A la síntesis de lo comunicado, agrego la crónica de algunos de los primeros comentarios. Desde la prensa especializada se le dio poca relevancia y hasta hubo referencias a que el anuncio fue un típico acto de campaña ante la inminencia de las elecciones. Desde algunos ámbitos financieros se señaló que, dado que el BCRA prohíbe la indexación de los créditos, la línea tiene fondeo inicial no bancario, del IVC, que sólo aporta 200 millones de pesos. Agregaron que esta partida, al monto promedio actual de créditos hipotecarios del Ciudad (unos $320.000) sólo servirá para menos de 700 créditos, es decir, una gota en el mar de la necesidad de acceso a la vivienda de la clase media. Es más, un amigo banquero recordó la famosa circular 1050 y me dijo: “Esto es para problemas. Vamos a ver qué pasa con los créditos cuando el capital otorgado se ajuste y la gente deba mucho más de lo que pidió…”
Con todo lo anterior, puede sorprender al lector el entusiasmo reflejado en el título de esta columna. Permítanme repasar brevemente los fundamentos del problema de falta de acceso a la vivienda de la clase media. Quisiera eludir, si puedo, nuestra tan argentina manía de discutir todos las soluciones propuestas para problemas de los que desconocemos los datos.
La vivienda propia es el activo más costoso para la inmensa mayoría de las familias en todas partes. Para poder comprarlo, dado que sus ingresos corrientes no se lo permiten, necesitan crédito de largo plazo. Salvo, por supuesto, que pertenezcan al 20% más rico de la población, que es al que hoy le vendemos en Argentina unidades al contado o por fideicomisos al costo que se pagan en no más de 3 años.
En Argentina, de la casi totalmente derogada Ley de Convertibilidad, mantenemos la parte que impide la indexación. Así las cosas, la única forma de tratar de mantener el valor del capital prestado es sumar a la tasa de interés de cualquier préstamo, la estimación de la inflación por ocurrir durante la vigencia del préstamo. Con cifras de inflación que, aún manipuladas por el INDEC tienen valores anuales de dos dígitos, las tasas de los préstamos trepan a más del 20% nominal, haciéndolos inaccesibles para la clase media que los necesita. Por ejemplo, para el crédito típico de $320.000 en los bancos que lo ofrecen, el grupo familiar debe demostrar ingresos de casi $ 20.000 mensuales, para pagar una cuota inicial de alrededor de $ 6.500, todo fuera de sus posibilidades.
Adicionalmente, todo sistema crediticio necesita de un fondeo acorde con su plazo típico de colocación, lo que para créditos hipotecarios de 15 años supone contar con inversores interesados en colocar dinero a esos plazos, que como era de esperar, están totalmente ausentes en un sistema que no ajusta por inflación el capital inicial.
El resultado de lo anterior es que hoy en nuestro país los créditos hipotecarios prácticamente no se ofertan y los ofrecidos, no les sirven a la clase media. Una encuesta que desarrollamos en la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) en el 2011, confirmó lo que todos sabemos y sufrimos: 6 de cada 10 familias de clase media en el país, quisieran comprar una vivienda o cambiar la que tienen sin poder hacerlo por falta de acceso a los fondos necesarios para lograrlo.
La situación es inadmisible si acordamos que la vivienda es un bien social principal y la falta de acceso a ella, una deuda insoslayable de 30 años de democracia. Sin embargo, nos hemos acostumbrado al statu quo como a tantas otras cosas en nuestro país: como si fuera una inevitable consecuencia de un modelo inmodificable de sociedad, de un sino trágico inherente a la argentinidad.
Desde la AEV venimos insistiendo desde hace años en que existe una solución para el problema del acceso a la vivienda que es clara, simple y probada en otros países, y que debe ser puesta en práctica sin más dilaciones. Debe generarse un sistema de ahorro y préstamo para la vivienda, basado en la utilización de una unidad de cuenta estable, la Unidad de Vivienda (UV), ajustada por la variación de los ingresos de los trabajadores (proponemos el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) del Indec, índice que no se ha manipulado nunca por ser “políticamente correcto”). Hemos presentado desde el 2009 un proyecto de Préstamos Ajustables Decrecientes, en ámbitos como la Bolsa de Comercio de Buenos Aires, Batimat Expovivienda y los Coloquios de Acceso a la Vivienda de 2011 y 2012, además de ponerlo a disposición de todos los organismos del Estado competentes y los principales actores del sistema financiero, entre ellos el propio Banco Ciudad. Cabe destacar que su Presidente ha reconocido nuestro aporte en un correo dirigido a nuestra entidad, luego del anuncio de hace unos días.
El ajuste del capital prestado por un índice que responde a los ingresos de las familias (sería mejor usar el CVS que la Canasta 5 del Ciudad), en lugar de a una tasa financiera interbancaria como la usada en la circular 1050, y el mantenimiento de una relación tope cuota-ingreso, como acertadamente propone el Ciudad, aseguran que los tomadores de los préstamos puedan pagarlos a largo plazo. A esto pueden agregarse mecanismos de seguro para períodos de desempleo del tomador. Por otra parte se logrará que los ahorristas (que son miembros del mismo grupo tomador en otra etapa de su ciclo de vida familiar) se interesen en colocar fondos en un esquema que estará muy bien garantizado por hipotecas y que mantendrá el valor de sus ahorros.
La Unidad de Vivienda que proponemos, tiene un poderoso ejemplo a seguir en la Unidad de Fomento chilena (UF), vigente en ese país desde hace casi 50 años. Para quienes dudan de la posibilidad de este tipo de herramienta en contextos de alta inflación, baste recordar que la UF chilena enfrentó en la década del 70 una inflación anual promedio de 10 años superior al 130%, sobreviviendo y desarrollándose hasta hoy como base de la economía nacional.
Para el análisis de la viabilidad de todo esto, desde la AEV hemos consultado a los inversores institucionales, incluido el ANSES, y todos han mostrado interés en la colocación de los títulos que podrían emitirse garantizados por hipotecas, como es común en otros mercados nacionales.
Las autoridades porteñas han anunciado que, además de los créditos colocados por el Ciudad, llevarán al Congreso un proyecto de una Unidad de Cuenta Estable y que, para reponer el capital inicial colocado, el IVC emitirá papeles garantizados con hipotecas en el mercado de capitales.
En suma, estamos ante la posibilidad de que, finalmente, uno de los equipos que nos gobierna y al que hemos recurrido, lleve adelante una iniciativa que atiende y entiende los elementos esenciales del problema.
Durante los últimos 30 años de democracia, hemos sido testigos de diferentes acercamientos al tema que desconocieron sus fundamentos. El último capítulo, vigente a la fecha, incluye un plan PROCEAR que promete muchos más créditos de los que coloca, usando para ellos fondos jubilatorios que no remunerará como corresponde, desvistiendo un santo para vestir a otro.
Por eso, como actores del sector inmobiliario en general y como ciudadanos que aspiramos a un país mejor, creo firmemente que debemos apoyar esta iniciativa porteña y reclamar al Congreso y a las autoridades competentes su profundización. Ha pasado mucho tiempo, hay muchas demandas insatisfechas. Ya es hora de hacer algo para tener créditos hipotecarios para la clase media.
Ing. Gustavo Llambias
Director de RED C&M S.A.
Vicepresidente de la AEV
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2013, lunes 5 de agosto de 2013
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