Lo que vengo notando con respecto a los valores de las propiedades es lo siguiente: Venimos de un largo periodo de crisis, el cual tomo como inicio el momento hace 4 años, cuando la ciudad de Bs.As. estaba empapelada de carteles de venta y/o alquiler, y se vendía poco y nada. Era un momento en que había muchísima oferta y muy poca demanda. Nuestro problema más grande era tratar de hacerles entender a los propietarios que había muy pocos compradores con la plata en la mano, y que ellos eran los que (im)ponían las condiciones.
Luego vino la devaluación. Y el corralito. De repente, los inmobiliarios nos empezamos a juntar para establecer de común acuerdo como debían quedar los valores en el nuevo mercado. Paralelamente, los propietarios llamaban a sus inmobiliarias de confianza para interiorizarse, y cuando les informábamos que los valores a ese momento habían bajado a la mitad en dólares, la gran mayoría retiraba de la venta la propiedad.
Así fue pasando que durante un largo periodo de tiempo, la demanda comenzó a ser superior a la oferta, y esto de a poco repercutió en la suba de los valores.
La gente comenzó a presentar recursos de amparo por el dinero retenido en los bancos, y en los casos favorables
la única alternativa atrayente era invertir en ladrillos. Pero cada vez había menos propiedades en venta y más compradores. Los locales comerciales volvieron a ser rentables para sus propietarios y atrayentes para los emprendedores comerciales porque las nuevas condiciones económicas del país permitían que rubros que hasta ese momento no eran rentables vuelvan a serlo.
La Gran Pregunta es: Teniendo en cuenta todo esto y las condiciones actuales del mercado, ¿es posible entonces que hoy las propiedades hayan recuperado el valor que tenían antes de la devaluación?
Mi respuesta es: NO. Negativo. De ninguna manera.
¿Por qué? Porque todavía no se han restablecido las líneas de créditos hipotecarios bancarios, a una tasa accesible. Porque la gente sigue ganando lo mismo que antes, quizás un poco más, pero las propiedades en pesos aumentaron el triple. Entonces: ¿Cómo se explica que si uno abre los clasificados del diario los valores sean tan altos?
Lamentablemente, las inmobiliarias son las culpables. En el afán de no perder mercadería, de no perder presencia en la calle con carteles, muchas inmobiliarias establecieron como política tomar mercadería de cualquier manera. Aunque esto implique estar fuera de precio. Aunque esto implique no vender.
Aunque esto implique confundir a la gente y al mercado.
Hay una máxima para el mercado inmobiliario que dice que las tres características más importantes de una propiedad son: ubicación, ubicación y ubicación. Las propiedades que se encuentran en ubicaciones primera A, son las que pueden defender mejor su valor en épocas de crisis. A mi entender, hoy podríamos decir que los valores en promedio se ubican alrededor de un setenta por ciento (70%) del valor con respecto al uno a uno. Pero, con la disparidad de valores en plaza, hoy mas que nunca el valor final de venta va a estar determinado por la oferta y demanda, o mejor dicho, las características de necesidad, situación, posición y por sobre todo, decisión de Comprador y Vendedor específicos de cada operación.
Sebastian Beigel*
* Titular de Beigel Propiedades: la empresa inmobiliaria liderada por Sebastián Beigel recibió la certificación de la norma ISO 9001:2000 en el mes de Abril del presente año, el certificado fue emitido por la calificadora BVQI, y la instrucción estuvo a cargo de Bureau Veritas. El alcance de dicha certificación incluye Tasaciones, Método de ingreso de Propiedades, Comercialización, Alquileres y Reubicaciones de inmuebles. BEIGEL Bienes Raíces es la primera en calificar con los alcances mencionados.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004
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"El actual nivel de valores inmobiliarios"
© ReporteInmobiliario.com, Julio 2004.
