Si hasta el 2001 con el 49 % de un sueldo formal promedio se hacia frente a la cuota de un crédito hipotecario para adquirir un bien inmueble básico la relación a fin del 2003 era de 83 %, según datos recientes del Banco Central.
La explicación, es conceptual y sencilla: Los aumentos de los valores de mercado de las viviendas le ganaron por varios cuerpos de ventaja al incremento salarial del grueso de la población.
Hagamoslo gráfico: Partamos de diciembre de 2001. En ese momento con un sueldo de $ 1200, se podía adquirir un m2 de un departamento de dos ambientes ubicado en Barrio Norte de la ciudad de Bs. As. Es decir que a esa fecha, el valor sueldo y m2 coincidían, se encontraban en un mismo punto. Pero que pasó a partir de diciembre 2001- Enero de 2002 con crisis política, devaluación, corralito-corralón, default, etc. de por medio?
El valor del departamento subió un 117,5 % en pesos al primer trimestre del presente año, mientras que un salario medio general según el Indec lo hizo en un 25,51 %. Es decir que para que ese salario tuviera el mismo poder de compra respecto a ese departamento (por lo menos nominal) debería haberse actualizado más de lo que lo hizo, convirtiéndose hoy en una cifra algo superior a los $ 2.600.-
Fuente: ReporteInmobiliario.com
Más allá del análisis de las cuestiones que produjeron tamaña evolución diferencial, lo cierto es que para un salario medio hoy resulta un 74.12% más dificultoso acceder a la compra de un departamento en Barrio Norte que en diciembre de 2001. Si, lo que se pretende es adquirir una unidad similar pero en el porteño barrio central de Caballito ahora cuesta un 67.15 % más de esfuerzo medido en sueldo que en los meses previos a la caida de la convertibilidad. En barrios habitualmente menos cotizados como el de Parque de los Patricios, llegar con un ingreso promedio a comprar un departamento de dos ambientes era en el último mes del 1 a 1 cerca de un 65 % menos difícil que en los días actuales.
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A pesar que las tasas de interés se encuentren en niveles algo inferiores aún a los de la convertibilidad, la brecha ocasionada entre valores e ingresos hace que las cuotas necesarias para la compra de una misma unidad de vivienda sean hoy mucho mayores a las existentes en el 2001, ocasionando por ende imposibilidad de calificación por el porcentaje de sueldo que afectaría la cuota, recortando así la cantidad de tomadores de crédito.
Fuente: ReporteInmobiliario.com
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Lo cierto es que el acceso al crédito hipotecario para la compra de una vivienda queda prácticamente reducido a altos niveles de sueldo debido al pronunciado aumento de los valores de las unidades y la mínima actualización de los salarios.
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La nueva situación es clara, la fragmentación y recorte de la vivienda para gran parte de los asalariados es una realidad, por ende la caída de la demanda para el mercado también.
Según una encuesta realizada por ReporteInmobiliario.com la mayoría de los participantes estaría dispuesto a pagar hasta 500 $ mensuales de cuota de crédito. Para que esa cuota pueda ser aplicada para la financiación de un 70 % de un departamento de 2 ambientes en una zona de Buenos Aires como Caballito el crédito debería extenderse a un plazo de 20 años y a una tasa variable del 6.7 % anual. Si se pretende reducir la cuota a un mínimo asimilable al alquiler de aprox. $ 350, que actualmente se paga por una unidad similar, el plazo del crédito debería también extenderse a 20 años con condiciones de interés del 2.70 % anual. Tasas estas hoy por hoy en línea con los mercados más estables y dinámicos del momento como es el caso de España, pero un tanto lejos de las del mercado financiero argentino.
Se hace necesario asumir cabalmente esta realidad, para tratar de mejorarla y buscar alternativas de solución, ya que si bien la vivienda es un activo plausible de generar rentabilidad para un inversor es también un derecho básico al que debe tener acceso la mayoría de la población.
La vivienda involucra en su materialidad cuestiones económicas y de índole social y humanas. Para que ambas puedan ser armónicamente amalgamadas en función del interés público, se hace necesaria una política cierta y activa por parte del Estado. El gobierno nacional, las autoridades provinciales y las municipales, deben tomar a la vivienda como “cuestión de Estado”, incluyendo a la misma dentro del rango de los temas urgentes a resolver.
Desde el ámbito privado y profesional, no se carece de ideas y propuestas pero hace falta la definición de una política de estado sobre el tema para, entre todos, detener la precarización progesiva que viene sufriendo la calidad de las condiciones de habitabilidad de la mayoría de los argentinos.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004
© ReporteInmobiliario.com, Junio 2004.
