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Síntesis del mercado inmobiliario de Miami

Los precios subieron entre 10 y 25% en los últimos 2 años y ya hay gente que habla de una nueva burbuja en algunas áreas. Compradores argentinos los que más crecieron en los últimos años. Por Damián Tabakman.



Hay actualmente en Miami unas diez mil unidades en construcción en nuevos proyectos de torres de departamentos de lujo, con todas las excentricidades imaginables en materia de amenities. El 70% están localizados en las zonas céntricas de Brickell, downtown y midtown, y 30% está en las playas, desde South Beach hasta Sunny Isles.

De esa nueva oferta, el 60% está vendido. Como históricamente se absorben casi cinco mil unidades por año de esa tipología, a pesar de la fuerte y reciente reactivación post crisis, no pareciera haber sobreoferta, aunque en algunas zonas puntuales seguramente sí hay, e incluso algunos hablan de una nueva burbuja.

Los valores promedio son cinco mil dólares por m2 en Brickell y nueve mil frente al mar, pero en algunos emprendimientos muy sofisticados, llega al doble. Cabe señalar que los precios subieron entre 10 y 25% en los últimos 2 años.

Muy diferente es el comportamiento del mercado de viviendas unifamiliares, que está destinado al residente americano promedio, y que representa el 80% de las transacciones que se hacen en EEUU. En ese segmento, los valores rondan los dos mil dólares por m2 y aun el up-side potencial es muy significativo. En ese mercado, nadie habla de burbuja, definitivamente.

Desde Latinoamérica los que más activamente invierten en real estate en la Florida provienen de Venezuela, Argentina, Brasil, Colombia, Perú y México, con diferentes perfiles. El venezolano en general busca lujo, el argentino resguardo de sus ahorros y el colombiano rentabilidad. Para el brasileño aun es barato Miami y el mexicano ya es un usuario final. A su vez, es creciente la inversión en bienes raíces de los rusos, chinos y europeos. En la Florida, siempre hubo muchos inversores de Canadá.

Particularmente los argentinos invirtieron dos mil millones de dólares en los últimos tiempos, y es el país que más creció proporcionalmente. De hecho, entre Sunny Isles y Bal Harbour, los proyectos grandes de nuestros compatriotas son aproximadamente el 40% del total, sin incluir al primer negocio de Costantini en Key Biscayne, ni al Faena porque ambos desarrollos están ubicados en otro sector. Este último realmente se destaca por su envergadura y calidad.

De todas maneras, hay que saber que el anuncio de un nuevo emprendimiento no garantiza su concreción. Hay dificultades importantes en la actualidad para conseguir los préstamos de construcción y sin ese fondeo asegurado, se desdibuja la factibilidad del negocio. Por lo demás, los costos de obra no dejan de subir, al igual que la tierra, de manera que ya no es fácil poner en marcha un nuevo desarrollo.

El caso más impresionante de Miami, aun no lanzado, es hoy en dia Brickell City Center, de Swire Properties. Un mega complejo de mil millones de dólares que tendrá 820 departamentos, oficinas y un shopping center:



Un dato muy interesante, y a mi juicio importante, es que en Miami están trabajando todos los arquitectos super-estrellas haciendo grandes obras: Meier, Ott, Herzog, Foster, Koolhas, Fort Brescia, Hadid. No falta ninguno, de manera que en pocos años, Miami estará mucho más hermosa y cada vez más cosmopolita.

Además está creciendo mucho en oferta cultural, con el nuevo museo de Jorge Perez PAMM, de notable arquitectura, y el New World Symphony, de Frank Gehry. Esto es muy bueno y alentador.

Un dato de color: Bal Harbour esta rankeado como el shopping No1 del mundo en ventas por m2. Es evidente que gran parte de la riqueza de muchos sitios del planeta, sigue huyendo al glamour de Miami. Pero quien quiera hacer allí un buen negocio, de verdad, debe buscar su nicho de oportunidad. Y no es tan fácil.


Arq. Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2013, lunes 14 de abril de 2013

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