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Informes > MARCO LEGAL > Problemas después de la Compra: Vicios Ocultos

Caídas sector Inmobiliario

Problemas después de la Compra: Vicios Ocultos



LOS VICIOS OCULTOS O REDHIBITORIOS.

Que pasa cuando una vez comprada una propiedad me encuentro con “fallas” o “vicios” que ni sospeché, ni se veían inicialmente? Puedo hacer algo? La ley me ampara?

¿Qué sucede con la compra de inmuebles usados?



Es muy común hoy día donde todo se trata de abaratar, así como los costos, la mano de obra, y hasta la contratación de un arquitecto, comprar un inmueble y que el vendedor por ejemplo, cubra la humedad con un buen lavado de cara como se dice comúnmente, o con tantas manos de pintura, que la humedad existente en esa pared fuera imposible verla hasta meses después. No tan común son otros vicios ocultos en la propiedad que el vendedor omite ponerlos de relieve para que el comprador no se eche atrás en la compra o pague menos por ello.

Quien construye utilizando mano de obra barata y materiales “económicos” y poco idóneos para la obra que se emprende, contratando gente poco o mal preparada, apareciendo luego sorpresas para el propietario, como la de quien luego de un par de asados en la parrilla de su casa, debió llamar a los bomberos para apagar un insípido pero no poco relevante incendio en el tirante de madera que pasaba por encima de la chimenea de la parrilla.

Que se hace en un caso así? Puede reclamarse? A quien? Como se formaliza el reclamo?

El Código Civil define esta situación, denominando estos vicios como "Vicios Ocultos" (o redhibitorios) los que existen en un inmueble al tiempo de su compra, y que lo convierten en impropio para su destino, esto es que disminuyen su uso total o parcialmente (pero de manera sustancial), y que si el comprador los hubiera conocido no lo hubiera adquirido o hubiera dado menos por ese inmueble.
De lo que se deduce que existe GARANTÍA por el inmueble comprado, debiendo obligadamente tratarse de vicios que no se pudieron ver o percibir de ninguna manera al adquirir el inmueble, (dado que aquí no entran los vicios aparentes.) Tampoco se podrá hacer jugar esta garantía, si quien vendió puede probar que el comprador conocía o debía conocer estos vicios (según su profesión u oficio), es caso de quien como constructor compra para sí. Tampoco correrá la misma para quienes adquirieron el inmueble en remate o adjudicación judicial.

Entonces quien compro o alquiló un inmueble en aparente buenas condiciones y después se encontró con defectos de construcción, o en los materiales utilizados, o con humedad o con cualquier otro defecto que le impide utilizarlo, habitarlo, alquilarlo, repararlo, deberá poner de manifiesto la garantía de la que goza. Queda claro que los defectos pequeños de la propiedad no son vicios ocultos garantizados por este articulo 2164 del CC. Y tampoco estamos hablando de vicios ocultos en la escritura, ni en el boleto de compraventa ni en documentación relacionada con la operación de compraventa o alquiler de tal inmueble, ya que se trataría de otros vicios (de derecho) pero no los de hecho, tangibles y capaces de ser percibidos por quien habita la propiedad.

Estamos hablando de vicios claros, graves, reparables o no, por los que no puede pactarse (en la escritura o contrato) la eximicion de responsabilidad para el vendedor, es decir, este no puede hacerse un lado y resultar no responsable de tales posteriormente. Cuenta entonces la buena fe tanto de quien esta de un lado como del otro del contrato. Si el que compra pretende hacer valer un vicio de una propiedad que luego demolerá, no tiene sentido su reclamo y no existe buena fe de su parte. Tengamos en cuenta que también pueden existir tales vicios en los planos, en la dirección de obra o en la construcción.
Además del Código Civil la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, en su artículo primero incluye en las relaciones de consumo, las establecidas para la adquisición de inmuebles nuevos o lotes de terreno destinados a vivienda, con la condición de que “la oferta sea pública y dirigida a personas indeterminadas”. Es decir que las transacciones de este tipo son atendidas por dicha ley, pero no así las pactadas entre particulares.

A QUIEN SE RECLAMA Y CUANTO TIEMPO TENEMOS PARA HACERLO?

a) Garantía del constructor y/o arquitecto y/o maestro mayor de obra: tenemos 10 años contados a partir del momento de adquisición del inmueble. Nace del reclamo por cualquier problema estructural propio de la construcción, en razón de la profesión de estos.

b) garantía por vicios aparentes: son los descubiertos a simple vista. Hay un plazo de 2 años para denunciarlos.

c) garantía por vicios ocultos: aparecen tiempo después de adquirido el inmueble, como suele ocurrir con las manchas de humedad escondidas bajo una mano de pintura. El reclamante tiene tres meses (o 60 días hábiles) desde la aparición del desperfecto para exigir la reparación tanto al constructor como al vendedor.

La responsabilidad puede también transferirse al vendedor del inmueble, siempre que la cuestión se encuentre dentro de los parámetros que rigen a los vicios en la compraventa.

También existe el caso en que los responsables sean quienes intervinieron en la cadena de fabricación y comercialización cuando los materiales utilizados fueron defectuosos, ejemplo de esto es el caso de ladrillos con fallas de fabricación.
Puede llegar incluso a sancionarse penalmente al empresario constructor de una obra cualquiera o al vendedor que cometiere en la ejecución de la obra o en la entrega de materiales, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas o de los bienes (lo que significa vender materiales de una calidad que no es la prometida o la que figura en los papeles) Para que se aplique este delito, la acción debe consistir en una defraudación en las sustancias, calidad o cantidad de los materiales utilizados en la ejecución de una obra o vendidos para su construcción (lo que torna muchísimo más barato el material para quien lo vende y para quien lo compra). Si el caso no encuadra en un tipo penal, quedará aún por analizar la responsabilidad civil por daños y perjuicios e incluso la responsabilidad administrativa que protegen nuestras leyes de lealtad comercial.


¿QUE SUCEDE CON LA COMPRA DE INMUEBLES USADOS?

No están comprendidos dentro de los posibles reclamos a la Subsecretaría de Defensa del Consumidor, que es la autoridad de aplicación de la ley 24.240.

Esto no quiere decir que no pueda demandarse al vendedor de un inmueble usado ni tampoco de uno nuevo, cuando se trate en este caso de una transacción hecha entre particulares. Lo que cambian son las cosas por las cuales se va a reclamar.

Que se reclama?

Tenemos dos acciones: una en la que se resuelve el contrato (se termina) y se restituye el inmueble, con más la correspodiente indemnización por daños y perjuicios que se hubieren ocasionado. Es claro que en este caso el propietario no tiene interés en conservar el inmueble, porque no le resulta útil y termina la relación que lo unió con el vendedor como si nunca hubiera existido, devolviéndole el dinero por la compra y la indemnización por los daños que le hubiere ocasionado. Es el caso, por ejemplo, del inmueble donde se utilizaron materiales de construcción defectuosos o simplemente se hicieron las cosas mal y comenzaron a agrietarse las paredes, los techos, los pisos y finalmente el inmueble resulto inhabitable, o bien conexiones de gas, luz o calefacción mal hechas, donde como el caso de la losa radiante, muchas veces el parquet o piso de madera se ondula en nuestros pies, deformándose absolutamente.
La otra acción es la llamada "Cuanti Minoris", y tiende a que se establezca entre las partes cual es el verdadero precio del inmueble en virtud del vicio/s oculto/s existente/s, debiendo probarse que el valor pagado en su momento por el inmueble no se corresponde con el estado de la misma. Si se pago $ 100.000 y el daño es de $ 30.000, la indemnización o devolución lo será por $ 30.000, en tanto que la propiedad debió valer $ 70.000 de haber conocido el vicio y los daños a producir.
El comprador puede intentar cualquiera de las dos acciones pero no tendrá derecho para intentar una de ellas después de haber fracasado en la primera o haber intentado la otra.
Es importante decir que esta garantía tiene lugar aunque no se exprese por escrito, aun cuando quien vende afirma que el inmueble esta exento de defectos.

Los daños y perjuicios a reclamar variaran en función de los ocasionados. Podrán estar relacionados con la salud, si la humedad por ejemplo produjo daños en la salud de sus habitantes (asma, alergia, et); las molestias ocasionadas durante los arreglos que deban realizarse, la imposibilidad de alquilar ese inmueble si se trata de una casa de veraneo o fin de semana denominado lucro cesante, es decir, la ganancia que me perdí de percibir por tal vicio; así como relacionarse con cuestiones laborales o de traslado si por ejemplo debo mudarme durante su refacción a otro inmueble mucho mas lejano a mi trabajo, etc..
Percibido el daño escondido, disimulado, oculto, deberá denunciarse dentro de los 60 días, caso contrario no habrá acción viable.
Será necesario contar con arquitecto, escribano y/o plomeros, techistas, o entendidos en la materia que haya tratado el daño producido. Si se trata de un defecto de la construcción o de los materiales utilizados en la misma, será un arquitecto quien acercándose al inmueble, podrá con su conocimiento determinar el origen, las causas y hacer un buen diagnostico, así como valuar los daños, los conceptos a reparar o no, el costo de estos, la mano de obra y los materiales que se requerirán. En cambio será diferente si el problema ha sido el tiraje del hogar o la calefacción. En cualquier caso será favorable para “hacer prueba” y en vista de lo que puede demorar la mediación o el eventual juicio, acercarse al lugar con un arquitecto, el techista (de ser necesario) el escribano y una cámara de fotos. El escribano dará fe publica de las fotos, la inspección ocular del arquitecto, y este ultimo elaborara por escrito cual a su criterio ha sido el error, la omisión o en que radica el daño, como solucionarlo, cuanto deberá emplearse en mano de obra, materiales, etc, siendo firmado por él. Es importante que cada presupuesto este membreteado por el profesional que intervenga y firmado por este, dado que de ser un presupuesto sin este requisito, será desconocido y carecerá de validez en juicio.
Lo ideal seria llevar un perito entendido para descubrir si existen estos vicios en la propiedad a comprar, lo cual no es lo usual como ya sabemos.
Además la ventaja es que certificado todo por el escribano que intervenga ya no merece discusión posterior en juicio tales pruebas (fotos, presupuestos y diagnostico de la inspección que hiciera el arquitecto) y podemos proceder a la reparación y disfrutar luego de nuestra casa: alquilarla o habitarla como corresponde, sólo que habiendo plata de nuestro bolsillo. De la otra manera, deberemos esperar que las cosas se resuelvan con el responsable y convivir con el vicio, lo que no es muy grato.

Como se resuelve?

Percibido el vicio oculto dentro de los 60 días, la cuestión será sometida a Mediación (ley 24573 para las cuestiones dentro de la Capital Federal), o juicio directamente fuera de Capital ya que no existe mediación obligatoria, donde un abogado preparado en Mediación nos recibirá junto con los responsables y sus letrados a fin de resolverlo sin arribar a juicio.
En la mayoría de los casos, los reclamos bien fundados, esto implica bien probados, sobre vicios ocultos son solucionados en la etapa de mediación previa. Cuando un vendedor, fabricante, empresa constructora o profesional comprende desde el primer momento cuáles son las pruebas y los argumentos de que dispone el damnificado, intentara evitar el litigio.
En los casos que llegan a la Justicia también existen buenas probabilidades, por cuanto nuestros jueces están defendiendo correctamente a los damnificados, basando sus sentencias en la buena fe que debe presidir los contratos y en las garantías que deben acompañar toda venta, colocación y utilización de materiales destinados a usos constructivos o de diseño. No olvidemos que nuestros magistrados también son consumidores y también viven con vicios ocultos.
De todas maneras lo mejor no es arribar a una contienda judicial donde todos corremos el riesgo jurídico eventual de perder alguna prueba, algún testigo o algún plazo o bien que el perito o plomero no se presente a declarar, por lo que estando bien asesorados y sabiendo lo que nos corresponde, lo mejor en conformarnos con un 80% de lo que nos corresponde que arriesgarnos a litigar dos o tres años en tribunales.

DRA DI CATALDO VANESA
dicataldo@speedy.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, Junio 2004.

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