El año 2003 y lo que va de 2004 ha mostrado un aumento de las obras y desarrollos inmobiliarios, con relación al último año de la convertibilidad y ni que decir con respecto a 2002. Pero si de proyectos para unidades multifamiliares se trata, se evidencia la concentración en sólo algunos barrios de la Capital Federal, correspondientes a aquellos del corredor norte (Recoleta, Belgrano y Palermo entre otros) y Caballito en el centro geográfico de la ciudad.
En pocas palabras la fórmula implementada, obvia y sencilla, es la siguiente: dirigirse al público ABC 1 de mayores ingresos que cuenta con posibilidades de compra sin necesidad de recurrir excluyentemente al crédito para la concreción de la operación. Como esta gente, busca determinadas localizaciones por el nivel de equipamiento de su entorno y por cuestiones “sociológicas”, entre otras, va a ir a comprar el producto en esos lugares. De esa manera se logra una cierta “seguridad” de cantidad de potenciales interesados, con posibilidad de una venta más rápida y a mayor precio.
Si bien esta fórmula dió y puede seguir dando resultados, no es condición “sin ecuanon” para el éxito del proyecto. Cuestiones como los altos valores de terrenos solicitados que superan con creces a los de la convertibilidad incrementando el costo de la incidencia por metro cuadrado a edificar, el aumento de los costos de construcción, la selectividad de la demanda y el peligro de caer en un exceso de oferta, atentan contra el éxito asegurado.
Subirse a la “cresta de la ola” si no se hace con el producto y en el momento adecuado, puede conspirar con la rentabilidad del proyecto inmobiliario. La realidad del mercado actual y ciertas proyecciones recomiendan analizar muy profundamente la localización y expandir el “horizonte” hacia otras ubicaciones posibles.
El desarrollo de unidades de departamentos, por ejemplo, en barrios como Boedo y Parque Patricios, entre otros, que cuentan con buenas condiciones de accesibilidad y cercanía al centro resulta una opción a considerar, más aún teniendo en cuenta que la competencia de unidades a estrenar es prácticamente inexistente. Proyectos de viviendas en propiedad horizontal de pequeña y mediana escala, pensados a la medida de la demanda del C2, en zonas en donde se consiguen valores de incidencia de terrenos del órden de 70/90 dls. aparecen hoy como viables de la mano de la carencia y escasez de planteos similares.
Opciones como la recreación del departamento tipo casa y la del dúplex, pueden resultar interesantes, aún en ubicaciones más devaluadas como Nueva Pompeya y Mataderos, porque además de atraer a quien por razones sentimentales se niega a dejar “el barrio”, concentran también el interés de comerciantes, autónomos y pequeños empresarios afincados en la zona y que privilegian la cercanía a su lugar habitual de trabajo.
También, las zonas “olvidadas” resultan interesantes para quienes se acercan a la inversión inmobiliaria en busca de compra de viviendas para alquilar.
La relación precio de compra de la unidad y alquiler a obtener es hoy más ventajosa que la que se puede llegar a lograr en las zonas de cotización del corredor norte de la ciudad. (Ver http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/modules.php?name=News&file=article&sid=166) . El abismo de valores existente entre determinados barrios, permite que por la misma cantidad de dólares que deben desembolsarse para la compra de un departamento en las áreas más caras de la ciudad, pueda llegar a adquirirse dos unidades de similar metraje en aquellas que aún no entraron en el tren de la “recuperación de precios”, obteniendo un mayor ingreso total por alquiler y diversificar el riesgo, además de conseguir una mayor rentabilidad de la inversión realizada.
Por ello, no debe caerse en la miopía de opinión provocada por la lectura parcial de la realidad de opciones de mercado. Alzar la mirada más allá de las fronteras de los mapas dibujados exclusivamente por franjas de altos valores por m2, permite descubrir nuevos territorios donde la inversión y el negocio inmobiliario también cuenta con un terreno fértil y en muchos casos aún virgen.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004
© ReporteInmobiliario.com, Mayo 2004.
