El boom turístico que vive Bariloche desde el inicio de la devaluación, trajo aparejado, como ocurre normalmente, un importante número de radicación de nuevas familias en nuestra ciudad.

Bariloche “flecha” al recién llegado. Su geografía, su clima y el estilo de vida de la “capital de los lagos del sur”, produce en el visitante un amor “a primera vista”, que se traduce, en muchos casos, en la decisión de radicarse en la ciudad.

La mayor parte de las nuevas familias que habitan Bariloche, provienen del Gran Buenos Aires, y en menor medida de Rosario, Córdoba y de la misma Capital Federal.

No se poseen datos exactos del numero de habitantes que a partir del 2001 se asentaron en nuestra ciudad. Según la fuente, las cifras van desde diez mil personas por año hasta cuarenta mil. Esta última parecería algo exagerada, pero lo que si es cierto, es que el crecimiento poblacional se palpa “al tacto”, y todos estamos seguros que, de seguir esta tendencia, el próximo censo poblacional que realice el país, brindará en el caso de Bariloche una verdadera sorpresa.

Sin tener cifras oficiales y fidedignas, ¿en que hechos observamos el crecimiento poblacional?. Veamos: Uno de los sectores mas sensibles de Bariloche, básicamente por su particular geografía, es el tránsito. Aún en la denominada “temporada baja”, (que se cree está en “vías de extinción”, dado el crecimiento turístico barilochense), es complicado circular en algunas horas por ciertos sectores de la ciudad. Un dato de acercamiento al tema.

Pero, el dato fundamental y que es sin duda mas preocupante que el anterior, es la desaparición casi absoluta de viviendas en alquiler. En el cual, el estado debería tomar “cartas en el asunto”.

Los valores de las pocas propiedades que hoy existen en la oferta inmobiliaria, están verdaderamente “por las nubes”.

Se han detectado en el mercado valores de hasta $ 500 a $ 600 por Monoambientes céntricos, lo que da la pauta del desbordamiento de precios que en el rubro existe. Teniendo en cuenta el nivel de sueldo de los barilochenses, y que el típico Monoambiente o incluso hasta el departamento de dos o tres dormitorios es habitado por trabajadores de clase baja y media, vemos que arrancar con quinientos pesos para un momoambiente raya casi en lo imposible de abonar para este segmento poblacional.

A modo de ejemplo, en uno de los edificios más criticados por los barilocheneses, nos referimos al Bariloche Center, que hasta fue objeto, tanto desde el ámbito oficial como privado, de demolición, hoy por hoy se encuentra totalmente “tomado”, como se dice en la jerga inmobiliaria, y es prácticamente imposible conseguir un departamento en alquiler. Un aviso publicado en una revista de amplia difusión en Bariloche con oferta inmobiliaria y de otros ítems, ofrece un departamento en el mencionado edificio, de 3 dormitorios, a $ 1.200,- por mes, “mas gastos”. Los gastos suponen las expensas del orden de los 150 pesos y luego los servicios, con lo cual, habitar en ese departamento para una familia tipo le costaría alrededor de los 1500 a 1600 pesos por mes. A la luz de los ingresos promedio, parece inalcanzable. Y es evidente que quien tiene un nivel económico como para enfrentar alrededor de dos mil pesos mensuales para vivienda nada más, justamente ese problema, el de vivienda, con seguridad que no lo tiene, excluyendo por ende del acceso a este tipo de propiedad a la gran parte de los sectores medios de demanda.

En consecuencia el problema habitacional no es un tema menor y no solo esta afectando a Bariloche, sino a toda la zona denominada “de los lagos”, a punto tal que la vecina localidad de Villa La Angostura dictó la “emergencia habitacional”, pues allí también los precios tanto de alquiler como de venta de bienes inmuebles se ha “disparado”.

¿Cómo se soluciona este problema habitacional?. Pues construyendo. Construyendo edificios acorde a las necesidades. La construcción de viviendas destinadas a alquiler, conserva aun interesantes beneficios de desgravación impositiva. Entonces, porque no se construye?. En principio, porque en Bariloche existe una ordenanza que prohíbe la construcción de edificios con una altura mayor de 13 metros aproximadamente, con lo que sólo se puede construir un inmueble de 3 pisos y un retiro (el retiro ocupa el 50% de la planta de base del edificio). El objeto de esta norma, es por cierto loable y todos los barilochenses estamos de acuerdo: imposibilitar que no tengamos mas “vista” hacia el lago y/o los cerros por la construcción de rascacielos. Pero, como todas las normas que dicta el gobierno de turno, beneficia a un sector y complica a otro. Son los denominados “efectos no deseados, o colaterales”. El problema radica en el valor de los lotes de terreno. Históricamente, la incidencia en el valor total del edificio del costo del lote donde se construye, no excede el 10 o 11% como máximo. Hoy, en función de los metros que se pueden construir en Bariloche y el valor de los terrenos, ese índice trepa hasta el 50% en muchos casos con lo cual el valor final de la unidad, seria tan alto, que nadie lo compraría y vender por debajo de ese valor resultante, no sería negocio.

Así las cosas, hoy por hoy, lo único que se observa en construcción de edificios en nuestra ciudad, son la terminación de las viejas estructuras que quedaron sin terminar durante los años de la gran crisis económica que sufrió Bariloche y la zona (dólar 1 a 1, sin turismo extranjero y nacional, etc. etc.). Nuevos proyectos, son prácticamente imposibles bajo las normas vigentes.

Tampoco hay, por falta de financiación adecuada, la construcción de barrios o viviendas sociales por parte del gobierno, tanto nacional como provincial. El panorama por cierto, no es el mejor. La solución difícil, porque no hay animo en ningún ciudadano patagónico de autorizar a la construcción de altos edificios en detrimento de nuestra espléndida geografía. Pero el déficit habitacional en Bariloche esta alcanzando niveles muy serios, porque, sin duda podemos expresar, “que la gente no tiene donde vivir”. La afluencia de personas del conurbano bonaerense, presa de una inseguridad por lo visto imposible de solucionar, hace que no sólo se mantenga a buen ritmo, sino que está en sostenido crecimiento.

RICARDO LOPEZ RENDE
BARILOCHE
ricardo@barilochenyt.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, Junio 2004.