En 2001 se necesitaban entre 6,5 y 7 toneladas de soja para adquirir un metro cuadrado en Palermo (valores promedio). Hoy esa relación bajó a 3,20 - 3,40 toneladas y esto sucede aún con precios agrícolas recortados por el factor retenciones (ver Cuadro 1).
La explicación de este comportamiento es muy sencilla: los departamentos redujeron su valor en dólares tras la devaluación y los granos subieron fuertemente. Luego, en 2002, los departamentos recuperaron parte del valor perdido a raíz del interés de ahorristas en invertir sus capitales fuera de entidades financieras, pero sin alcanzar todavía los valores previos a la devaluación.
Actualmente se registra una elevada dispersión de valores en las propiedades ofrecidas en venta de los principales barrios de la Capital Federal. “En las zonas más cotizadas, podemos ver propiedades usadas en venta de similares características y ubicación que oscilan entre 700 y 1100 dólares por metro cuadrado. Y se están observando contraofertas por valores de un 20-30% por debajo de lo publicado, las cuales son aceptadas en algunas oportunidades; esto estaría demostrando que el poder comienza a estar del lado del que tiene el efectivo”, comenta Germán Picasso, de la consultora
ReporteInmobiliario.com.
“Hoy por hoy no se pueden generalizar valores por zona, sino que se deben ponderar todas las características de la propiedad, ya que un pequeño detalle puede hacer que su valor sea de unos cuantos dólares menos por metro cuadrado”, añade Picasso.
Oferta en auge
En algunas zonas de Capital Federal, Rosario y Córdoba se está registrando un marcado auge de la construcción de nuevos edificios. Si bien los costos de la construcción se ajustaron hacia arriba desde la devaluación del peso, los mismos están pesificados, mientras que las propiedades son ofrecidas en dólares.
Además, el valor de los terrenos para edificación también registró un recorte. “En la actualidad, un lote apto para desarrollos inmobiliarios de aproximadamente 350 a 500 metros cuadrados en la zona céntrica de Rosario, tiene un valor promedio del orden de 200 dólares por metro cuadrado. Sin embargo, estas cotizaciones aún están más bajas que durante la Convertibilidad, época en la que el valor promedio por metro cuadrado ascendía a 300 dólares”, indica Diana Blank en un informe de
ReporteInmobiliario.com.
El cambio de precios relativos generado por la macrodevaluación del peso y los elevados precios internacionales que registran los granos desde 2002 en términos históricos, incrementaron en más de un 65% el valor de los campos agrícolas entre 2001 y 2004, luego de la caída provocada por la devaluación. Pero los valores de los departamentos –por ejemplo en Barrio Norte– crecieron alrededor de 30% en dólares en el mismo período (ver Gráfico 1).
“Si la oferta de propiedades llega a niveles similares a los registrados antes de la devaluación, seguramente habrá problemas con los actuales valores; lo que ocurrió hasta el año pasado es que algunos compradores pagaron precios altos debido a la falta de opciones de inversión y al bajo clima de negocios que se vive en el país”, indica Blank.
Actualmente, la gran duda que existe en el mercado es si las ofertas de créditos hipotecarios que ofrecen últimamente los bancos serán lo suficientemente accesibles como para impulsar la demanda de inmuebles por parte de la clase media.
Fuente: ReporteInmobiliario.com
© ReporteInmobiliario.com, Abril 2004.
