El consentimiento conyugal que prevé el artículo 1277 del Código Civil es requerido en el boleto de compraventa. La importancia de que allí surja deriva en que si el cónyuge firmó el boleto de compraventa y luego no concurriera a la escritura, cabría su exigencia vía judicial.
Si el consentimiento conyugal hubiera sido otorgado por escritura pública, es de buena y actual doctrina que no es válido el consentimiento general anticipado.
Asimismo es de buena práctica requerir para el boleto de compraventa, el título de propiedad original, debidamente inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. Ya que al mismo es obligatorio exhibirlo para la escrituración, y en caso de que éste se hubiera extraviado, se puede ir gestionando un segundo testimonio (es decir, un nuevo original del título).
Para la descripción del inmueble en el boleto de compraventa debe consignarse la ubicación, localidad, calle y número, unidad funcional y complementaria, en su caso, tal como resulta del título de propiedad. Si ha cambiado el nombre de la calle, convendrá agregar “hoy calle .....” e incluir la inscripción en el Registro de la Propiedad y la nomenclatura catastral, agregando “con las demás circunstancias que resultan de su título de propiedad”.
Los accesorios de la venta, tal como la línea telefónica, deben surgir del boleto de compraventa.
El plazo consignado en el boleto de compraventa para la escrituración corre para las dos partes. Nadie puede antes del vencimiento del plazo reclamar su cumplimiento.
Al ser el plazo determinado la mora es automática, sin necesidad de interpelación alguna.
El cumplimiento del plazo para la escrituración depende de una tercera persona: el escribano. Por lo tanto, no habrá mora hasta que las partes sean citadas por el escribano con una antelación que también debería establecerse en el boleto para no ser extemporánea.
Es asimismo conveniente fijarle un plazo al vendedor para que entregue la documentación al escribano (título, boletas de impuestos, fotocopias de documento, etc.), ya que su demora en la entrega lo puede hacer caer en mora.
La designación del escribano que realizará la escrituración, debe ser clara, con mención del nombre, domicilio y teléfono.
La designación del escribano corresponde al comprador en caso de que este pague al contado el precio de la propiedad, o si el precio diferido no excede el 20 por ciento del precio total.
En caso de pago diferido del precio, la designación del escribano corresponderá al vendedor.
En caso de propiedades a estrenar, para la realización de la primera escritura, corresponderá al vendedor designar al escribano.
En la escrituraciones sujetas a expediente judiciales, la designación del escribano deberá surgir del expediente.
Es menester aclarar en el boleto de compraventa si la propiedad se entrega libre de ocupantes u ocupada. Si estuviera ocupada por un inquilino, es conveniente que el contrato de alquiler sea puesto en conocimiento del comprador y que lo firme, formando parte del contrato.
Como dijimos en otras oportunidades, para acreditar que el inmueble este libre de gravamen, se deberá solicitar un informe de dominio al Registro de la Propiedad Inmueble y un informe de inhibiciones personales también al Registro para acreditar que los vendedores pueden disponer de sus bienes.
Se debe consignar que los impuestos deben estar pagos al día de la posesión, autorizándose al escribano a retener los importes necesarios par cancelar las deudas que aparecieran.
Escribanos:
Horacio A. Wuille-Bille
escribania@wuille-bille.com.ar
Esc. Andrea Temporetti:
atemporetti@escribanatemporetti.com.ar
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