El costo de la escrituración es un aspecto muy importante y debe surgir del boleto de compraventa quien se hará cargo del mismo.
Conforme a la ley y la costumbre notarial el costo de escrituración es a cargo de cada parte, en lo que a cada uno le corresponda. Pero puede convenirse que el comprador se haga cargo de dicho costo.
El impuesto a la transferencia de inmuebles ó el impuesto a las ganancias no es un gasto de escrituración, es un impuesto al acto. Por lo tanto no se incluye cuando se dice que todos los gastos serán a cargo del comprador, salvo que se lo pacte expresamente.
La frase “la propiedad posee sus títulos perfectos” es de costumbre consignarla en el boleto de compraventa. En caso de que no surja del mismo de todas formas, el código civil ampara con el artículo 1425 al comprador, ya que le da la seguridad de no ser molestado por una acción reivindicatoria. El escribano al tener la documentación para realizar la escritura, hará un estudio de títulos, que es un examen de los antecedentes jurídicos que legitiman el actual dominio.
Este estudio de títulos no es obligatorio realizarlo pero es de buena práctica hacerlo.
De este estudio de títulos surgirá si la propiedad tiene en sus antecedentes dominiales algún título observable, entre ellos el caso más común es la donación a terceros, entre otros casos.
La entrega de la posesión es uno de los actos más trascendentes de la compraventa. La posesión es la posibilidad de disponer físicamente de una cosa. Es el tenerla a título de dueño, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. En cambio la tenencia, reconoce en otro la propiedad.
La posesión es legítima cuando sea el ejercicio de un derecho real constituido según el código, es decir con título, por lo que se requiere de la escritura pública. La posesión dada en un boleto de compraventa es legítima, pero no tradición traslativa de dominio pues falta la escritura. La entrega de la posesión nunca es posterior a la escritura pues sino no hay transmisión de dominio. Esta entrega puede ser libre de ocupantes o no, y de esto se dejará constancia.
Es importante vincular la entrega de la posesión con la firma de la escritura y el pago del saldo de precio. Es decir, convenir un similar plazo para la entrega del inmueble, para la escritura y para el pago.
Hasta la entrega de la posesión, salvo pacto en contrario, todos los impuestos y tasas son a cargo del vendedor.
Escribanos: Andrea V. Temporetti - Horacio A. Wuille-Bille
atemporetti@escribanatemporetti.com.ar
© ReporteInmobiliario.com, Julio 2004.
