A pesar de que en los últimos meses se apreciaron un poco algunos alquileres de vivienda, sigue siendo muy baja la renta que obtiene el propietario. La renta
bruta media histórica para viviendas fue históricamente del orden del 11% anual, cayendo luego de la devaluación al 4% - 5%.
A pesar de que muchos operadores ven a esta renta como lógica para la actual realidad económica, esto no sería así.
RENTAS ANUALES BRUTAS POR ALQUILER:
Es verdad que invertir en propiedades es un negocio “seguro”, pero no debemos olvidar que por otro lado es una de las opciones de menor liquidez, es una de las alternativas de las que resulta más difícil de salir, sobre todo si se quieren obtener los valores pagados inicialmente; son muy elevados los gastos de comercialización, costos de escrituración, e impuestos varios y no juega a favor de la opción la actual inseguridad jurídica (pesificación de contratos de alquiler).
Siempre deberíamos comparar distintas alternativas de inversión, con la inversión de renta inmobiliaria: plazos fijos, títulos públicos, fideicomisos financieros, cauciones bursátiles, negocios agrícolas, etc…; pero si pretendemos inversiones sin riesgo, una alternativa muy segura para tomar de referencia son las letras del Tesoro de los EEUU, las cuales nos ofrecen una renta anual del 4,70% a 10 años.
Para comparar lo que ocurre en otros mercados podemos citar el caso de España; los manuales de valuación españoles prevén el análisis de la renta por alquiler, debido a la importancia de esta variable a la hora de analizar un inmueble. Ellos cuantifican “tasas de interés anuales mínimas”. Estas tasas se utilizan como referencia para inferir la tasa que le correspondería al inmueble evaluado. Para la opción de vivienda 1ra residencia toman un
8% anual. Estas tasas son inferiores a las que generó históricamente un inmueble en nuestro país, debido a la estabilidad económica y a una mayor previsibilidad para los valores de mercado españoles.
Hasta Agosto del 2003 esta tasa mínima se encontraba en el 6%, y fue subida al 8%, debido al peligro de la burbuja inmobiliaria en dicho país.
En el siguiente gráfico se puede ver la comparación de “Renta Mínima Lógica” cuantificada por especialistas españoles VS renta generada por propiedades en Bs As en los últimos 8 años:
Fuentes: Ernst & Young(*) / ReporteInmobiliario.com
La realidad indica que si verificamos nuestras rentas brutas descontando los distintos gastos del negocio, la misma tiende a 0% anual…algo no funciona.
La lógica siempre indicó:
A > RIESGO > RENTABILIDAD
A < RIESGO < RENTABILIDAD
Hoy en nuestro país se da la relación inversa:
A > RIESGO < RENTABILIDAD
EL HUEVO O LA GALLINA?
Deben bajar los valores de mercado o apreciarse los alquileres? es muy difícil contestar esta pregunta…el mercado se debería acomodar naturalmente, el problema es que hoy existen factores que hacen que el público se incline a adquirir una propiedad para alquilar sin hacer ningún tipo de análisis matemático. Los principales factores que inducen a esta tendencia son “el terror al sistema financiero” y la “falta de opciones de negocios”.
Este clima (generado por el corralito financiero y la devaluación) hace que “Doña Rosa” , tal vez,
MAL INVIERTA en ladrillos sus ahorros de toda la vida.
Con esta conclusión no estamos diciendo que no se debe invertir en propiedades para alquilar, pero sí que debe conocerse la realidad completa y analizar muy detenidamente donde y cuando comprar. Ya en otras notas destacamos la importancia de observar con detenimiento las zonas que hoy por hoy están muy devaluadas, mereciendo un análisis particular cada caso.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004
© ReporteInmobiliario.com, Mayo 2004.
