Proliferación de rejas, blindajes, alarmas, iluminación y cartelería preventiva, entre otras, son algunas de las señales con que nos encontramos a diario observando el exterior e interior de nuestros espacios construidos.
Estos elementos constructivos se han ido incorporando al diseño y paisaje urbano desde hace ya unos cuantos años, pero hoy lamentablemente, es una de las prioridades que el cliente impone al arquitecto (y no porque este no lo tenga en cuenta) como una de sus necesidades fundamentales, compitiendo cabeza a cabeza con la funcionalidad, iluminación y estética de la vivienda.
También, los operadores inmobiliarios, reciben en forma excluyente inquietudes que tienen que ver con la seguridad del edificio y de la zona, amén de las que hacen a las de la unidad en particular.
El tema es arduo, comprometido y complejo, como para tratar de dar una explicación breve, pero trataremos aunque sea de acercarnos a la problemática, circunscribiéndola sólo a aquellos factores que tienen una implicancia económica directa en el bolsillo de los propietarios o en el valor de las unidades residenciales destinadas a vivienda.
La seguridad como motivación de la elección:
Cada vez son más notorias las migraciones familiares desde barrios con altos índices de inseguridad hacia otros más controlados y seguros.
Paradójicamente el conurbano expulsa y atrae en forma diferencial a grupos familiares ávidos de mayor nivel de seguridad y tranquilidad. Aquellos de menores recursos, tratan de saltar del barrio suburbano a mejores localizaciones céntricas dentro de la localidad o en el mejor de los casos pasar a áreas de Capital Federal más controladas.
Gran parte de la clase media, media alta y alta, ha optado por el “emprendimiento cerrado” en sus distintas versiones, edificio con seguridad y servicios, barrio privado o country. Es conocido que aprovechando los altos valores que se obtienen en ciertos sectores de la Capital Federal muchos propietarios deciden vender para, con la misma plata, adquirir una casa en una urbanización cerrada, valorando entre otras cosas un más alto grado de seguridad.
Los valores de cotización de las propiedades reflejan esta realidad, con barrios castigados y premiados por la elección de la demanda.
Las mayores extensiones de superficie con menores cotizaciones por imperio de la inseguridad de su territorio, se localizan en las áreas suburbanas del sur y Oeste de la provincia de Bs. As. Y en menor medida en el corredor norte. Los valores habituales para una casa típica conurbana de calidad Standard (modelo tipico decáda 50 al 70 , actualizada) con una ubicación media, se mantienen dentro del mismo rango del de hace 3 años atrás, en la mayoría de los casos a valores pesificados que van desde los $ 50.000 a los $ 75.000.- Es decir que no han sufrido siquiera alguna actualización por el aumento del costo de construcción, costo de la vida o incremento salarial y esto merced en gran medida a las condiciones de falta de seguridad de su entorno.
En contraste, los barrios privados y countries muestran un alza de valores de tierra e interés constante de potenciales compradores, producto de la combinación de menores costos de construcción (medidos en dólares), ventajas de cotización y la infaltable cuestión de inseguridad.
El auge y crecimiento de la modalidad de urbanizaciones cerradas como fenómeno de “ghetización por inseguridad”, no sólo se circunscribe a la esfera de barrios privados y countries, sino que alcanza a edificios en propiedad horizontal, que en lotes de mayor o menor superficie según el caso, se encuentran cercados, con garita, personal de vigilancia y alarma. El costo diferencial por estos servicios entre una unidad que cuenta con ellos y otra que no, de similar calidad y en la misma localización es superior en un 30 % , a lo que se debe sumar, también, el mayor peso de gastos de expensas mensuales.
El factor inseguridad provoca que aventajemos en el desarrollo cuantitativo de la urbanización cerrada a algunos países Europeos.
«Los condominios son un modelo con mucha implantación en Latinoamérica, donde hay mucha sensación de amenaza para las clases altas», . «Ahora, este tipo de urbanizaciones se empieza a conocer en España; sobre todo, en el mercado del turismo residencial y asociado a dotaciones especiales como pueden ser los campos de golf o los puertos deportivos». explica en el diario El Mundo de Madrid Borja Ortega, responsable de inversión residencial de la consultora Jones Lang LaSalle.
El aumento de las extensiones de los asentamientos de emergencia en Capital Federal y el conurbano, contagia a su entorno inmediato de la precarización material que impera dentro de ellos, impactando en las zonas periféricas y cercanas a las mismas en las cotizaciones inmobiliarias de manera muy negativa. Por caso, la población de Villas de emergencia en Capital Federal se ha duplicado en los últimos diez años y la cantidad de asentamientos ha crecido un 50% y el fenómeno se encuentra lejos de detenerse.
La fragmentación social, la exclusión y la autoexclusión generadas entre otras cosas por razones de inseguridad, se manifiesta en el mapa de valores inmobiliarios determinando zonas “incluidas o elegibles” y zonas “excluidas o marginales”, con cada vez menos grises intermedios, consolidándose cada vez más una fuerte polarización de precios y demanda, cuestiones estas si se quiere triviales comparadas con las consecuencias que a nivel humano genera la falta de seguridad.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004
© ReporteInmobiliario.com, Junio 2004.
