Comprar, convalidando los precios actuales de las propiedades, o esperar para ver
si finalmente lo que hoy vivimos es una burbuja inmobiliaria que termina
explotando se convirtió en el último tiempo en un dilema que desvela a miles de
argentinos que buscan mudarse y que divide las opiniones entre los operadores e
inversores del sector.
La abrupta salida de la convertibilidad provocó una gran distorsión en los
precios relativos de toda la economía de la que, obviamente, el mercado
inmobiliario no se mantuvo ajeno. Una vez pasada la conmoción inicial los valores
de las propiedades en las zonas más caras y exclusivas de Buenos Aires comenzaron
a subir en pesos hasta recuperar los precios en dólares que tenían en la época
del 1 a 1. El alza en los barrios de clase media fue más lenta y todavía no llegó
a los niveles de Recoleta o Barrio Norte, aunque aún no se detuvo y en zonas como
Almagro o Villa Urquiza en los últimos meses se produjo un incremento del 20 por
ciento. En cambio, en los barrios del sur de la Capital y en el conurbano -con la
excepción de San Isidro y Vicente López- los precios prácticamente no tuvieron
cambios desde la devaluación y se mantuvieron en los mismos niveles en pesos que
en 2001.
El principal argumento que esgrimen los que piensan que estamos viviendo una
burbuja inmobiliaria -que finalmente derivará en una baja pronunciada en el
precio de las propiedades que más aumentaron en pesos- es que la relación entre
los valores de las casas y departamentos y los sueldos que perciben los
consumidores es insostenible.
"En diciembre de 2001 con un sueldo de $1200 se podía adquirir un metro cuadrado
de un departamento de dos ambientes ubicado en Barrio Norte, pero desde entonces
y hasta el primer trimestre de 2004, el valor de los departamentos subió 117,5%
en pesos, mientras que un salario medio, según el Indec, lo hizo 25,51%; es decir
que para que ese salario tuviera el mismo poder de compra, por lo menos nominal,
debería haberse actualizado a una cifra algo superior a los 2600 pesos", explicó
José Rozados, director del sitio especializado
Reporte Inmobiliario.
La idea de que los valores de las propiedades van a tener que bajar también se
sustenta en otro dato objetivo: la caída en el número de operaciones
inmobiliarias. En mayo, se registraron, en la Capital Federal, 6308 escrituras de
compra-venta, según los datos del Registro de la Propiedad. Se trata de la
cantidad más baja de los últimos años, si se comparan los meses de mayo. También,
de acuerdo con los datos que maneja la Universidad de la Empresa (UADE), entre
enero y mayo las escrituraciones cayeron 10,2 % respecto del mismo período del
año anterior.
"En los últimos noventa días se nota un parate en las ventas, básicamente porque
se agotó la plata del colchón. Hoy sólo se venden los departamentos de 1, 2 o 3
ambientes y cuesta muchísimo encontrar un comprador para las propiedades de más
de 85.000 o 90.000 dólares", explica Jorge Toselli, director de la inmobiliaria
Toselli Fuentes. En su visión, se avecina una baja, aunque no demasiado
importante, en el precio de las propiedades. "Creo que se va a producir una
pequeña caída de entre 5 y 8% no sólo porque los precios de las propiedades no
están en concordancia con los sueldos, sino también por que hoy una diferencia
muy chica entre el valor del metro cuadrado usado y el de m2 a estrenar. Por un
departamento de 35 años en Barrio Norte están pidiendo US$ 1100 por m2 y por uno
nuevo el precio es de US$ 1300, con lo que más posible es que esta brecha tienda
a agrandarse con una baja de los usados", señaló Toselli.
Los que aseguran que los precios actuales no se pueden sostener en el tiempo
también recurren a los antecedentes históricos de lo que pasó con el negocio de
las propiedades en la Argentina. En las últimas tres décadas la evolución de los
precios de los inmuebles fue inversamente proporcional al tipo de cambio. En los
70 y los 90, con un dólar relativamente barato, las propiedades eran caras en
moneda dura, mientras que en los 80, cuando el tipo de cambio era más alto, los
valores de las casas y departamentos en dólares cayeron. Si se parte de la
premisa que para los próximos años nos espera un tipo de cambio alto, los precios
de los inmuebles tendrían que repetir el comportamiento que tuvieron en la década
del 80, con una baja en dólares con respecto a los cifras actuales.
Efecto internacional
El fenómeno de los valores de las propiedades que no encuentran su techo y se
independizan de los ingresos medios de la población no es exclusivo de la
Argentina. En casi todas las grandes ciudades del mundo se repite el hecho de que
los precios de las viviendas siguen superando a la inflación básicamente por dos
razones. La primera es que estando las tasas de interés en su punto más bajo en
los últimos cuarenta años, las hipotecas resultan inusualmente baratas. Y la
segunda causa es que a falta de otras alternativas de inversión más seguras, las
propiedades están reemplazando al oro como valor de reserva.
En Tizado Propiedades atribuyen la suba local de las propiedades -que según su
visión todavía no llegó a su techo- precisamente a esta revalorización
internacional de los precios del mercado inmobiliario. "A nivel mundial creo que
continuará la inflación en dólares, con lo que todavía las propiedades locales
van a tener un recorrido de crecimiento en sus precios en un plazo de dos o tres
años", explica Roberto Tizado, titular de Tizado Propiedades.
La idea de que los valores actuales no sufrirán grandes modificaciones también es
defendida por aquellos que destacan que más allá de la drástica caída de los
salarios en dólares locales, todavía la relación entre sueldo promedio y precio
de las propiedades es similar a la que existe en otros mercados desarrollados
como España o los Estados Unidos.
En Madrid o Barcelona, por ejemplo, un departamento mediano cuesta entre 6 y 8
veces el ingreso anual de una persona de clase media; una relación de precios que
no se encuentra muy lejos de lo valores que se manejan localmente. De hecho, para
una familia de clase media argentina con un ingreso de $ 1500 mensuales el costo
de una vivienda en Buenos Aires le representa más o menos la misma porción de sus
ingresos que a un español. La diferencia, que no es menor, es la disponibilidad
del crédito, aunque en este punto no hay que perder de vista que los préstamos
hipotecarios que hoy ofrecen los bancos locales cuentan con tasas en pesos tan o
más competitivas que las que existían en tiempos de la convertibilidad, por más
que los argentinos sigan estando muy reacios a endeudarse.
Alejandro Belio, gerente general de Faena Properties -una de las desarrolladoras
inmobiliarias que se mostró más activa en el último tiempo- es otro de los
considera que a situación del mercado está muy lejos de explotar y que, por lo
tanto, los valores actuales llegaron para quedarse. "Si bien el valor de la
tierra hoy está en su nivel histórico más alto, con las ubicaciones premium que
fueron las que recuperaron más sus precios en el último tiempo no creo que se
avecinen bajas en los valores de las propiedades sino que se van a estabilizar en
los niveles actuales", explica el ejecutivo.
Mercado polarizado
Belio destaca que al menos en el caso de las propiedades de lujo la demanda
todavía no dio ningún signo de peligro de saturación y como ejemplo cita el caso
del último lanzamiento de su empresa: el edificio La Porteña, en el dique 2 de
Puerto Madero, que en apenas dos semanas ya logró colocar casi la mitad de sus 52
unidades, con un precio promedio de 2100 dólares por metro cuadrado. No obstante,
el ejecutivo de Faena Properties reconoce que el panorama se presenta más
complicado a medida en que se baja en la escala de precios. "La situación es
diferente en el caso de los barrios de clase media que se venden con crédito
inmobiliario, pero igual tampoco creo que los precios vayan a bajar en este
segmento del mercado porque todavía hay una gran demanda insatisfecha en materia
de viviendas", explica Belio.
En Fernández Prieto, otra de las desarrolladoras inmobilarias más fuertes en el
mercado local, coinciden en que el valor de la tierra hoy se encuentra en niveles
demasiado altos como producto de la aparición en la plaza de muchos inversores
especulativos que compraron terrenos después de la devaluación. Sin embargo,
tampoco pronostican una baja inmediata en el precio de las propiedades. "La suba
en los precios del m2 en pesos tiene una explicación lógica. Después de la
devaluación los valores en Buenos Aires habían quedado muy atrasados en dólares
con respecto a los de la región y lo más normal era que tendieran a equipararse
con los de otras ciudades vecinas como Río de Janeiro, San Pablo o Santiago de
Chile", explica Alberto Fernández Prieto, presidente de la desarrolladora que
lleva su apellido.
El inversor inmobiliario igualmente se encarga de subrayar que el mercado no es
ajeno al proceso de polarización que vive el resto de la sociedad. "Hoy tenemos
dos obras en marcha en Puerto Madero que salieron a la venta a un promedio de US$
1750 por metro cuadrado y tienen mucha demanda. En cambio, en Quilmes, donde
estamos construyendo cinco torres de viviendas en un barrio cerrado, las ventas
están muy paradas a pesar de que se trata de precios mucho menores y el metro
cuadrado promedio ronda los US$ 800", sostiene el empresario.
La teoría de la polarización del mercado es compartida por el consultor
inmobiario Damián Tabakman. "Nuestro país vive desde mucho tiempo atrás, un
proceso de latinoamericanización de su estructura social, con un estrato alto
consolidado, virtualmente indemne a los grandes altibajos económicos domésticos,
que está dispuesto a pagar valores internacionales por la calidad de su hábitat",
explica el consultor, que anteriormente se desempeñó como gerente de Negocios del
Banco Comafi.
Pero para el resto del mercado Tabakman reconoce que difícilmente se pueda
sostener la suba en los precios en dólares, ya que los potenciales compradores
continúan con ingresos pesificados. "El valor de los inmuebles debe ser
proporcional al poder adquisitivo de sus compradores, de modo que si la distancia
de ingresos entre los diversos estratos se ha pronunciado, el mismo
comportamiento tiene que verificarse, tarde o temprano, en los precios de los
inmuebles", explica el consultor en un informe elaborado para
Reporte
Inmobiliario.
Las leyes del negocio
Las burbujas inmobiliarias en todo el mundo responden a dos grandes leyes. La
primera es que se sostienen en el tiempo por un plazo mucho mayor del que
pronostican todos los operadores del mercado, incluyendo los potenciales
compradores que en la mayoría de los casos se cansan de esperar una baja en los
precios y terminan aceptando los valores que pide el vendedor. La segunda regla,
aseguran los expertos en este negocio, es que, aunque sea más tarde que temprano,
las burbujas inmobiliarias siempre terminan por explotar.
Fuente:
ReporteInmobiliario.com
