El mayor ingreso de turistas, estudiantes y empresarios extranjeros está movilizando al mercado inmobiliario porteño. Muchos visitantes, por comodidad o gusto, prefieren alquilar en forma temporaria un departamento en vez de alojarse en un hotel y esto está potenciando el negocio de las inmobiliarias especializadas al tiempo que genera la aparición de nuevas firmas en el sector.
La tendencia se registra desde el año último, cuando el ingreso de turistas creció 18%, en relación con 2002. Este año, las cifras de la Secretaría de Turismo muestran que en el primer trimestre aterrizaron en Ezeiza 997.325 extranjeros, un 11,1% más que en igual período de 2003. En las inmobiliarias admiten "sentir" este aumento y algunas firmas ya tienen los pedidos de alquileres cubiertos por el resto del año. María Antonieta Izrastzoff, de la inmobiliaria Izrastzoff, explica que ha crecido la demanda de turistas y estudiantes extranjeros y que en su empresa tienen 50 pedidos de propiedades para el año próximo.
Luciano Cazenave, titular de la inmobiliaria homónima, coincide con Izrastzoff y agrega que "la actividad está creciendo también porque vuelven los empresarios que se habían ido por la crisis. En el peor momento del país se iban siete y entraba uno. Ahora son más los que vienen y en su mayoría son de empresas de Internet o mineras". En Cazenave también tienen mayor demanda y para satisfacerla abrieron este año una unidad de negocios exclusiva para los turistas y un servicio de alquiler de muebles.
Varios brokers consultados por LA NACION coincidieron en señalar que son muchos los que quieren participar del negocio y que tanto viejos como nuevos propietarios están equipando las locaciones al gusto del extranjero. ¿Por qué? Por que es más rentable que el alquiler tradicional.
José Rozados, CEO del sitio especializado
ReporteInmobiliario.com, explica que "la rentabilidad anual bruta por alquiler temporario rotativo es de alrededor del 6,5-7% anual, frente al 4,3-4,7% que ofrece hoy un alquiler tradicional en la misma zona". Es así que por el alquiler de un dos ambientes en la forma convencional pueden obtenerse entre 300 y 400 pesos y por la misma unidad equipada y convenientemente comercializada, se pueden conseguir al menos US$ 300 al mes. Sin embargo, debe tomarse en cuenta que las expensas en la mayoría de los casos están incluidas en el costo total del departamento amueblado.
Otro factor que empuja a los propietarios a ofrecer sus departamentos a los extranjeros es que éstos pagan por adelantado ya que es difícil obtener una garantía de un turista o estudiante extranjero. El cuadro cambia si se trata de un empresario porque la compañía empleadora puede salir de garante.
La demanda de departamentos (las operaciones con casas son mínimas) se concentra en Capital Federal porque los visitantes no quieren estar alejados del centro. Daniel Grech, un norteamericano que alquila en la zona de Palermo, explica:
"Al vivir poco tiempo en la ciudad no estamos dispuestos a ir a un barrio lejos de lo mejor de Buenos Aires. Así que buscamos en Recoleta, Barrio Norte y Palermo. Preferimos un lugar más caro o más pequeño, pero mejor ubicado, sabiendo que nuestra estadía es de corto plazo. Queremos aprovechar la ciudad al máximo posible".
Según Rozados, además de una buena ubicación los departamentos deben "estar bien equipados, ser seguros y contar con buen aislamiento acústico. Si las propiedades no cumplen con esos requisitos quedan afuera del negocio porque los extranjeros son muy exigentes".
Nuevos jugadores
En este contexto, son varios los casos de propietarios que empezaron a ofrecer su departamento aprovechando sus contactos en el exterior y hoy son dueños de empresas especializadas en el rubro. Entre estos casos, figura el de Marcela Picca, que hace siete años puso en alquiler dos departamentos y hoy ofrece 150 con su firma BA House.
"Después de la crisis y la devaluación empezaron a llegar más y más turistas y empezamos a agregar departamentos. Ahora no doy abasto para ir a tasar porque todos quieren meterse en esto", resumió Picca.
Más reciente es el caso de Studio Charcas, que comenzó a operar hace dos años. En la compañía, que se promociona en Internet, universidades y escuelas de idioma, explican que el emprendimiento surgió con la oferta de un departamento y hoy son 18 las propiedades que alquilan. Buenos Aires Week, otra firma que abrió hace dos años, ofrece hoy tres departamentos. En la empresa dicen que reciben todos los días pedidos de propietarios, pero que no quieren agrandarse para preservar el trato personalizado, que "es lo que ayuda a conservar la buena imagen de la firma". Lo mismo dice Graciela Zamboni, creadora de AlquilerenBaires.com.ar. Zamboni inició su negocio en 2000 con la compra de tres departamentos, que financió con el dinero que obtuvo de un retiro voluntario como asistente social.
"Los compré pensando que los iba a vender, pero el país se paralizó y entonces los equipé para alquilarlos. De golpe se multiplicaron los pedidos y ahora ya tenemos 20 departamentos en alquiler. Hay gente del interior y crece el número de extranjeros. En este momento rechacé un pedido de un alquiler por cuatro meses porque tengo todo lleno", señaló Zamboni.
En este negocio, también hay edificios enteros que ofrecen hospedaje al extranjero, entre ellos, uno de los pioneros es Loft & Arte. Grete L. Maioli, gerente de marketing de la empresa, explica que recicló un edificio de 1980 hace ocho años para ofrecer lofts a extranjeros y argentinos del interior.
"Conseguimos 26 unidades que hoy las ocupan empresarios, estudiantes y turistas que los preferimos porque pagan en dólares. Tenemos gente de Noruega, Yugoslavia, Costa Rica y más países. Algunos estudiantes vienen y se quedan porque consiguen trabajo y renuevan contrato cada seis meses. Tenemos algunos argentinos, pero son muy pocos", afirmó Maioli.
El precio de un monoambiente en Loft & Arte llega a los US$ 495 por mes. El costo diario de un dúplex de 45 metros es de US$ 60. Otro de los edificios que abre sus puertas a los extranjeros es Torre San José, que ofrece 64 departamentos de dos dormitorios.
Si bien la rentabilidad es mayor, también los son los riesgos que deben afrontar los que participan del negocio. El primero es la garantía en los casos de las firmas que no piden el pago por adelantado. Por otro lado, también está la posibilidad de que se destruyan en forma total o parcial los muebles, electrodomésticos o cualquier elemento que forme parte del equipamiento.
Para Rozados, el mayor riesgo lo constituye la falta de contactos. De acuerdo con el ejecutivo, "debe contarse con los contactos y publicidad necesarios para asegurar la ocupación del departamento sin períodos de vacancia o reduciéndolos al mínimo posible".
http://www.lanacion.com.ar/04/07/04/de_615539.asp
© ReporteInmobiliario.com, Julio 2004.
