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El mercado inmobiliario argentino en Chile

El sábado el diario El Mercurio publicó una nota en su sección de economía en la que analiza la opción de compra de propiedades en Bs As por parte de inversores.



inversores chilenos compran en buenos aires


Si un chileno quiere comprar en Buenos Aires, la recomendación es mirar hacia el norte de la ciudad. Es ahí donde se concentran los barrios más atractivos para los inversionistas extranjeros, en zonas como Barrio Norte (un sector dentro de Recoleta), Belgrano, Palermo, Recoleta y San Telmo. "Cuando viene alguien de afuera busca en estas áreas, que son acomodadas y algunas muy turísticas", explica Germán Gómez, socio director del sitio especializado argentino Reporteinmobiliario.com.

Según los registros de dicho portal, el valor promedio de un departamento usado de 60 m² en dichos sectores es de 2.108 US$/m². Mientras, en Santiago un departamento usado de entre 55 y 65 m² en las comunas de Las Condes, Vitacura y Providencia promedia los 3.139 US$/m², según datos de la consultora Arenas y Cayo. Así, comprar una propiedad en los barrios bonaerense emblemáticos es 33% más barato que en la capital chilena.

"Hoy Buenos Aires es una de las plazas más baratas del mundo comparado con otras ciudades de su misma envergadura, e incluso con otras capitales de la región", dice Sergio Dattilo, gerente de relaciones institucionales de Inmobiliaria Irsa, una de las más grandes del país.

Los precios han estado a la baja. Según datos de Reporteinmobiliario.com, desde mayo del año pasado a la fecha, los departamentos usados de 60 m² han caído de valor en un 21% en la zona de Palermo, cifra que llega a -17% en Belgrano, -15% en San Telmo y -11% en Recoleta. El único barrio que tiene una variación positiva es Barrio Norte, aunque con un alza de solo 1% (ver infografía).

Precio es insuficiente

Los actuales precios no han logrado captar a los compradores argentinos. Según el último informe del Colegio de Escribanos de Buenos Aires, las escrituras de compraventa de inmuebles entre enero y julio de este año llegan a 14.985, la cifra más baja desde 1998, año desde que el organismo informa las cifras.

Entre los distintos desarrolladores inmobiliarios hay coincidencia de que esta baja demanda se debe, principalmente, a las actuales restricciones para que los argentinos obtengan dólares, la moneda en que se transan las propiedades, con la idea de evitar los efectos de la inflación. "Entre que se firma la boleta (promesa) de compraventa y se realiza la transacción ante el notario pueden pasar 30 días y con una inflación mensual de 2,6% no hay vendedor que quiera recibir pesos", explica José Azpiroz, director de Bullrich S.A.

¿Opción para chilenos?

Con precios bajos para el inversionista chileno y una demanda interna que está lejos de presionar a cualquier alza, el escenario parece a primera vista como inmejorable para los compradores nacionales. Pero hay dos grandes factores que generan complicaciones en la compra: el ingreso de divisas a ese país y la baja rentabilidad actual que presentan los inmuebles.

El primer punto es quizás el que más traba la llegada de inversionistas extranjeros a Argentina. En dicho país, todas las transacciones inmobiliarias se realizan con efectivo. Generalmente, la escritura se firma en el banco del comprador, quien entrega los billetes y se cuentan sobre la mesa. Hay casos donde el vendedor contrata un camión de transporte valores para llevar los dólares a su banco. "Es cierto que conlleva un riesgo, sobre todo cuando hay delincuencia. Es complicado, pero funciona", dice Sergio Dattilo.

Frente a este escenario hay tres opciones para los chilenos. La primera es llevar los dólares desde acá. En ese caso, se pueden ingresar hasta US$ 10.000 sin declarar y si el monto es mayor, el interesado debe consignarlo en la aduana chilena y luego en la trasandina, la que deriva el caso a la Unidad de Investigación Financiera de la Administración Federal de Ingresos Públicos. Ahí se debe justificar el motivo del ingreso del dinero.

La segunda alternativa es hacer una transferencia bancaria para luego girar los dólares en Argentina. Al hacerlo, el dinero por ley se debe transformar a pesos argentinos con el cambio oficial y el problema aparece con la reconversión a dólares. "El inversor podría volver a comprar los dólares, pero es un trámite muy engorroso por las fuertes regulaciones para la obtención de divisas. Esas son las regulaciones que han afectado al mercado", reconoce Issel Kiperszmid, presidente de Dypsa Desarrollos y Proyectos.

Rentabilidad

En la comuna de Providencia, la renta promedio de un departamento usado de entre 50 y 60 m² varía entre 5% y 6% anual y en Las Condes la cifra se mueve entre 6,5% y 7,5%, según datos de la consultora Tasaciones.cl. Mientras, en los barrios más atractivos para inversión de Buenos Aires no se supera el 3,5%. Según los datos de Reporteinmobiliario.com, San Telmo es el sector con mejor retorno, con un promedio de 3,48% anual. Hace tres años, el escenario no era tan negativo y la cifra entre todos los sectores promediaba un 5,5%. En Barrio Norte incluso llegaba a 6,14%. En dicho barrio, por ejemplo, la rentabilidad cayó un 50% desde mayo de 2011 a mayo recién pasado.

Para Germán Gómez Picasso este fenómeno se explica porque los arriendos han bajado mucho más rápido medidos en dólares que los precios de venta.

Un factor que hace que los arriendos vayan a la baja es la fuerte oferta que ha entrado al mercado. "La lógica del dueño es poner el departamento en arriendo aunque cobre menos renta, pero se asegura de quedarse con la vivienda y no bajarse en el precio de venta (...) La rentabilidad es baja, pero aún es mejor que cualquier bono y, además, siempre está exento de inflación", explica José Azpiroz, director de Bullrich S.A.

La caída en la rentabilidad no solo ha afectado a los propietarios rentistas, sino que también a las inmobiliarias. "Los costos de construcción internos se pagan en pesos y han tenido un fuerte aumento", cuenta Issel Kiperszmid.

"Hay mucho proyecto postergado a la espera que las condiciones macroeconómicas mejoren", dice Raúl Sáenz, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de Argentina.

Precios subirían

En general, hay optimismo en el medio inmobiliario respecto del mediano plazo. "El día que el crédito esté al alcance de la mano, las propiedades van a subir de valor considerablemente, porque terrenos en Buenos Aires ya no hay", indica José Azpiroz. A su juicio, en menos de cinco años los precios deberían acercarse al resto de los países de la región.

Por lo pronto, se está percibiendo un mayor interés de los inversionistas extranjeros. Sergio Dattilo, de Irsa, cuenta: "Hace algunos años ni nos miraban, hoy al menos están preguntando. Hay llamados, consultas, aunque el clima de incertidumbre aún está".


Publicado en suplemento Economía del Diario El Mercurio de Chile del Sábado 20 de Septiembre del 2014

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2014 – lunes 22 de septiembre de 2014

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