Si el que dirige la política monetaria de la primera economía del mundo llegó a esa conclusión, el Gobierno debería, al menos, aplicar la lección para evitar errores de perspectiva a la hora de hablar de estos temas a las personas ajenas a la economía pero que les condicionan la existencia.

Aquella burbuja, que tuvo como protagonistas a las empresas de Internet, se desinfló de golpe en la primavera de 2000. Y los índices de Wall Street todavía no han logrado recuperar el nivel que alcanzaron entonces. Pasados cuatro años, la burbuja que más preocupa es la inmobiliaria. Y España es uno de los países en los que más y a mayor ritmo han subido los precios de las casas en los últimos años.

La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) se sumó, estos días, a la larga lista de organismos internacionales que alertan sobre la amenaza de caída brusca en los precios de la vivienda en España. Algo que ya han advertido, aunque no con tanto dramatismo, entidades como el Fondo Monetario Internacional (FMI) y el Banco de España, preocupados, además, por el aumento del endeudamiento de las familias debido, precisamente, a las hipotecas.

La burbuja es una metáfora (tomar las palabras en sentido figurado) que se suele utilizar para describir los excesos que se producen en los mercados de activos. Se dice que hay "burbuja inmobiliaria", cuando los precios de los activos inmobiliarios han sobrepasado en mucho un nivel sostenible en el tiempo. La burbuja transmite la idea de exceso y también la de no sostenibilidad, de que en algún momento ha de pincharse y dar marcha atrás frente a los niveles alcanzados, explica Fernández Ordóñez (Creador de la CNSE).

De todos los factores que forman el coste de la vivienda el que más ha contribuido directamente al aumento es la compra del suelo, teniendo en cuenta que los costes de construcción, gastos generales de gestión, promoción y el beneficio industrial son fijos. El solar supone el 37% del coste total de construcción en 2003, frente al 26% el año 2002, según estudios.

La administración, a través de medidas políticas y normativas, mantiene un férreo control sobre la oferta de suelo. La restricción de la oferta de suelo crea una serie de tensiones que se traducen en una producción inmobiliaria inferior a la demanda. El suelo, ante esas rigideces, sometido a las leyes del mercado, en la actual coyuntura con una demanda poderosa, produce la espiral de precios, ya conocida, que todo lo distorsiona menos el problema capital de todo este asunto, que es la financiación de los ayuntamientos. El precio del suelo viene determinado por el precio de lo que puede edificarse sobre él, así el propietario privado fija el precio con la expectativa de beneficio de quién va a desarrollar el suelo.

La caída de expectativas de beneficio traería la caída del precio del solar y la vivienda. Y es en base a estos sencillos razonamientos lo que me lleva a enlazar la realidad del mercado inmobiliario con la actividad urbanística:

El suelo, la materia prima del promotor, se adquiere bien en subasta pública o en el mercado libre. En el primer caso los promotores pujan y se adjudica al mejor postor. En el mercado libre el precio del suelo viene fijado por el propietario del solar, precio que no responde a lo que vale, sino a lo que pueda llegar a valer.

Ante esta especulación sin límite lo que se logra es: expulsar del mercado a los pequeños promotores debido a los precios que se pagan; distorsionar todas las actuaciones de la administración local (a mayor precio mayor valor declarado mayor gravamen sobre tasas, contribuciones especiales e impuestos); y una vía hiperinflacionista de financiación de los ayuntamientos ya que, del suelo urbanizable que se va transformando en suelo disponible para la construcción, hay que ceder un porcentaje normalmente la ley lo establece entorno al 10% y al hacerlo se le está dando un patrimonio que vale más cuanto mayor sea su precio. Y los beneficios públicos derivados de la actividad urbanística, en vez de dedicarse a influir en el mercado del suelo, se dedican a sufragar gastos generales dada las escasa financiación obtenida por los municipios por las vías ordinarias.

"La abundancia de suelo traerá precios baratos, la escasez solo trae especulación y encarecimiento. Dar un giro a las políticas de suelo para abaratar costes es, insiste el sector, una de las llaves para contener una escalada imparable desde 1998 del precio de la vivienda". No se sostiene la tesis según la cuál cuanto más suelo se califique como urbanizable más barato será, y, en consecuencia, la vivienda. El mejor ejemplo es la Comunidad de Madrid: Ruiz-Gallardón ha estimulado planes urbanísticos que suponen, hoy, una oferta de suelo urbanizable equivalente a más de 800.000 viviendas; con ello ha contribuido al mayor incremento del precio del suelo y de la vivienda registrado en España, así como a la demostración práctica de que un incremento de oferta no garantiza, en absoluto, una reducción del precio. Se tendría que declarar urbanizable todo el suelo para ampliar la oferta, excepto aquél que el ayuntamiento se reservara para usos colectivos: parques, escuelas, centros hospitalarios, etc., y la perdida de recursos compensada mediante transferencias, cesión de impuestos, incluso de nueva creación por el Estado y Comunidades, según opiniones solventes.

La simple ley de la oferta y la demanda nos explica que si algo, una casa o un helado, tiene compradores, lo siguiente es encarecerlo, nunca abaratarlo. Lo que sucede es que se confunde mercancías con el carácter patrimonial de los stocks (solares, viviendas, edificios). Las mercancías son producidas para ser vendidas y consumidas, no acumuladas y su precio va ligado a la oferta y demanda, o sea producción y consumo, mientras que los stocks, que tiene un valor intrínseco (por si mismo), no son producidos para ser consumidos, sino para acumular como inversión ante la expectativa de creación de valor o plusvalía, y su valor de mercado responde a la parte de esos stocks que cambian de mano.

Tanto movimiento teórico no debe acomplejar al voluntarioso lector pues no varía lo esencial en este asunto: el precio de la vivienda. El pretender que con la abundancia de suelo la reducción de costes que soporta la promoción inmobiliaria se trasladaría de forma inmediata a un descenso en los precios es el mismo discurso, respaldado por los mismos, que circulaba, a principios de los años noventa, referente al coste financiero y de esto saben bien quienes pagaron hipotecas al 17% con intereses moratorios al 30%. Hoy, todos hemos comprobado que la bajada de los tipos de interés no trajo consigo la bajada del precio de la vivienda.

La bajada del precio de la vivienda arrastra a su vez el precio del suelo, en consecuencia es el precio de la vivienda lo que da valor al precio del suelo, no a la inversa.

La llave para la bajada del precio de la vivienda la tienen los inversores que entraron en el mercado como valor refugio, y dependerá de sus necesidades financieras para ponerla en venta o no, o la pérdida de expectativas de creación de valor.

Todo ello es la resultante de considerar la ciudad como un mercado de suelo en vez de un espacio políticamente organizado; cuando el suelo, aparte de ser un valor mercantil, es un valor social y medioambiental. Es decir, que estamos ante problemas de Estado no de mercado, en este caso a primer y segundo nivel ayuntamientos y comunidades, porque el Gobierno no tiene competencias directas en la política urbanística, no puede promover directamente la construcción ni la rehabilitación, ni la urbanización del suelo.

Es posible y quizá probable de que el problema de la burbuja en España sea tan serio como en los países estudiados por el FMI, pero si es seguro que tenemos otra burbuja más preocupante: "la burbuja de la construcción". En este caso el exceso no se refiere al precio de los activos, sino al exceso de la actividad, que ha alcanzado niveles que no son sostenibles en el tiempo. Esa burbuja pinchará y caerá la actividad del sector. Se abrirá un periodo de corrección de los excesos que coincidirá con el agotamiento del ciclo y aparecerá la pendiente de la onda del ciclo desfavorable y así hasta un punto de inflexión que marque el inicio de la onda de otro nuevo ciclo favorable. Es lo que se ha dado en llamar: la actividad cíclica del sector.

"El principal problema económico que tendremos que afrontar en los próximos años es el derivado de los excesos en el sector y el Gobierno español no ha preparado al país para ese cambio en la estructura de la demanda y de la oferta", señala Fernández Ordóñez. Los problemas de Estado no tienen solución en el ámbito mercantil, sino que dependen de una firme voluntad política.

Fuente: Comprarcasa, España

© ReporteInmobiliario.com, Julio 2004.