El acto de apertura fue realizado por el Fernando Ezquerro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV), quien sostuvo que
“hay que buscar un sistema que haga posible el acceso a la vivienda”, “o subsidiando a la demanda o titulizando hipotecas” . El mismo aceptó que la tarea no será sencilla.
Acompaño el acto de apertura Eduardo Baglietto, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción quien destacó que
“luego de los 80.000 obreros de la construcción que había en 2001, hoy superamos los 200.000” . Remarcó el actual crecimiento, pero sin olvidar que se necesitan nuevas inversiones para seguir creciendo.
El Ministro de Infraestructura Arq. Julio de Vido se hizo presente en el acto inaugural argumentando que
“los problemas irresueltos son múltiples, pero los estamos encarando”, también comentó “la caída de los argentinos de los últimos 50 años sorprende al mundo entero” . Estuvo presente en el panel de apertura el Lic. Enrique Pichon Riviere, organizador del evento.
FORO: LA CONSULTORÍA Y ASESORAMIENTO COMERCIAL EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO
Con el Sr. Hugo Menella de moderador disertaron el Cdor. Fernando Botello de la desarrolladora CEDISA quien hizo hincapié en
“las grandes oportunidades de construir en sitios no convencionales (por ej. fuera de los límites del Corredor Norte Cap. Fed.)” .
Diego Cazes, director de L J Ramos mostró algunos nuevos conceptos que se están viendo en el negocio de la renta de oficinas:
“ahora se valora el mobiliario de otras compañías así como las refacciones realizadas por el anterior ocupante” . Mostró el crecimiento de ocupación en oficinas AAA y A, pero alertó que
“se está transfiriendo ocupación de oficinas de menor calidad (B o C) hacia las de mejor calidad” , debido a los bajas rentas comparativas actuales; hecho que estaría aumentando el stock por otro lado.
El Arq Axel Bostrom, director de CB Richard Ellis explicó gráficamente porqué Argentina no es atractiva para inversores extranjeros:
“si en Europa obtienen una renta anual del orden del 4 al 5% anual y en EEUU esa renta es del 7 al 8% anual, esperan que en Argentina sea por lo menos del 10/12% anual” .
El Lic Miguel Pato , director de Ernst & Young cerró este foro con una visión muy optimista, pero coincidiendo con los demás oradores en que lo primordial para atraer inversores es la rentabilidad y la seguridad jurídica. Comentó el interés que existe por parte de inversores locales externos al mercado inmobiliario en colocar dinero a pesar de que muchas veces el negocio no cierra:
“se invierte en forma temeraria en mercados desconocidos”. También destacó que
"la zona que atrae demanda por parte del ABC1, cada día se irá circunscribiendo a un área geográfica más pequeña y limitada"..
FORO: LA OFERTA DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Y LA INFRAESTRUCTURA
Con el Fernando Esquerro (AEV) de moderador disertaron el Arq. Eduardo Herrera Cortez (Centro Impulsor de la Habitación de México) quien comentó la experiencia mexicana luego del Tequila:
“han quedado muchos créditos en conflicto aun hoy”, “actualmente se financian con crédito hipotecario 500.000 de las 800.000 viviendas que se producen anualmente” . También hizo referencia a que luego de la debacle de hace 10 años
“los precios de las propiedades bajaron a los niveles salariales” . Se mostró preocupado cuando afirmó que
“las superficies habitacionales promedio siguen cayendo, ya que cada vez la demanda posee salario para acceder a menos metros cuadrados” .
El Lic. Eduardo Hecker Pres. del Banco Ciudad remarcó la existencia en la actualidad de tasas más bajas a las de la era de la convertibilidad y demostró el paulatino aumento en la participación en créditos hipotecarios de la entidad que lidera habiendo entregado 100 créditos hipotecarios en el mes de Abril. Comentó también el lanzamiento de créditos hipotecarios intermedios para empresas constructoras y/o desarrolladores.
El Lic. Gustavo Massaro Gte. de Marketing de Banco Río, comparó a nuestro mercado hipotecario con el español, queriendo demostrar que el tomador de un crédito hipotecario tiene hoy un escenario menos favorable al previo a la devaluación, pero comparado con el mercado hipotecario español no se encontraría en desventaja, debido a la subida de precios inmobiliarios en el país ibérico, hecho que complicaría también a la demanda.
FORO: EL NEGOCIO INMOBILIARIO: VISIÓN DEL INVERSIONISTA
Con el Sr Roberto Tizado de moderador disertaron el Ing José Chouhy, director del Nordelta quien hizo hincapié en que el emprendimiento por él liderado se realizó sin financiamiento, hecho que permitió pasar aireadamente el crack económico.
El Sr. Lorenz Reibling, director de Taurus Investments Holdings (EEUU) hizo un comentario que muestra la similitud de comportamientos en algunos aspectos del mercado americano con el argentino:
“la actual falta de alternativas de inversión en EEUU, hace que el mercado inmobiliario reflote ante otras opciones” . Advirtió sobre una burbuja de valores en el estado de Florida, debido a la gran inversión por parte de extranjeros que no conocen el negocio y que además actúan como demanda especulativa. Comentó también la incursión en breve de su compañía en Chile y realizó un resumen de las variables más importantes a observar de un mercado para decidir si invertir o no en negocios inmobiliarios:
1º: Debe haber crecimiento poblacional (EEUU crece entre 3 y 6 M por año); 2º Debe haber crecimiento económico; y 3º Debe tener el país influencia sobre otros. Según su análisis sería muy interesante China, Europa no es de interés ya que tiene frenado el crecimiento demográfico y Sudamérica frena las inversiones por problemas políticos.
Lorenz remarcó que EEUU es un excelente mercado para invertir,
“pero luego del ajuste de valores inmobiliarios..” .
Cerró el foro el Sr Elbio Fernández Mera de Brasil, quien comentó que el inversor brasilero perdió renta inmobiliaria en los últimos años y que
“el mercado está difícil actualmente, la población no se decide a comprar” . El especialista en ventas brasilero comentó una nueva modalidad de ventas llamada “Remate Australiano”, no implementada en nuestro país.
CONCLUSIÓN:
A pesar del crecimiento en el ámbito de la construcción del último año aún quedan muchas dudas al respecto del sostenimiento de la actividad.
Todos hicieron hincapié en que se debe mejorar mucho en seguridad jurídica para el inversor, pero como sabemos que ese trabajo no será fácil ya que es estructural se deberían buscar maneras de mejorar las tasas de rentabilidad para que el negocio sea sustentable y atraiga nuevamente inversiones genuinas a nuestro país.
No sólo en argentina el REAL ESTATE atrajo inversores ante la inseguridad financiera de los últimos años, la diferencia está dada en que en nuestro país coloca dinero sólo el inversor local, y en muchas ocasiones no se entiende muy bien el porqué.
Por otro lado las entidades bancarias se esfuerzan en querer mostrar su predisposición a financiar al mercado, pero la demanda se siente cada vez más lejos de la vivienda.
El presente es un breve resumen de algunos de los foros más interesantes, en breve estaremos ampliando información puntual de cada expositor. Agradecemos a los expositores que nos han facilitado la documentación de lo presentado y se han brindado a colaborar con este medio.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004
© ReporteInmobiliario.com, Junio 2004.
