I. INTRODUCCIÓN
A través de este estudio nos hemos propuesto estudiar el comportamiento del valor de los terrenos en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.
METODOLOGIA DE TRABAJO
Ante todo nos hemos planteado la necesidad de presentar información homogénea de manera que permita analizar los efectos de la devaluación sobre el precio de los terrenos y a partir de allí obtener conclusiones útiles para la toma de decisiones. Por esta razón, consideramos que la unidad de medida adecuada para la valoración de los terrenos es la “incidencia” por metro cuadrado, entendida como el cociente entre el valor del terreno y el volumen edificable que es posible desarrollar en el mismo, de acuerdo a las normas urbanísticas vigentes. Otras unidades de medida como el precio promedio (cociente entre precio y superficie), puede conducir a errores ya que un mismo terreno puede tener diferentes aptitudes constructivas y por tanto no resultarían comparables.
A los efectos del análisis nos hemos circunscripto al ámbito del mercado inmobiliario residencial de la ciudad de Buenos Aires, específicamente a los terrenos aptos para la construcción de vivienda multifamiliar, es decir la vivienda sometida al régimen de la ley de Propiedad Horizontal.
Hemos trabajado con información histórica de todos los barrios de la Ciudad de Buenos Aires, sobre la base de datos de la empresa
AREA PROPERTY CONSULTING SA. Esta empresa brinda información de precios promedios para tres zonas de la ciudad:
“Recoleta” que comprende los límites de este barrio, uno de los más representativos de la clase media-alta,
“Caballito” zona representativa de la clase media y la
“Zona Sur” representativa de la clase media-baja, cuyos precios surgen como promedio de los barrios de Almagro, Boedo, Balvanera y San Cristóbal.
II. PARTICULARIDADES DE LA OFERTA Y LA DEMANDA DE TERRENOS
La oferta
Los terrenos son activos inmobiliarios irreproducibles e inamovibles que a medida que se hacen escasos defienden mejor su valor. De acuerdo a un estudio del CEDEM del Gobierno de la Ciudad, existen 6.600 baldíos sobre un total de 320.000 lotes. En general, entre los propietarios, se da la particularidad de que se encuentran poco apalancados, es decir que quienes han comprado terrenos en general lo han hecho con fondos propios, sin recurrir al endeudamiento bancario. Por otro lado, aún cuando muchos terrenos no generan rentas, en general tienen costos de mantenimiento inferiores a otros inmuebles y menor riesgo de intrusamiento. Todos estos factores hacen que existan pocas “oportunidades”, aunque también es verdad que nadie compra lo que no está en precio y por tanto el papel del profesional inmobiliario con conocimiento de todo el ciclo del negocio es fundamental.
La demanda
Luego de la devaluación de enero de 2002, los inversores se han centrado su actividad en el desarrollo de productos orientados hacia el segmento socioeconómico ABC1. Esto no nos ha de extrañar, ya que a partir de la desaparición del crédito, se ha reducido considerablemente la cantidad de personas que pueden convertirse en propietarios. De hecho, el movimiento de la demanda en el mercado inmobiliario durante los últimos 24 meses dependió exclusivamente de quienes tuvieron capacidad de ahorro en el pasado (y no quedaron atrapados dentro del sistema financiero, o si quedaron atrapados pudieron salir) y de los que tuvieron capacidad de ahorro después de la devaluación: sectores vinculados al agro y a industrias sustitutivas de importaciones (obviamente una porción reducida de la población).
Ante la falta de crédito intermedio, la mayoría de los desarrollistas ha convocado a un pool de inversores para hacerse del fondeo necesario para la obra. Herramientas financieras como el fideicomiso o los consorcios al costo han tomado especial relevancia ante la necesidad de captar fondos, minimizando los riesgos para los inversores.
Todos estos factores has repercutido en el tamaño de las obras: los terrenos más buscados son aquellos que tienen entre 1500 y 2000 m² de volumen edificable. Típicamente, un terreno de simple frente, entre medianeras, que permita desarrollar un edificio de por ejemplo 20 semipisos con elementos de confort e infraestructura en las áreas comunes.
III EL MERCADO DE TERRENOS URBANOS
Los precios
La incidencia que están dispuestos a pagar los desarrolladores está directamente relacionada con el precio que podrán obtener por el producto final, los plazos de venta del emprendimiento y por los niveles de riesgo que deberán enfrentar.
Es interesante ver que ha sucedido con los precios de los departamentos usados en la post-devaluación: mientras que el INDICE AREA RECOLETA hoy se encuentra ubicado en torno a los u$s 1000/m2 (un 90% de los niveles alcanzados durante la convertibilidad), en el caso del INDICE AREA CABALLITO se encuentra en u$s 750/m2 y el INDICE AREA SUR en menos de u$s 600/m2.
Respecto a los plazos de concreción está claro que el mismo depende de la demanda que tengan los inmuebles en cada zona. Pensando en que la demanda seguirá comportándose en forma similar que en los últimos meses, los emprendedores inmobiliarios se han volcado a desarrollar proyectos orientados a un público que exige excelentes localizaciones (especialmente en el corredor Recoleta-Palermo-Belgrano, con agradable entorno, buenos accesos y dónde no se avizoren problemas graves de seguridad), calidad de terminación y el aval de un desarrollador con antecedentes.
Los riesgos a que están sometidos los emprendimientos inmobiliarios se podrían sintetizarse en los riesgos inherentes a la obra en sí (para esto se busca minimizar las sorpresas desagradables que puedan surgir -alargamiento de los plazos de obra, mayores costos, etc-, contratando arquitectos, constructoras y subcontratistas con probada experiencia y profesionalismo y junto con eso elegir las formas jurídicas que den la mayor protección posible a los inversores) y a la comercialización futura (situación del mercado al finalizar la obra, producto, precios, competencia, etc.) en esto es fundamental contar con el asesoramiento profesional de comercializadores que cuenten con los criterios para ayudar en la toma de estas decisiones. Si bien los primeros no están vinculados a la localización, los segundos están directamente relacionados al mercado en el que el emprendimiento se inserta.
Está claro que todo inversor pretende vender al mayor precio posible y por ser un dato del futuro está afectado por la incertidumbre. Por otro lado, los inmuebles no son los activos más líquidos de la economía, al menos en teoría. No obstante, si se realiza una mirada retrospectiva a la historia reciente, los tenedores de depósitos en caja de ahorro, un activo teóricamente “líquido” por tratarse de depósitos a la vista, sufrieron la reprogramación de sus activos, debiendo asumir importantes pérdidas de capital en caso de necesitar liquidar los mismos en el mercado secundario.
Por último se debe prestar atención a los cambios en el poder adquisitivo y a la posibilidad que tienen los bienes de proteger a sus tenedores del riesgo de la inflación. Esto se relaciona con la posibilidad de actuar como “reserva” o depósito de valor. Los inmuebles han sido tradicionalmente en economías inflacionarias un medio generalmente aceptado ya que mantienen su valor a lo largo del tiempo.
El mercado de terrenos hoy
Como consecuencia de la interacción de todos los factores antes comentados surge el precio de la tierra en cada localización en particular. Si bien en algunas ocasiones se habla de ciertos precios de incidencia que la demanda estaría dispuesta a pagar, es necesario analizar cada terreno caso por caso. Hay que analizar para cada micro entorno:
La Q de Tobin: es un ratio que muestra la relación entre el precio de un activo y su costo de reposición. Intuitivamente, podemos sospechar que los inversores se vuelcan a poner su dinero en actividades cuyos beneficios superan a los costos. Por tanto, se puede hablar de una genuina propensión a invertir en mercados inmobiliarios cuya “Q” sea mayor que 1. Cuando en un mercado (zona, barrio, cuadra, esquina) la demanda de departamentos supera a la oferta y esto contribuye a un crecimiento en los precios, los terrenos aptos para vivienda en ese mercado suben.
Dependencia del crédito para la adquisición de departamentos en esa zona. Hay zonas donde los compradores de departamentos dependen del crédito. Por el contrario, en otras zonas, se han canalizado no pocos recursos ahorrados hacia la compra de unidades. Ante la falta de alternativas de inversión y las limitaciones de la moneda como reserva de valor, las propiedades han canalizado los deseos de la demanda de contar con un instrumento útil para resguardar el patrimonio. Hoy en día, si bien hay algunos bancos ofreciendo préstamos, los mismos no permiten acceder a la vivienda a quienes no poseen previamente ahorros (hoy no es posible “cambiar” un alquiler por una cuota de crédito como sucedía durante la convertibilidad).
Consolidación de la zona: existen mayores posibilidades de éxito cuándo se encaran proyectos inmobiliarios en zonas consolidadas. Los problemas de inseguridad, la falta de accesos, infraestructura urbana, comercios y centros de recreación y todo otro factor que implique mayores riesgos, atentan contra el éxito de todo proyecto de inversión inmobiliario.
Analizar todos los elementos que permitan hacer del proyecto un emprendimiento ganador: target al que se dirige el emprendimiento (conocer al máximo los clientes potenciales: sus edades, procedencia geográfica, destino que le darán a la unidad, ocupación, nivel socioeconómico, motivación de compra), producto que se demanda (tamaño, comodidades, amenities, elementos diferenciales, imagen), precio, forma de pago, modalidades de venta y posibilidades de pre-venta a inversores.
El comportamiento del mercado en la actual coyuntura
Luego de la devaluación se ha agregado un factor adicional: las variaciones en los costos de la construcción han producido variaciones en los componentes de la inversión, afectando la incidencia que se puede pagar por la tierra. Y aquí la precisión en la valuación, lejos de ser obra de la casualidad, es fruto de un adecuado análisis de los flujos de fondos que se pueden generar y del manejo de información confiable respaldada por un número representativo de operaciones concretadas desde el fin de la convertibilidad.
Todos estos indicios permiten avizorar una reactivación en el sector, operando así el efecto multiplicador de la industria de la construcción, capaz de generar trabajo para todos los eslabones del proceso, llegando incluso a otros sectores económicos.
Autor: Lic. Mario Gómez, Toribio Achaval Propiedades
© ReporteInmobiliario.com, Junio 2004.
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