PARTE I - CONCEPTOS PRELIMINARES:
Comúnmente llamado el “boleto” , en muchos casos comprobamos que no se le asigna la debida importancia a su redacción ni a su contenido, lo que ocasiona, en el momento de que debe ser cumplimentado el mismo, contradicciones y situaciones equívocas por mal empleo de los términos jurídicos y desconocimiento de los efectos que los mismos producen.
El boleto es el verdadero CONTRATO DE COMPRAVENTA, conforme lo establece el art. 1323 del C.C. : cuando establece:
“Habrá compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero”, lo que es ratificado por reiterada jurisprudencia. Pero debe quedar claro que no se opera aquí la transmisión de dominio: el requisito para ello es la escritura traslativa de dominio (art. 1184 C.C.).
Otro efecto importante que puede surgir del contrato de compraventa, es la adquisición de la posesión del inmueble de buena fe por parte del adquirente, la que se considera legítima (art.2355 C.C.); pero que quede también bien en claro que no se configura la tradición traslativa de dominio pues falta el requisito de la escritura traslativa.
Los elementos constitutivos y esenciales del contrato de compraventa, son : CAPACIDAD, CONSENTIMIENTO, COSA, PRECIO. Si faltara alguno de ellos, no se habría conformado el contrato.
En cuanto a las FORMAS, siendo otorgado por instrumento privado, es menester el DOBLE EJEMPLAR y la FIRMA DE LAS PARTES. Aunque de extrema importancia por los efectos que se derivan de ella, para determinar los vencimientos de los plazos, la mora, etc... La FECHA no es obligatoria.
Antes de entrar en el análisis de las distintas estipulaciones que debe contener el contrato de compraventa, es preciso advertir sobre la necesidad de realizar un pedido de informes y un análisis formal del título.
En efecto: es imprescindible:
A) que el título de propiedad sea revisado por un escribano, para que, sin llegar al “estudio de títulos” completo, determine si el mismo no es objetable en cuanto a sus formas ni tampoco por el título que origina la transmisión de dominio: donaciones a terceros, dación en pago, etc. Oportunamente volveremos en detalle sobre este tema.
B) que el Registro de la Propiedad Inmueble expida un certificado de constancia de Dominio, sobre la existencia de gravámenes (hipotecas, embargos) y un certificado de Inhibiciones del que resulte que el vendedor no se encuentra inhibido para disponer de sus bienes.
Si el contrato de compraventa se otorgara por instrumento privado como es usual, y el vendedor concurriera representado por un tercero, si bien no es obligatorio que el mandato esté otorgado por escritura pública (inc.7 art.1184 C.C.) es casi de rigor exigir que el mismo cumpla con este requisito y contenga facultades suficientes.
Si se tratara de una Sociedad Anónima, deberá concurrir un Apoderado con facultades suficiente, o el Presidente, con Acta de Directorio que autorice el acto, salvo que estuviera facultado estatutariamente.
Si se tratara de una S.R.L, deberá suscribir el contrato el Gerente con uso de la firma y con facultades suficientes resultantes del contrato social.
Si se tratare de herederos en una sucesión, deberán presentar la declaratoria de herederos.
Si hubiera algún menor, deberá presentar la autorización judicial, o otorgarse el boleto ad referéndum de la autorización judicial: si la misma no se obtiene, el contrato que sin efecto ni valor legal alguno, sin indemnización para ninguna de las partes.
Por su parte, si el adquirente lo fuera en “comisión”, puede hacerlo para persona determinada o bien para persona oculta. En tal caso, el comprador tendrá la obligación de comunicar quien será en definitiva el comprador, con la antelación suficiente para el otorgamiento de la escritura; si así no lo hiciera, quedará el obligado a cumplir el contrato.
Escribanos: Andrea V. Temporetti - Horacio A. Wuille-Bille
atemporetti@escribanatemporetti.com.ar
© ReporteInmobiliario.com, Junio 2004.
