Una proporción muy relevante del mercado inmobiliario uruguayo ha dependido históricamente de la inversión argentina. Toda vez que tuvimos un importante nivel de crecimiento macroeconómico, rápidamente parte de la nueva riqueza fue destinada a la compra de viviendas vacacionales de lujo en Punta del Este.
El último de los ciclos de este tipo, de la mano de la soja, comenzó hace unos ocho años, y tuvo épocas florecientes, dado que se coadyuvaron otros elementos que potenciaron el fenómeno, como las bajas tasas de interés internacionales que hicieron que muchos prefirieran poner sus ahorros en ladrillos disfrutables en vez de hacer inversiones financieras. Y lo cierto es que con la crisis de Lehman Brothers este comportamiento se agudizó.
Por lo demás, al inicio del ciclo los precios estaban muy deprimidos y los valores subían aceleradamente, lo cual tonifico el interés de los inversores argentinos. En ese momento aún no había preocupación por el intercambio de información fiscal, lo cual se convertía en un incentivo adicional, que tuvo impacto también en la aparición de proyectos de lujo en la franja costera de Montevideo.
Pero toda esa movida se desdibujo completamente en los últimos dos años, básicamente producto de la desaceleración de la economía argentina. Pero además, hay que decir que los precios subieron demasiado. Hoy está muy caro todo en Uruguay, y puntualmente construir cuesta el doble que en Argentina. En Punta del Este hay una clara sobreoferta y adicionalmente la cuestión vinculada con el intercambio de información tributaria es una preocupación importante para los argentinos. Un dato adicional (no tan relevante): mandar dólares para allá se volvió complejo por el cepo cambiario.
Los desarrollistas uruguayos se anticiparon a la huida del capital argentino e impulsaron la ley de vivienda social, que ya lleva aprobada la edificación de cerca de diez mil unidades por las cuales los emprendedores no pagarán aproximadamente 500 millones de dólares de impuestos.
La reacción del mercado fue importante y positiva. Estos proyectos tienen formatos clásicos, orientados a los usuarios finales que compran con créditos hipotecarios bancarios en moneda local y a tasas accesibles. No es un segmento muy dinámico, y opera casi sin inversores argentinos. Los proyectos apuntan a fondearse con créditos intermedios de las entidades financieras.
En la actualidad el gobierno intenta ponerle un tope al precio de venta de las viviendas que califiquen para la operatoria. En el caso de Montevideo seria para el 25% de las unidades. Sucede que buena parte de la exoneración está siendo capitalizada por los propietarios de la tierra y los desarrollistas, y no se traduce en precios de la vivienda más accesibles.
Los uruguayos se preguntan si los argentinos volverán a invertir en su país, y mi opinión es que, en el corto plazo es muy poco probable que ocurra. No los veo participando en emprendimientos de vivienda social en zonas desconocidas, y a precios que hoy equivalen a los de Barrio Norte. En realidad, veo a los argentinos más atentos al cambio de ciclo en nuestro país, a la espera de la aparición de oportunidades en la era post K.
Arq. Damián Tabakman
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© ReporteInmobiliario.com, 2003-2014, sábado 31 de mayo de 2014
