Que el sector inmobiliario es el que mejor pudo defender el valor de los activos, después de la devaluación, ya nadie lo duda. Con el fin de la Convertibilidad, las viviendas de la Capital Federal cayeron en promedio un 50% en dólares, pero en la actualidad ya están al 75% del precio que registraban a fines de 2001. Quienes conocen el mercado aseguran que los ladrillos siguen siendo una inversión segura a la hora de destinar los ahorros. ¿Pero qué negocio inmobiliario es conveniente encarar si el monto de la inversión no supera los 50.000 dólares y el tenedor, claro, ya tiene una vivienda propia?

Los especialistas consultados por El Cronista coinciden en que construir hoy es más barato que comprar un inmueble terminado, pero que también es más riesgoso si no se conoce a fondo la actividad. En ese sentido, destacan que existen dos opciones posibles acordes a ese monto, con rentabilidades diferentes: la inversión tradicional –también menos rentable– de comprar una vivienda en una zona bien ubicada para ponerla en alquiler; o participar de un proyecto inmobiliario más amplio, encarado por una desarrolladora o constructora, a través de una cuota parte en un fideicomiso.

El inversor especulativo, que busca comprar barato hoy para vender al doble mañana ya no tiene mercado. "Hizo negocio si adquirió un inmueble en el 2002 pero ahora, los precios entraron en una meseta y la recuperación en las zonas más rezagadas será más lenta", explica Mario Gómez, director de la inmobiliaria Toribio Achával. Y agrega que, "en el caso de que el inversor pretenda obtener un alquiler, tiene que saber que no es un excelente negocio porque la rentabilidad anual no supera el 5 por ciento".

El ejecutivo destaca que, en este caso, no es conveniente comprar en el corredor norte de la Capital Federal y el Gran Buenos Aires, porque los precios ya tocaron su techo. Por caso, Recoleta, Barrio Norte y Palermo ya recuperaron el 90% del valor en dólares que tenían antes de la devaluación, y hoy se ubican entre los u$s 900 y u$s 1.000 por metro cuadrado (m2) en promedio, según datos de la consultora Tasaciones Argentinas.

El mismo consejo lanza José Rozados, de la tasadora Serinco y responsable de reporteinmobiliario.com. Incluso, advierte que en estas zonas podrían caer los precios –para muchos sobrevaluados– ante la liberación de la oferta contenida durante más de dos años de confusión inmobiliaria. De hecho, quienes hoy venden son aquellos que compraron en 2002.

"En lo que va del año, la oferta de viviendas en venta en Capital Federal y el conurbano bonaerense ya superó en casi el 30% los niveles de 2000, y en más del 10% los de 2001", destaca.

Misma renta, menos capital

Rozados destaca que existen muchas zonas en las que, con una inversión de capital sensiblemente inferior a la requerida en la zona Norte, se asegura una renta por alquiler casi similar a la que genera una propiedad muy bien ubicada. Entre estos barrios están Flores, Barracas, Parque Patricios, Boedo, Villa Crespo o Almagro. Allí, las propiedades tienen valores similares o apenas superiores al de la construcción, de 500 a 600 dólares por m2. "Lo ideal es no pagar más por un inmueble que los u$s 500 por m2 que sale hoy construir", destaca.

Un informe de Tasaciones Argentinas resalta que estos barrios vienen recuperando valor y que la fuerte polarización que se dio en 2002 con las zonas más cotizadas se está empezando a reducir. "Mientras que desde mayo pasado, los precios en Recoleta subieron apenas un 3,2%, los de Villa Urquiza y Almagro crecieron un 20%", señala.

Sin embargo, Gómez agrega que la recuperación de precios en estos barrios tendrá una dinámica más lenta, porque allí la compra de inmuebles depende más del crédito hipotecario, algo que aún es escaso, y esa situación limita la demanda.

La inversión del momento

Rubén Fratini, titular de la consultora ICI y del portal inviertaya.com, coincide con Gómez en que la inversión volcada a los proyectos dirigidos por desarrolladoras inmobiliarias es la que tiene más potencial.

"Debido a los altos valores que se manejan hoy en el mercado, no existen muchas opciones para los inversores que cuentan con u$s 30.000 ó u$s 50.000. Es por eso que la mejor inversión es participar de un fideicomiso. Entrar en la obra antes del inicio y salir antes de escriturar, puede generar una rentabilidad de entre el 15 y el 20% en el plazo de un año", asegura Fratini.

Su firma, al igual que Toribio Achával, están al frente de varias obras, por lo general torres de vivienda, que se desarrollan a través de un fideicomiso, para garantizar la seguridad de los fondos.

Un ejemplo concreto. Según Gómez, el costo que se debe pagar por el metro cuadrado, entre la incidencia de la tierra y los materiales de construcción, es de u$s 800, y en dos años se puede vender la obra terminada a u$s 1.200. "La ganancia es de 50% de punta a punta", afirma.

El inversor puede adquirir metros cuadrados en el producto terminado o participar con un porcentaje de la inversión, y obtener la misma rentabilidad. "Si el fideicomiso es de u$s 300.000 y coloca u$s 30.000, podrá recuperar su capital y tener el 10% de la renta final", dice Fratini.

Con todo, ambos destacan que esta inversión es más riesgosa que la de comprar un departamento para alquiler. Y si bien la utilización de un fideicomiso está regulado por ley, recomiendan averiguar los antecedentes de las compañías antes de confiar sus ahorros.

Otras opciones para tener en cuenta

Aunque no todos lo especialistas consultados coinciden en estas recetas, existen también otras opciones para los pequeños inversores de real estate. La posibilidad de adquirir un local comercial para alquilarlo y obtener una renta sobre una avenida bien ubicada, como Santa Fe o Cabildo, se torna remota para quienes poseen hasta 50.000 dólares.

Pero existe la alternativa de comprar un comercio pequeño en zonas más accesibles. Según José Rozados, de reporte inmobiliario.com, la renta por alquiler en el barrio de Caballito podría alcanzar el 8 por ciento.

Otra opción, muy usada durante los años previos a la Convertibilidad, y que está volviendo a tomar fuerza es la compra de una vivienda en malas condiciones para remodelar y hacer la diferencia. Aunque, en este caso, se debe contar con el consejo de un arquitecto para no terminar invirtiendo más de lo que se pagó en su adquisición.

Algunos recomiendan comprar un terreno en un barrio privado y ponerse a construir una casa, con la intención de venderla a mejor precio en el futuro. Pero, en este caso, los montos de inversión que se requieren son superiores, y la rentabilidad se da a largo plazo.

En tanto, la alternativa de adquirir un inmueble corporativo, como una oficina, fue la menos recomendada por los consultores. Sin embargo, algunos aseguran que existen zonas, como Monserrat o Barracas, que hoy cotizan a bajo precio y que podrían recuperarse en el largo plazo.



© ReporteInmobiliario.com, Mayo 2004.