Julia estuvo de visita en Buenos Aires, ReporteInmobilirio.com se entrevisto con el especialista, debido a que
su opinión es de muchísima utilidad para todos los actores de esta comunidad. Ramiro Julia se desarrolló
activamente en nuestro país hasta unos meses previos a la devaluación, y en la actualidad actúa en el mercado
americano como Director para America Latina del grupo de origen Aleman taurus Investment Holdings. Del
encuentro surgieron algunos puntos que es importante destacar:
RI.com: ¿que tasa anual generan los proyectos inmobiliario en USA?
R. J.: Es difícil generalizar ya que no es lo mismo un proyecto de desarrollo, un proyecto de renta y
valorización, o uno de renta renta exclusivamente. Varían los riesgos y las rentabilidades. La Asociación que
nuclea la los fondos de pensión en que invierten en activos inmobiliarios en USA produce un índice bastante
preciso. Creo que en los últimos 10 años la rentabilidad promedio fue cercana al 12% anual. Nuestro grupo se
especializa en proyectos de mayor valor agregado (renta y valorización). En promedio nuestros inversores han
obtenido en el mismo periodo rentabilidades superiores al 22% neta de fees y gastos administrativos. En el
mercado actual es difícil replicar esta performance sin aumentar el nivel de riesgo.
RI.com: ¿que tasa pretendería un inversor americano para hacer pie en nuestro país?
R.J.: Es difícil de estimar ya que en general lo que busca el inversor es la diversificación. Pero por sentido
común estimo que debe ser superior a lo que se obtienen en USA. Como te digo cercano al 20% anual. En China
estamos haciendo nuestra primera inversión y lo que proyectamos es le doble de lo que obtenemos en USA.
América Latina tiene un tremendo potencial por el crecimiento poblacional (distinto a Europa o USA que crecen
lentamente o no crecen). El problema que tiene toda Latinoamérica hoy es la falta de seguridad jurídica que
eleva la percepción de riesgo y por consiguiente la demanda por rentabilidad. Esta claro que difícil
generalizar ya que Argentina es distinta a Chile, Brasil o México. Cada país tiene sus particularidades.
Debemos tener en cuenta que países como China están generando tasas de más del 50% anual en la actualidad, por
lo que resulta muy difícil atraer inversores de real estate hacia la argentina con las actuales
condiciones.
Su modelo se basa en alianzas con un socio local. Que importancia tiene este socio local?
Es fundamental. Todo lo que hablamos es teoría y esta sirve para escribir libros pero no para contentar a los
inversores. Hay operadores locales que están desde hace mucho tiempo en el mercado local haciendo dinero en
escenarios variados. Esto en definitiva es lo que nuestros inversores les interesa. Que capacidad tiene mi
socio para producir la rentabilidad? Oportunidades hay muchas. Empresas o personas que tengan disciplina y
capaces de convertir esas oportunidades en valor concreto, muy pocas.
RI.com: ¿que cree que puede pasar con nuestro mercado en los próximos meses?
R.J.: se está dando una situación atípica, los desarrolladores argentinos están obteniendo beneficios
importantes en la actualidad, la devaluación los benefició, ya que en algunos casos están vendiendo a valores
muy cercanos a los de la convetibilidad, mientras los costos se mantienen en pesos. Yo creo que lo que puede
ocurrir en el mediano plazo es una baja en el valor de las propiedades, mayor actividad en el mercado de
oficinas y reactivación del crédito hipotecario. Pero esto sigue siendo teoría.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004
Ramiro es Director de Taurus Latin America/Miami y, como tal, representa los intereses de Taurus en la región.
Su responsabilidad comprende la doble tarea de conducir la relación con inversores e instituciones y el
desarrollo simultáneo de plataformas de Inversión alineadas con el modelo de valor de Taurus. Ramiro ha
desarrollado y administrado empresas inmobiliarias en Miami y Buenos Aires. Posee diez años de experiencia
asesorando inversores privados en el desarrollo de activos inmobiliarios. Ha colaborado en el análisis
financiero, adquisición y planeamiento estratégico de inversiones inmobiliarias variadas.
Previo a establecerse en los Estados Unidos, Ramiro co-fundó y presidió ULI South America, capítulo del Urban
Land Institute en el cono sur. Ramiro es graduado del Master en Desarrollo Inmobiliario del Massachussets
Institute of Technology (MIT) y del Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias de la
Universidad Católica Argentina. Cursó estudios en la Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires
donde obtuvo el título de Abogado con especialización en derecho empresarial.
Ramiro ha realizado trabajos de investigación sobre el porcentaje óptimo de activos inmobiliarios en grandes
patrimonios, prestando especial interés en las características de las inversiones hispanas en los Estados
Unidos. Actualmente se desempeña como miembro del “Internacional Task Force” del Center for Real Estate del
MIT.
© ReporteInmobiliario.com, Abril 2004.
