LAS OFERTAS FINANCIERAS

En los últimos 90 días del año 2003 se dispuso información por distintos medios sobre la aparición de variadas ofertas tanto de entidades bancarias como de administradoras de planes de ahorro, que anunciaban sobre distintas alternativas financieras que podrían generar un mayor movimiento inmobiliario.

Durante el mes de enero a las ofertas de los bancos Nación, Hipotecario, Río, Credicoop, y Ciudad entre otros, se agregó el Banco de la Provincia de Buenos Aires, con ofertas similares en plazos y tasas.

Si bien el BAPRO con sus líneas crediticias siempre dinamizó la actividad inmobiliaria en nuestra zona de influencia, vimos que no escapaba a las “generales de la ley” planteadas en nuestra “Reflexión” de Diciembre de 2003.

Las consultas que recibíamos en nuestras oficinas y las informaciones que brindaban las respectivas gerencias de los bancos oferentes y administradoras de planes de ahorro, marcaban la realidad de lo afirmado, mucho interés, pero mínimas alternativas de concreción, en virtud de la mala relación cuota/ingreso. (“500 consultas por día” expresaba el Sr. Sergio Saraniti, gerente de desarrollo de producto del Hipotecario y “4.500 consultas telefónicas en dos semanas” en el Río según su presidente Enrique Cristofani, entre otros).

OPINIONES SOBRE LOS CRÉDITOS

El análisis del tema desde puntos de vista de operadores y desarrolladores inmobiliarios o columnistas periodísticos reflejaba distintas opiniones:
Por esos días, el columnista Pablo Wende expresaba el 31 de diciembre de 2003 en La Nueva Provincia de Bahía Blanca, en su nota “Economía: los 10 temas claves para el año próximo” al referirse a uno de los temas clave “CRÉDITOS: Es uno de los componentes principales de la economía que más tardó en reaccionar; primero por la falta de oferta bancaria, pero luego por la ausencia de la demanda... los préstamos de plazos más largos, como el prendario o el hipotecario (estrellas de la convertibilidad), continuarán con poca demanda.”

El 3 de enero del 2004, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Hugo Menella expresaba en una nota publicada en Clarín, “El crédito es la herramienta que ahora la gente demanda y los operadores necesitamos para encarrilar el mercado y ponerlo más competitivo. El consumidor ... luego del compás de espera ocasionado por la crisis, pide y necesita nuevamente contar con él.”

En términos similares expresaba el 26 de junio del corriente, también en Clarín “En la actualidad vemos que la falta en el mercado de un crédito potable, hace que una persona o una pareja que quiera comprar su departamento por primera vez ... no puede acceder a un crédito que pueda pagar, ya que la relación cuota-sueldo no le da cuando hace la cuenta... sería muy importante que irrumpan en el mercado créditos accesibles como ya ocurrió en la década pasada.”

Coincidente con estos pensamientos, Jorge D´Odorico, titular de la inmobiliaria homónima expresó en Clarín el 31 de enero de 2004 “La oferta de crédito en mejores condiciones que las actuales ayudaría de sobre manera a incentivar todo el mecanismo generador del consumo interno y externo.”

El Lic. Mario Gómez, Director de Toribio Achaval ONCOR International y docente de la Universidad de Morón opinaba en su nota “PERSPECTIVAS PARA EL 2004”, publicada en Clarín el 6 de enero de 2004 “aunque muchos puedan señalar que es tímida la reparación del crédito, no deja de ser un hecho significativo. Claramente no permitirá acceder a la primera vivienda, a los que no cuenten con ahorros, pero sí permitirá adicionar a los ahorros o al departamento actual para acceder a uno más grande.”

Por otro lado la columnista Candelaria de la Sota, en Clarín del 27 de enero expresaba en su nota “Hipotecarios: a tasas menores que en los 90, pero menos accesibles” expresaba: “...Sin embargo, aunque son más baratos que en la época del 1 a 1, hoy los créditos para comprar viviendas no son un producto accesible para los que sí podían tomarlos en los 90. Esto se debe a que, tras la devaluación, los precios de las propiedades en pesos se duplicaron, por lo menos, mientras que los salarios, con suerte, subieron muy poco.

Promediando los pensamientos anteriores, el 24 de febrero en Clarín, el titular de Empresse Propiedades (Capital Federal), Sr. Claudio Bolotinsky expresó “aún con la reaparición de los créditos hipotecarios...generaron una cuota demasiado alta para la menguada capacidad adquisitiva de los compradores en cuotas.”

El 2 de mayo pasado, el diario Infobae, en una nota titulada “Una de cal y una de arena” haciendo referencia a un informe de la subsecretaría de Defensa de la Competencia del consumidor de la Nación expresa: “A modo de comparación, en junio de 2000 la tasa promedio para préstamos en pesos a tasa variable era de 13,71 por ciento y el costo financiero total de 15,75 por ciento mientras que actualmente los promedios son del 10,39 y 13,19 por ciento respectivamente.

LOS SALARIOS Y EL AHORRO

Retornando a la nota de Pablo Wende, al referirse a otro de los temas clave: “DESOCUPACIÓN Y POBREZA”, decía “No es necesario recurrir a los últimos datos sobre desempleo...para comprender la situación extrema que atraviesa el país desde el punto de vista social.”

El 13 de febrero el diario Hoy de La Plata titulaba “Precios caros, sueldos bajos. Los créditos hipotecarios por ahora son un sueño imposible. Aunque empiezan a promocionar tasas más bajas, el valor de las propiedades y los bajos salarios, juegan en contra.” En la nota se expresa “No es que las tasas estén por las nubes, como se podría imaginar después del descalabro financiero,... Hay varios bancos que ofertan préstamos hipotecarios aún a tasas más bajas que las disponibles en la década del 90,...La diferencia no está en las tasas que había en los tiempos de convertibilidad. Lo que varió significativamente es el valor de las propiedades. En verdad, ... hoy existe un claro distanciamiento entre los precios de las casas,...con los ingresos salariales que se mantienen casi congelados. En esas condiciones, las promocionadas tasas bajas resultan algo así como un helado inalcanzable. Así como por un lado subió el valor de las propiedades, por otro, los salarios de las familias tipo de clase media quedaron congelados o sufrieron, en el mejor de los casos, una leve mejoría. Una diferencia difícil de cubrir.”

El 23 de febrero de 2004 el diario virtual ReporteInmobiliario.com en su nota “2004 – EL AÑO DEL AJUSTE DE PRECIOS” expresaba que entre los puntos en contra del actual nivel de precios inmobiliarios debía contabilizarse la:

“+ Caída del Salario Real y capacidad de ahorro.

+ Una inflación del 45 %, con salarios pesificados prácticamente congelados o mejorados magramente, invalida cualquier aumento en los valores inmobiliarios de viviendas, los que teniendo en cuenta este factor deberían aún bajar. Por la misma unidad la relación de cantidad de salarios necesarios para llegar al precio de compraventa, en promedio en Capital Federal se duplicó.

+ Difícil accesibilidad a créditos Hipotecarios.

+ El actual nivel de salarios y de precios inmobiliarios, recorta el efecto movilizador del crédito hipotecario dificultando el acceso masivo por la relación cuota-salario necesaria para la compra.”

“SOLO EL 4% DE LAS FAMILIAS BAHIENSES TIENE CAPACIDAD DE AHORRO” titulaba una nota La Nueva Provincia el 9 de marzo de 2004.

Asimismo, Dardo Ferrer, economista de la Fundación Mercado que realizara el estudio base de la nota expresaba: "Nuestros estudios indican que en 2004, aproximadamente 4.000 de las 100.000 familias bahienses ahorran; un porcentaje sumamente bajo, si se tiene en cuenta que en 1999 alcanzaba al 27,4%. De todos modos, está por encima de la media nacional", dice Dardo Ferrer, economista de la Fundación...”

Independientemente de los números expresado debemos tener una cierta esperanza dado que en el 2002 ese porcentaje era del 2,8% y en el año 2003 del 3,7%. Si bien el estudio está referido solo una de las principales ciudades del país tiene valor porque el mismo expresa la relación de ese porcentaje con el nivel medio nacional.

Retomando la nota del diario Infobae, “Una de cal y una de arena”. para la subsecretaría de Defensa de la Competencia del consumidor de la Nación: “Apenas el 14,22 por ciento de los asalariados privados cuentan con alguna posibilidad de acceder a la compra de una unidad de vivienda digna, lo que significa que solo poco más de 200 mil personas en las actuales condiciones económicas pueden hacer realidad el sueño de la casa propia. ... De la relación del nivel salarial y del costo de la propiedad y de la construcción surge que cerca del 80 por ciento de los asalariados privados registrados se ven hoy excluidos del mercado inmobiliario”

Para ReporteInmobiliario.com según nota del 13 de junio pasado “La desfavorable relación entre los valores de los departamentos en la mayor parte de las ubicaciones centrales y los ingresos medios de la población se tradujo en la imposibilidad de acceso real a la financiación para compra de vivienda para más del 90 % de los argentinos. ... Si hasta el 2001 con el 49 % de un sueldo formal promedio se hacia frente a la cuota de un crédito hipotecario para adquirir un bien inmueble básico la relación a fin del 2003 era de 83 %, según datos recientes del Banco Central.

La explicación, es conceptual y sencilla: Los aumentos de los valores de mercado de las viviendas le ganaron por varios cuerpos de ventaja al incremento salarial del grueso de la población.”

El 28 de junio pasado la presidente del Banco Hipotecario, Clarisa Lifsic, manifestaba en La Nueva Provincia “La inmovilidad de los sueldos y el alza del valor de los inmuebles recortan las chances de que los trabajadores en relación de dependencia puedan acceder a préstamos para la compra de viviendas.”

CONCLUSIÓN

Como se puede percibir a través de lo expuesto mantenemos el concepto que anticipáramos al final del año pasado.

Consideramos, en contrario a lo que opinan prestigiosos operadores y desarrolladores inmobiliarios, que aunque perfectibles en el tiempo, el problema no pasa por la falta de “créditos potables”.

En realidad la herramienta la disponemos, incluso, mejorada en algunos casos respecto a las alternativas de los últimos años del siglo pasado.

El problema que encontrábamos son los ingresos, prácticamente iguales a los de doce años atrás, pero con valor adquisitivo reducido a menos de la mitad con respecto a ese período.

A partir de este elemento condicionante, los ingresos, para disponer de “créditos potables” deberíamos remitirnos a los que se obtienen en otros países, España o Estados Unidos, por mencionar algunos, donde los plazos duplican a las mejores ofertas que disponemos en nuestro mercado, llegando a los 30 años, y las tasas son inferiores a la mitad de las que nos ofrecen nuestras entidades bancarias.

En relación a este tema ReporteInmobiliario.com en la misma nota publicada el 23 de junio pasado informa el resultado de una encuesta que realizara de la que surge que: “la mayoría de los participantes estaría dispuesto a pagar hasta 500 $ mensuales de cuota de crédito. Para que esa cuota pueda ser aplicada para la financiación de un 70 % de un departamento de 2 ambientes en una zona de Buenos Aires como Caballito el crédito debería extenderse a un plazo de 20 años y a una tasa variable del 6.7 % anual. Si se pretende reducir la cuota a un mínimo asimilable al alquiler de aprox. $ 350, que actualmente se paga por una unidad similar, el plazo del crédito debería también extenderse a 20 años con condiciones de interés del 2.70 % anual. Tasas estas hoy por hoy en línea con los mercados más estables y dinámicos del momento como es el caso de España, pero un tanto lejos de las del mercado financiero argentino.”

Por lo tanto hablar de ello en nuestro mercado sería ilusorio en el marco de nuestra realidad, cuando además en todo el periodo de la convertibilidad no dispusimos de ninguna alternativa mínimamente parecida.

Para ir completando el panorama inmobiliario, a este elemento fundamental, los ingresos, debemos adosarle otro, el aumento de precios de los inmuebles, que en cierta medida, en forma más “realista”, siguió la evolución de los precios de la economía general o la evolución del dólar, aunque al respecto pensamos que en muchos casos hay desfasajes, que por muy publicitados, quizás intencionalmente, inciden perniciosamente en la formación general de precios inmobiliarios.

En virtud de que este último tema sobre los valores inmobiliarios merece un extenso análisis, lo abarcaremos en otra instancia.

Autor: Cristian E. Andreasen

http://www.badpro.com/asociacion/



© ReporteInmobiliario.com, Agosto 2004.