La crisis iniciada en 1997 y la fuerte alza en las tasas de interés afectaron principalmente a la clase media, debido a una inestabilidad laboral que ésta trajo al escenario económico nacional.

La construcción es uno de los sectores que responde inmediatamente a las variaciones del ciclo económico, y eso se debe entre otros factores, a su fuerte vinculación con el poder adquisitivo de las familias de ingresos medios asociadas a fuerza de compra de propiedades de hasta UF 2.000. ( equivalente a aprox. U$S 54.000 Nota RI)

Actualmente, y considerando el mejor panorama externo, nuestra economía está comenzando una recuperación sólida y sostenida en su ritmo de actividad. Nos encontramos en un escenario que muestra una clara alza en las expectativas económicas, ausencia de presiones inflacionarias, bajas tasas de interés y apreciación de nuestra moneda. A ello se agrega un importante crecimiento en el empleo y un repunte en las remuneraciones reales.

Este repunte en la actividad económica interna se ha ido reflejando paulatinamente en el sector inmobiliario, generando las confianzas necesarias para reactivar el consumo interno por éstos bienes, aumentando sostenidamente la demanda, la que no sólo ha impactado en las viviendas de valores menores (hasta UF 2.000 – Dls. 54.000), sino que ha empezado a reactivar los tramos superiores.

Respecto a la oferta, la mantención de buenos niveles de demanda, aumento en las velocidades de venta, niveles de stock contenidos y, sobre todo, mejores expectativas económicas de corto y mediano plazo, permitirán una gradual recuperación en los niveles de inversión, lo que se notará con mayor fuerza a partir del segundo trimestre del presente año.

De acuerdo con todo lo anterior, las perspectivas para el negocio inmobiliario están mejorando. Se estima que los costos de construcción no debieran reflejar alzas importantes, por el contrario debieran mostrar una leve tendencia a la baja, favorecidos por la disminución en el precio de los insumos importados debido a la caída del dólar. Esto contribuirá a compensar lo que será un gradual incremento en el precio de la mano de obra. La demanda debiera mostrar signos de mayor solidez mejorando la velocidad de venta, lo que se traduciría en mejores rentabilidades.

Resulta claro que la demanda será, a la larga, la fuerza que impulse la nueva inversión, factor determinante sobre la rentabilidad de los operadores inmobiliarios. (2 Fuente: Consultora Geminies)

Siendo más específicos, los buenos augurios provienen de la recuperación de 2,2% que tuvo la venta de departamentos en 2.003, al totalizar 6.218 unidades y también de las buenas perspectivas que supone el aumento de 2,7% que registraron los Permisos de Edificación en el año, al anotar 112.509 autorizaciones. Eso nos hace suponer que en 2.004 las ventas de viviendas crecerán cerca de un 4,6%, después de que en 2.003 aumentaron 3,2%.

El buen panorama que se avecina es una excelente oportunidad para pensar en la vivienda propia, aprovechando que los signos de reactivación se relacionan directamente con los pronósticos de crecimiento de Chile para este año, estimados entre un 4,5 y 5,5 por ciento.

Lo anterior se vería influenciado por las buenas tasas hipotecarias que ofrecen hoy los bancos, las cuales se encuentran en niveles bajos y convenientes para el consumidor.

No obstante, existe una cuota de incertidumbre con respecto al 2.004 y es que el efecto que se esperaba que tuvieran las bajas tasas de interés sobre la compra de viviendas ya no es tal. Este impulso influyó en su momento, pero ya ha sido internalizado por el mercado, por lo que el comportamiento de esta coyuntura es difícil de proyectar.

El esfuerzo por captar demanda

Los consumidores están cada vez más exigentes y el sector de la construcción no podía estar ajeno a esa tendencia. En un mercado altamente fraccionado, la competencia hace que las inmobiliarias deban ofrecer cada vez mejores productos a sus clientes.

Los consumidores paulatinamente se están acostumbrando a los beneficios en los precios que genera la “venta en verde” (o venta antes de que un edificio se encuentre terminado) de hecho un 70,6% de las viviendas comercializadas el primer trimestre del 2.004 correspondió a departamentos y casas que aún no estaban listas para entrega.

Además, cada vez los “ganchos” de venta son más atractivos en términos de financiamiento. Tradicionalmente, la mayoría de los proyectos cuentan desde sus inicios con una alianza con un banco, que otorga tasas preferenciales a quienes opten por ellos para hipotecar su adquisición. Sin embargo, a lo anterior en los últimos años se han sumado otras estrategias comerciales, como dar un primer año de dividendo gratis, venta preferencial de un vehículo junto con la vivienda, y también la posibilidad de arrendar con opción de compra.

Incluso algunas constructoras otorgan equipamiento adicional a la casa y cada vez es más frecuente que los proyectos en oferta incorporen atractivos adicionales: primero fue la piscina, luego la sala multiusos y después se les sumó el gimnasio y la lavandería. Y hoy varios proyectos más económicos cuentan con calefacción central, mejores terminaciones y piso flotante.

En cuanto al mercado de oficinas, este vivió en 2.003 su mejor momento desde que se dejaron sentir en el país los efectos de la crisis. Durante 2.003 la demanda por comprar y arrendar oficinas clase A (con mayores estándares de calidad, plantas libres y más tecnología) duplicó a la del año anterior.

La absorción llegó a 105.990 metros cuadrados, cifra que casi dobló los 55.412 metros cuadrados de 2002. Además, los precios para arrendar y comprar oficinas - que cayeron en picada durante el mismo lapso - iniciaron el camino de la recuperación. Si bien entraron al mercado 76.951 metros cuadrados nuevos - más que los 42.000 metros cuadrados de 2002- , la cifra está muy por debajo de los 320.189 metros cuadrados nuevos que se lanzaban en el mercado en 1998, antes de que se desatara la crisis del sector.

El empuje fue liderado por una fuerte alza en la demanda en la comuna de Las Condes, sin embargo, una de las zonas más afectadas fue el centro de Santiago, que vivió un fuerte aumento en la vacancia de oficinas que hoy llega a 14,7% versus 8,2% de Las Condes.

Las agresivas políticas de precios implementadas por los agentes inmobiliarios para reactivar la demanda por oficinas en Santiago lograron alentar al mercado a partir de la segunda mitad de 2.003. Sin embargo, para los operadores del sector es claro que los precios bajos no seguirán, pero insisten en señalar que estamos en el mejor momento para comprar oficinas antes que se inicie una escalada en los valores.

En la actualidad los precios para adquirir oficinas oscilan entre 39 unidades de fomento (UF) por metro cuadrado hasta 62 UF por metro cuadrado.

Los precios de arriendo y venta se estabilizaron - luego de mostrar sucesivas caídas- , gracias a una disminución de 55% en los metros cuadrados libres durante todo el 2.003. Claro que este mejor escenario no fue igual para todos, sino principalmente para las oficinas "clase A", que son aquellas que tienen mayores estándares de calidad, plantas libres y más tecnología y que en la actualidad son las más demandadas. Arrendar una oficina de este tipo cuesta en promedio 0,45 unidades de fomento (12.23 U$S) mensuales por cada metro cuadrado, mientras para la venta el valor está en 48 UF por metro cuadrado.

Proyecciones para el gran Santiago

Las 34 comunas del gran Santiago, registraron un incremento en su valor por metro cuadrado promedio del 13% respecto a diciembre del 2.002. Este comportamiento afirma la tendencia ascendente experimentada durante el año recién pasado.

Esto es una positiva señal puesto que ha cambiado la percepción de años anteriores, en donde la contracción de la demanda provocó una caída en el valor por metro cuadrado, ya que quienes buscaban una propiedad no estaban dispuestos a cancelar un alto precio, porque sabían que los oferentes preferían negociar y aceptar menores precios con el objeto de “liquidar” lo antes posible la propiedad.

Se estima que los valores de viviendas debieran mantenerse en los mismos niveles que en el 2.003 ya que, si bien los márgenes están bajos, esta competencia no permitiría elevar las tarifas.

En el primer trimestre del 2.004 en Santiago se vendieron 3.858 departamentos versus 1.691 viviendas. Esta diferencia se puede explicar por la escasez de terrenos en el centro de la ciudad, lo que hace que se intensifique la densificación en altura en las áreas más solicitadas de la ciudad y, por otro lado, se relegue a comunas periféricas los desarrollos en extensión afectando claramente su velocidad de venta.

La función de los Fondos de Pensiones en el mercado Inmobiliario

Los Fondos de Pensiones han sido una poderosa palanca para concretar nuevos proyectos en el sector de infraestructura vial, inversiones que son determinantes para que los países crezcan y se desarrollen. Sólo en los últimos años, hacia distintos proyectos, los Fondos de Pensiones han destinado US $ 937 millones en bonos de infraestructura, que equivalen a un 1,82% del fondo de pensiones, destacando entre ellos los recursos destinados a la expansión del Metro, la construcción de la Costanera Norte y varias autopistas en diversas zonas del país.

El sector inmobiliario también ha recibido fondos previsionales. A este rubro se han destinado US$ 373 millones en bonos securitizados. Sin embargo, la inversión más fuerte está en letras hipotecarias, por valor de US$ 4.283 millones, representando 8,33% del Fondo de Pensiones, que han permitido la construcción de unas 500 mil viviendas, como también la edificación de locales comerciales, galpones industriales y otras construcciones para realizar diversas actividades económicas. (4 Fuente Asociación de AFP)

La compra de letras hipotecarias por parte de los Fondos de Pensiones permite que una entidad bancaria dé crédito a las personas para la compra de una vivienda, y en este sentido el ahorro de los trabajadores ha beneficiado directamente a las familias chilenas.

Para el año 2.004 se espera un incremento de la participación de los fondos de inversión asociados a los fondos de pensión, en directa relación al crecimiento del sector.



© ReporteInmobiliario.com, Mayo 2004.

Nota: Agradecemos a Isabel Mazquiarán Gerente de TecniTasa Chile por el desarrollo de estos contenidos en forma especial para ReporteInmobiliario.com