
Valor m2 U$D promedio para Cap Fed Corredor Norte – Dto usado bueno 2/3 amb - Fuente: ReporteInmobiliario.com en base a datos de Giménez Zapiola y Toribio Achaval - Ingresos dólares: Toribio Achabal en base a datos INDEC
Luego de la pesificación se observa como se amplia la brecha SALARIO – VALOR M2, cualquier analista hubiera previsto hace dos años que esta brecha debía acercarse nuevamente, pero la fuerte desconfianza en el sistema financiero hizo que se distorsionara un comportamiento natural, existiendo mayor demanda que oferta de propiedades.
La ley empírica es simple: durante los últimos treinta años con un sueldo promedio en dólares se podía acceder prácticamente a un M2 de vivienda en buenas localizaciones.
Como ya adelantara Damián Tabakman en este medio “durante las décadas del 70, 80 y 90, la evolución de los precios de los inmuebles fue inversamente proporcional al tipo de cambio. En efecto, durante los años 70 y 90, con un dólar barato, las propiedades eran caras en moneda dura y viceversa, en los 80”
HECHOS HISTÓRICOS MÁS RELEVANTES PARA EL MERCADO:
1 A partir de 1979 de la mano de la “plata dulce” con dólares relativamente baratos se impulsaron los valores inmobiliarios a niveles históricos durante 1980 y 1981.
2 Podemos observar que entre 1982 y 1990 se dan los valores por m2 más bajos debido a un dólar más costoso.
3 Durante 1986 y 1987 con la implementación del plan Austral y Primavera en el cual 1 Austral representaba 1,20 dólares, mejoró la relación salario-precio inmob, siendo tal vez la etapa en términos relativos más favorable para el salario.
4 Las hiperinflaciones golpean nuevamente los valores inmobiliarios en 1989 y 1990.
5 Con el impulso del Plan de Convertibilidad Monetaria en 1991 se aprecian los valores manteniéndose durante casi 10 años.
6 Afecta al mercado de manera negativa la devaluación del Peso Mexicano (Efecto Tequila) en 1994, frenando algunos desarrollos inmobiliarios.
7 El “default” de Rusia y la devaluación del real en Brasil al comienzo del año 1999, generan una nueva caída que ya no se podría frenar.
8 La pesificación asimétrica junto a la devaluación hacen caer los valores en dólares, aunque por la desconfianza en el sistema financiero y la falta de alternativas de inversión juzgables como seguras, los precios rebotan valorizándose demasiado los inmuebles en pesos, haciendo que se amplíe el esfuerzo para acceder a un M2.
Agradecemos a Sergio Bernasconi, Gte. de consultoría de Toribio Achaval quien ha cedido para la elaboración del presente informe las series de salarios dolarizadas. Ya en el Congreso Internacional de Valuaciones del año 2002 realizado en el Hotel Intercontinental de Bs As, Mario Gómez y Sergio Bernasconi, habían presentado un excelente trabajo que analizaba de manera muy detallada la relación ingresos – valores inmobiliarios.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004
© ReporteInmobiliario.com, Agosto 2004.
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