En Buenos Aires ha habido un fenomenal rebote en el precio de las propiedades luego de la crisis y la devaluación. Ello se verificó desde fines del 2002 hasta la fecha. Para algunos, una reacción tan rápida como la que se vivió, era imprevisible. Los departamentos del segmento más alto aceleradamente recompusieron sus valores y desde hace meses cuestan en dólares casi lo mismo que durante la Convertibilidad. Incluso, por terrenos para obras orientadas a ese sector, se pide más que en aquella época, en moneda dura.

Este fenómeno arrastró hacia arriba los precios de los inmuebles de los otros niveles socioeconómicos, aunque a otro ritmo. En efecto, en zonas como Almagro o Villa Urquiza, en los últimos meses se verificó un incremento del 20%, mientras que en Palermo, Caballito y Belgrano, el aumento fue de la mitad de ese porcentaje, en tanto que en Recoleta, por ejemplo, los valores están estables desde hace un semestre aproximadamente.

A medida que bajamos en la pirámide social, la distancia de precios en dólares se va pronunciando geométricamente. Por ejemplo, las unidades a estrenar en los mejores barrios valen hoy prácticamente el doble que en los ámbitos típicos de clase media. En el otro extremo de la pirámide, hay un punto en el cual los precios parecen haberse pesificado uno a uno.

La reacción del mercado ante estas subas no fue homogénea. De hecho, en los últimos tiempos se percibe un enfriamiento en las operaciones de los segmentos medios, en tanto que para las mejores torres de la ciudad, parece mantenerse el nivel de actividad con precios muy elevados en dólares.

La pregunta que hoy nos hacemos entonces es si estamos ante una burbuja de valores, no sustentados en la realidad económica que estamos viviendo, ni en los ingresos de la población, o si este fenómeno es sostenible en el tiempo. Hay diversas teorías que se han esbozado públicamente al respecto, a saber:

Teoría de la burbuja

Esta posición claramente expone la existencia de la burbuja, basada en una perspectiva historicista y macroeconómica. Revela que durante las décadas del 70, 80 y 90, la evolución de los precios de los inmuebles fue inversamente proporcional al tipo de cambio. En efecto, durante los años 70 y 90, con un dólar barato, las propiedades eran caras en moneda dura y viceversa, en los 80.

Si asumimos que, por los próximos años, tendremos un dólar más parecido al de los ochenta, solo podemos entender los precios actuales de los inmuebles en virtud de situaciones coyunturales y transitorias. Se habla de un stock no renovable de ahorros, que se orientan a los ladrillos escapando de otras opciones más inseguras, como los bancos, o poco rentables, como las inversiones financieras en el exterior a tasas muy bajas.

En ese contexto, fenómenos tales como el amesetamiento del crecimiento económico que estamos viviendo, la inestabilidad política con piqueteros en la calle, la falta de resolución de nuestra deuda externa, y el cambio de tendencia en la evolución de las tasas internacionales, no debería ayudar a sostener los valores actuales.

Incluso sectores con buen nivel de actividad, como el agropecuario, no estarían alcanzando a derramar su efecto positivo sobre el resto de la economía. En consecuencia, no se podría alterar estructuralmente la lógica que condicionó la evolución de los precios de los activos inmobiliarios locales durante los últimos 30 años, determinada por el tipo de cambio. Desde este punto de vista, la burbuja podría estar por pincharse.

Teoría “anti burbuja”

En el otro extremo conceptual, están los que comparan la relación entre los ingresos medios de la población, la tasa de interés doméstica de los préstamos hipotecarios y el valor de los inmuebles. Es obvio que se ha producido un significativo retraso de los salarios en dólares respecto de los noventa, pero también es claro que actualmente no estamos peor, en términos relativos, que España o Estados Unidos.

De hecho, hace falta la misma cantidad de salarios anuales para adquirir una propiedad en los tres lugares, si hacemos la medición con los ingresos reales en cada país, no con los demostrables, que en Argentina son escasos, a diferencia de lo que sucede en Norteamérica o en Europa.

Incluso, debido a la gran liquidez del sistema bancario, la tasa de interés real actual de los préstamos inmobiliarios locales no se diferencia mucho de la del primer mundo, por cuanto se ofrecen líneas en pesos a 10 años al 13%, tasa fija. Para créditos en moneda local, es la tasa más baja en décadas. Si le descontamos la inflación promedio ponderada para el plazo de repago, sin duda alcanzamos a tasas del primer mundo. Ello se suma a las ventajas impositivas que hoy siguen vigentes para quienes tomen préstamos hipotecarios, similares a las de Estados Unidos, relativas a la desgravación de los intereses.

Sin embargo, es evidente que la mayoría no califica por historia crediticia, inestabilidad laboral, o por tener ingresos no demostrables, de modo que la existencia de esta oferta no necesariamente tiene un impacto relevante sobre el mercado. Pero en rigor, nunca lo ha tenido en nuestro país.

No hay propensión a endeudarse, como en el primer mundo, y ello se ha pronunciado en los últimos años, a pesar de que los deudores hipotecarios estuvieron entre los sectores más beneficiados por la pesificación y la suspensión de las ejecuciones. Pero incluso en los noventa, cuando había abundante oferta hipotecaria, un gran porcentaje de las operaciones se hacía de contado.

Desde esta perspectiva teórica entonces, la relación entre el valor de las propiedades y los salarios está hoy a niveles internacionales, en virtud de lo cual los inmuebles no están caros. Prueba de ello es que, aunque menos, sigue habiendo transacciones a estos valores, no solo con propietarios que venden, sino también con compradores que convalidan estos precios ingresando al mercado.

Muchos lo hacen para encarar importantes emprendimientos (constructores y desarrolladores) orientados en general al segmento medio alto y alto de la población. Ello sucede aun en un escenario que tendrá costos crecientes de construcción, producto de la inflación por venir.

Conclusiones

En mi opinión, no puede darse una respuesta homogénea para todo el mercado respecto de la presunta burbuja. Nuestro país está viviendo desde mucho tiempo atrás, un proceso de “latino-americanización” de su estructura social, con un estrato alto consolidado, virtualmente indemne a los grandes altibajos económicos domésticos, que está dispuesto a pagar valores internacionales por la calidad de su hábitat.

Para ese segmento, se pueden producir emprendimientos del mayor nivel, y cobrarlos muy bien en dólares. Son conocidos los casos de Grand Bourg, El Faro, River View, El Porteño o la torre de Gelly y Casares que cierran compra ventas por encima de los 3.000 U$S/m2. Allí puede haber buenos negocios, aprovechando los costos de construcción aun retrasados, afrontando altos valores de la tierra.

Sin embargo, está claro que no es consistente el efecto de arrastre que este fenómeno ha tenido sobre el resto del mercado, allí donde los ingresos están pesificados uno a uno. El valor de los inmuebles debe ser proporcional al poder adquisitivo de sus compradores, de modo que, si la distancia de ingresos corrientes entre los diversos estratos se ha pronunciado, el mismo comportamiento tiene que verificarse, tarde o temprano, en los precios de los inmuebles.

Transitoriamente lo anterior puede verse contrapesado por el stock de ahorros que todos los niveles, cada uno a su medida, han estado orientando a los ladrillos, por falta de opciones de inversión, pero ello no es eterno.

Históricamente los operadores del mercado han tenido en mente una determinada relación relativa entre los valores de sitios como Recoleta o Barrio Norte, respecto del resto de la ciudad. Lamentablemente esa distancia se ha acentuado, y no necesariamente ello se está reflejando en los precios de venta esperados por los propietarios. Consecuentemente, es un dato que hoy en día se concretan menos operaciones. Allí, en el segmento medio, sí puede haber entonces un sinceramiento de valores o al menos un amesetamiento.

Arq. Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

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(*) Autor: arq. Damián Tabakman, consultor de empresas desarrollistas e inmobiliarias. Ex gerente de negocios inmobiliarios de Banco Comafi y ex gerente de consultoría de RED S.A. Master en Finanzas, Director de Postgrado de Negocios Inmobiliarios del ESEADE y asesor de ReporteInmobiliario.com




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