El profesional inmobiliario llega puntualmente a la cita para tasar un terreno en el barrio de Almagro. Antes que pueda siquiera presentarse, el cliente rompe el hielo con una pregunta: “¿cuánto subió la incidencia de los terrenos en la zona en los últimos meses?”
La anécdota refleja la actitud que hoy tiene la oferta, los propietarios frente a la situación del mercado: creen que sus inmuebles cada día valen más. En el otro extremo, la demanda, los compradores creen, dólar en mano, que sus dólares valen mucho más de lo que realmente valen.
Y en el medio los inmobiliarios, tratando de unir a la oferta y la demanda, para que las operaciones se concreten, una oferta que nunca estuvo tan lejos de la demanda y una demanda que no tiene vocación de acercarse a las pretensiones de la oferta.
En este escenario, el inmobiliario, lejos de ser un formador de precios, como las partes piensan es un espectador que atónito, no encuentra argumentos para convencer ni a unos y a otros.
En este contexto se desarrolló esta semana en CUCICBA el Seminario “Panorama de Actividad, Valores y Perspectivas para 2014. Evolución de la Oferta, la Demanda y los Precios”. La actividad comenzó con una presentación de José Rozados, Director de Reporte Inmobiliario acerca de la realidad actual del mercado.
Los números resultan contundentes. En este mercado, la variable de ajuste ha sido el nivel de actividad, que se ubica en un tercio del promedio alcanzado en la primera década de este siglo. El nivel de escrituras según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires asciende a 36.000 anuales (mientras que históricamente el número se acercaba a 100.000 anuales). Los metros cuadrados permisados en 2013 fueron 770.000, un tercio de los 2.200.000 m2 promedio que producía la Ciudad de Buenos Aires.
Paralelamente, por el lado de los precios, se evidencia una estabilidad sorprendente. Algunos barrios muestran los mismos niveles de 2011. Otros un 3%, un 6% o, a lo sumo, un 10% por debajo. Pero muy, muy, muy por encima de lo que los compradores están dispuestos a pagar.
Evidentemente, propietarios y compradores no están viendo la misma película. Cada uno tiene argumentos de sobra para defender su posición. El propietario no está endeudado, no tiene apuros, está convencido que estar posicionado en inmuebles a la larga siempre lo ha beneficiado. En muchos casos, no tiene alternativas para colocar su dinero y prefiere esperar para ver si aparece quien desembolse los dólares que él pretende obtener. El comprador, por su lado, peca de sobrevalorar su liquidez en dólares. Cree que los inmuebles tienen que bajar de precio y sueña con hacer un negocio de oportunidad.
José Rozados y la comisión directiva de CUCICBA durante el evento, con la presencia del Pte de la institución Hector Dodorico. Foto Daniel Gómez
Tenemos que reconocer la particularidad del negocio inmobiliario, sujeto a movimientos cíclicos que reproducen lo que sucede en el ciclo de la economía en su conjunto. Los períodos de bonanza o expansión acaban agotándose, porque el constante aumento de los precios de los inmuebles termina con la capacidad de compra de los posibles adquirentes que ya no pueden pagar los precios que se piden. La crisis posterior permanece hasta que el mercado se recupera, y después, vuelta a empezar. Es importante para todo inversor inmobiliario tener en cuenta esta particularidad del negocio. Es una falacia pensar que el precio de los inmuebles no puede bajar. Pero también es una falacia pensar que los precios se van a desplomar como sucedió en 2002.
Como suele suceder, el equilibrio está en un punto intermedio entre ambos extremos. Todo en la vida se rige por una ley muy básica: la ley del equilibrio… Debemos encontrar un balance entre ambas posiciones. Un punto de encuentro entre la oferta y la demanda. Cada inmueble es único, cada vendedor y cada comprador lo son. Parece trivial pero es una realidad que tenemos que asumir. El trabajo del profesional inmobiliario es lograr esos puntos de encuentro en el mercado. Hacer, con las particularidades que cada negocio presenta, que la oferta y la demanda se encuentren.
Es un trabajo que, en este contexto, se presenta arduo y difícil. Hace falta creatividad e imaginación. Lo que antes dio resultado, ahora lleva al fracaso, la “fórmula del éxito” de años anteriores es la que hoy lleva a fundirnos. El desafío es grande pero no para volverse locos. Como diría Albert Einstein, la locura es realizar siempre lo mismo, y esperar resultados diferentes.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2014 – viernes 14 de marzo de 2014
