Es costumbre arraigada en quienes redactan un boleto de compraventa, incluir la condición de que la escritura traslativa de dominio se otorgará en base a “TITULOS PERFECTOS“. Cabe aclarar que ante la omisión de esta condición, la exigencia de que los títulos sean perfectos, es mantenida por el artículo 1425 del CC, que expresa:
“Si el comprador tuviese motivos fundados de ser molestado por reivindicación de la cosa, o por cualquier acción real,, puede suspender el pago del precio a menos que el vendedor le afiance su restitución.”-
Dicho de otro modo, la jurisprudencia ha establecido que “basta la seguridad de no ser molestado por una acción reivindicatoria para dar por perfecto el título (J.M.Mustapich)
Demás está decir que cuando hablamos de “TÍTULO”, nos referimos al acto jurídico que es base para la transmisión de dominio, generalmente un contrato, como la compraventa, la dación en pago, el aporte a una sociedad, una donación , la permuta.
¿Cómo se determina si un título es perfecto, no observable y apto para transmitir el dominio? A través de lo que es dado en llamarse “ESTUDIO DE TÍTULOS” mediante una recopilación y análisis de los antecedentes del mismo, hasta encontrar un título traslativo desde el que hayan pasado más de 20 años, conforme lo que establecen los arts.4015 y 4020 del CC.
No hay ya discusión sobre el hecho de que es al vendedor que incumbe demostrar que su título es perfecto, y por lo tanto su realización y su costo a él le corresponden.
Dentro de los títulos observables, hay prácticamente dos los que más aparecen en la contratación inmobiliaria, a pesar que pueden ser aceptados luego de verificarse que existen actos jurídicos que los validen.
Dación en pago
Según el art.784 del CC, el que por un error de hecho o de derecho, creyéndose deudor diera en pago una cosa, podrá repetirla del que la recibió. Y continúa el. art. 787:
“Si el que de buena fe recibió en pago una cosa raíz, la hubiese enajenado por título oneroso por título lucrativo, el que hizo el pago puede reivindicarla de quien la tuviese”.
Para que estos títulos no sean observables en virtud del artículo transcripto, la deuda debe poder probarse fehacientemente; por ejemplo si se tratara de una deuda hipotecaria.
Donaciones a herederos no forzosos
El art. 1830 del CC reputa inoficiosa la donación que excede la parte que el donante podía disponer. Por su parte, el art. 3601 sigue el mismo criterio.
Es el artículo 3955, el que plantea la cuestión de fondo sobre la observabilidad de estos títulos, cuando dispone que cualquier tercero adquirente de buena fe de un inmueble que ha sido donado a un heredero no forzoso, puede ser desposeído del inmueble por una acción de reivindicación que ejerza un heredero legítimo, no siendo prescriptible esta acción sino desde la muerte del donante. (10 años).
EN SINTESIS:
en los casos de “dación en pago”, no es difícil rescatar la validez del título; no así en el caso de donaciones a terceros.
Para finalizar, un agregado: los títulos provenientes de informaciones posesorias, (USUCAPION) coincidimos con Borda que los surgidos a partir de la sanción de la ley 14.159 son aceptables, no así las anteriores, cuyas informaciones no ofrecían ningún tipo de seriedad.
Escribanos: Andrea V. Temporetti - Horacio A. Wuille-Bille
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