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¿Se puede frenar una burbuja inmobiliaria?

El término “burbuja” pasó a ser uno de los más empleados en los últimos años a partir de las crisis desatadas en USA y Europa. Al incremento sostenido de los valores inmobiliarios se lo etiquetó con el nombre de “Burbuja inmobiliaria” señalándoselo como responsable aunque sólo funcionó como partícipe necesario de un manejo financiero de abultada liquidez.



Por error o por interés se sostuvo el convencimiento de que los precios de un determinado activo sólo pueden subir. Voces informadas, académicos renombrados y calificadoras de prestigio apoyados en contundentes estadísticas junto a dinero sin costo cimentaron un endeudamiento masivo seguido de derivados financieros donde el riesgo quedó desdibujado y subestimado.

Esta historia, ahora, la conocemos todos.

Con el partido definido, se sacan conclusiones, se vierten opiniones y se señalan a los culpables. Pero ¿Por qué no se detuvo este fenómeno a su debido momento?. En el último congreso de la Latin American Real Estate Society en Brasil se preguntó concretamente ¿Se puede frenar una burbuja?. A la luz de los hechos, la respuesta sería que no.

Y no porque faltaran voces de alarma que la advirtieran y que señalaran las distorsiones que se estaban generando. The Economist el prestigioso seminario británico y el boletín español Idealista fueron fervientes tribunas que denunciaron insistentemente los peligros de un desborde en los precios de las viviendas. Los párrafos que se hallan reproducidos al final de esta nota son extractos de notas de esos medios que fueran publicadas en Reporte Inmobiliario durante el año 2004 y en enero de 2005, al menos un par de años antes de que comenzará la desaceleración de los precios, la caída de Lemhan Brothers y todo el rollo de las Subprimes

En un artículo de Reporte Inmobiliario en el año 2004 se mencionaba lo siguiente: “Es fácil inflar la burbuja, lo difícil es salir de ella sin que existan perjudicados. Como ya advirtió "The Economist" hace unos días: "La primera ley de las burbujas es que se inflan durante más tiempo de lo que nadie esperaría. La segunda ley es que al final estallan".

Por lo visto, información en el sentido contrario a la tendencia del momento existió como para que los agentes económicos tomaran también debida nota de ella. Por otra parte sería pecar de inocentes pensar que los agentes regulatorios de los sistemas financieros y los responsables de fijar políticas económicas de los diferentes gobiernos desconocieran lo que se estaba produciendo… y sin embargo ya sabemos cuál fue el desenlace: Crisis.

Periodos de expansión y retracción de precios se hallan dentro del ADN del funcionamiento de los mercados dentro de una economía capitalista; si se conoce el juego no hay de que asombrarse, lo peligroso es cuando a merced del desconocimiento de muchos sólo unos pocos se benefician y la economía y sociedad en su conjunto es la que tarde o temprano termina pagando un alto precio…Y en definitiva, la responsabilidad última e indelegable para que esto no suceda es fruto de las políticas adoptadas por los gobiernos de turno.



Bibliografia no falta, alguna a tiempo otra sólo contando la historia


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2011, jueves 6 de octubre de 2011

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Publicado por ReporteInmobiliario.com en Marzo 2004
Fuente. The Economist

“La economía estadounidense sobrevivió al estallido de la burbuja de la bolsa de finales de los años 90 en gran parte gracias al tremendo estímulo fiscal y monetario, posiblemente el más grande de la historia. Los recortes fiscales han permitido que los consumidores gasten más y, lo que es más importante, los bajos tipos de interés han provocado la subida de los precios de las viviendas (y recientemente también de las acciones), animando a los hogares a endeudarse más. de esta manera, los consumidores se gastan más de lo que ganan (la deuda aumenta aunque los salarios se han estancado) pues piden préstamos con el respaldo de sus activos (casas y acciones) o gastan sus ahorros. Pero, ¿cuánto tiempo podrán seguir así?

La deuda total de los hogares aumentó en más de 900 miles de millones de dólares el año pasado, casi el doble que en 1999. según Kurt Richebacher, un economista independiente, estados unidos está experimentado la burbuja crediticia más grande de su historia: la deuda total, tanto pública como privada, se ha incrementado en 6,5 billones desde el año 2000. por eso ha vuelto a surgir el debate de si la reserva federal debería subir los tipos de interés. Allan Greenspan afirma que es difícil saber si hay una burbuja y que el solo hecho de subir los tipos de interés podría provocar una profunda recesión. Greenspan además asegura que aunque los hogares estén más endeudados, también su riqueza ha aumentado.

Sin embargo, el Banco de Inglaterra argumenta en un informe reciente que esa supuesta "riqueza" es en parte falsa: los que aún no han comprado una vivienda han perdido poder adquisitivo, por tanto la subida de precios de los inmuebles redistribuye la riqueza, no la crea. además, el precio de las casas o de las acciones puede caer, mientras que las deudas tienen un valor fijo. a largo plazo, la única manera de crear riqueza es gastar menos de lo que se ingresa e invertir en activos que sí generan ingresos”


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Publicado por ReporteInmobiliario.com en Enero 2005
Fuente: Idealista, España - ESPAÑA: el precio, la gran incertidumbre

El precio de la vivienda, la gran incertidumbre: este año el sector inmobiliario ha seguido imbatible. El número de viviendas en construcción en España se situó en junio en 1.595.000 casas, lo que supone un récord histórico, sobre todo si se compara con algún país vecino como Francia, donde apenas se inician 100.000 nuevas viviendas anuales.

Pero de nada ha servido esta imparable actividad para controlar los precios, y los últimos datos oficiales aseguraban que la vivienda en España había subido un 17,42% interanual en el segundo trimestre de 2004, lo que ha vuelto a animar las voces de alarma por esta situación inflacionista que viven España y otros países de la zona euro.

En mayo la Ocde armó un gran revuelo cuando pronosticó una caída "fuerte y brutal a medio plazo" de los precios de la vivienda en España, algo que suscitó todo tipo de reacciones como la del presidente de la asociación hipotecaria española, que consideró "metafísicamente imposible" que los precios de la vivienda pudieran registrar "esa caída fuerte y brutal". Por su parte Manuel Martí, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España, abogó más por una ralentización suave en el ritmo de crecimiento.

En Octubre fue Raghuram Rajan, economista jefe del Fondo Monetario Internacional, quien afirmó que "hay que vigilar el mercado de la vivienda, cuya evolución escapa al razonamiento económico". Si hay un enfriamiento acelerado en el sector pueden derivarse efectos sobre el consumo", en lo que coincidía el banco central europeo en su informe anual publicado hace unos días, que entre otras cosas dice que "los precios han subido por encima de su valor intrínseco" y que "los elevados precios y el alto endeudamiento familiar incrementan la vulnerabilidad de los hogares".

The Economist siguió con sus predicciones apocalípticas en diversos informes a lo largo del año: "la mayoría de los economistas consideran que hay tres grandes riesgos que amenazan la economía mundial: la subida del petróleo, la subida de los tipos de interés en EEUU y la brusca caída de la economía china. Pero hay otro riesgo igual de peligroso: el elevado precio de las viviendas en muchos países, que [...] podría afectar seriamente a la economía mundial". Como este semanario lleva anunciando desde mayo de 2003 una caída de precios que no llega, se defiende explicando que "los precios no han dejado de crecer. Pero estos incrementos no han hecho al mercado inmobiliario más seguro, sino más vulnerable. La primera ley de las burbujas es que se inflan durante más tiempo de lo que nadie espera. La segunda ley es que al final estallan". La última advertencia ha surgido en el banco de negocios Morgan Stanley, que instaba a España a controlar la burbuja inmobiliaria y aumentar sus niveles de productividad si quiere continuar creciendo como hasta ahora.

Son muchos los que creen que las voces de alarma proceden de agoreros porfiados que llevan años pronosticando algo que no acaba de pasar. En el peor de los casos, se cuestionan estos mensajes alarmantes aduciendo que se originan en organismos o personas interesadas en que el sector inmobiliario vaya mal. Quizás en 2005 descubramos que tanta alarma era infundada, o quizá no. Quizás en 2005 sigan subiendo los precios de la vivienda, o quizá no.


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