Por diversas razones, desde la devaluación y el default, el mercado inmobiliario ha captado buena parte de los ahorros de los argentinos. La falta de opciones de inversión, la caída de la tasa de interés local e internacional, el retraso de los costos de construcción en dólares y la búsqueda de vehículos más conservadores de alocación de fondos ociosos, luego de la debacle económica vivida, han conllevado a que los bienes raíces se convirtieran en un destino privilegiado de dicho excedente.
En ese escenario, los precios se han recompuesto a un ritmo imprevisible a la luz de la profundidad de la crisis vivida. En un principio, solo los inmuebles ABC1 lograron captar esa demanda, en razón de lo cual incrementaron sus valores en pesos aceleradamente.
Incluso muchos analistas piensan que se ha generado un rebote excesivo y una suerte de burbuja, desajustada del nivel de ingresos pesificados de los argentinos, pero sustentada en el stock de ahorros. Quienes así piensan, sostienen que el fenómeno no se sostendrá en el tiempo, y cuando se vayan agotando los ahorros líquidos, los precios caerán. Desde esa perspectiva, ello sucederá en la medida que la reactivación no derrame suficientes beneficios sobre la economía en su conjunto.
Otros argumentan que ya hay quienes están produciendo nueva riqueza, tales como el sector agropecuario y los que sustituyen importaciones, y con eso se verificará en el tiempo un despegue generalizado.
Sin perjuicio de lo anterior, el segmento inmobiliario más alto y conservador, no ha agotado toda la demanda de la post devaluación. Por el contrario, han aparecido productos alternativos que también captaron parte de esa oleada. La Costa Atlántica es un ejemplo en ese sentido, y sitios como Mar de las Pampas, en la última temporada, han concitado el interés de mucha gente, con muy buenas ventas de lotes y casas, al punto de ponerse de moda e instalarse como un novel locus muy atractivo.
A raíz de lo anterior, varios propietarios de fracciones importantes no desarrolladas de la zona costera, han empezado a evaluar la posibilidad de capitalizar la tendencia. En la actualidad muchos evalúan el lanzamiento de nuevos desarrollos bajo diversas modalidades, todos de gran escala.
Por ejemplo, hay una enorme fracción de unas mil hectáreas, al norte de Pinamar, sobre la playa y con frente sobre la Ruta 11, en la que se está elaborando un mega desarrollo de barrios privados. Por otro lado, a la altura de Punta Arenas, en una fracción de similar envergadura, se está encarando otro proyecto, y en el medio de ambos casos hay 2 terrenos linderos entre si, con gran vegetación y las mismas cualidades, que suman 1.300 hectáreas, donde se están concibiendo sendos proyectos.
Lo anterior además, no incluye las tierras que los fundadores de Cariló tienen en reserva, de cientos de hectáreas, que quizás se pongan en el mercado, ni las tierras de un conocido grupo chileno donde se ha elaborado un programa residencial de gran escala. Incluso ya hay nuevos proyectos en marcha, como el desarrollo de chacras Dos Montes, y otro similar en Pinamar, que se suman a las áreas aun vacantes de Mar de las Pampas.
Sin que lo antedicho pretenda ser un relevamiento sistemático, al menos da un panorama general de la probable oferta que puede aparecer en los próximos tiempos en el mercado, que podría ascender a
decenas de miles de lotes. Cabe señalar que anualmente, aun en las últimas temporadas, el mercado no está absorbiendo más del 10% de eso en toda la región, lo cual genera una potencial sobre oferta fenomenal.
Como tantas otras modas en la Argentina, este escenario debe ser adecuadamente ponderado antes de lanzarse a invertir millones en gran escala. Ello es imprescindible para evitar la repetición del típico caso de las canchas de paddle, las pistas de patinaje sobre hielo, o los maxi-kioscos. Hace falta hacer estudios de mercado profundos para mensurar el tamaño de la demanda, la oferta competitiva existente y por venir, y el diseño de producto, que permita generar un posicionamiento eficaz.
(*) Autor: arq. Damián Tabakman, consultor de empresas desarrollistas e inmobiliarias. Ex gerente de negocios inmobiliarios de Banco Comafi y ex gerente de consultoría de RED S.A. Master en Finanzas, Director de Postgrado de Negocios Inmobiliarios del ESEADE y asesor de ReporteInmobiliario.com
© ReporteInmobiliario.com, Mayo 2004.
