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Caen fuerte los remates en Miami

Jorge Brugo un especialista argentino afincado en Miami nos muestra que está mejorando sensiblemente la situación de las propiedades en proceso de subastas en el Sur de la Florida.
Las diferencias entre venta en pre-remate (short sale) y en remate (foreclosure).



La venta pre remate es una venta acordada entre tres partes, el banco o dueño del préstamo en incumplimiento, el comprador y el dueño de la propiedad que esta en proceso de ejecución judicial previa al dia especifico de la subasta.Todas las partes están identificadas y el precio ya ha sido negociado. La ley establece un periodo de venta en pre remate, denominado 'short sale', de seis meses previo a la subasta. Si no se produce un negocio entonces el trámite sigue a la subasta.

El remate (foreclosure) en si es el día específico de la subasta fijado por la corte, donde la única parte es el banco o dueño del préstamo que retoma posesión del bien inmueble con base en su garantía hipotecaria, y el comprador simplemente será el mejor postor. Se establece un precio base, pero no hay precio pactado de antemano y el resultado es incierto, pudiendo quedar desierta la oferta, o bien produciéndose una venta menor o superior a la base.

En caso de que la oferta quede desierta, la propiedad pasa a ser reposeída por el banco y luego comercializada libremente. Las propiedades en esta situación se denominan REO's (Real Estate Owned).

LA SITUACIÓN DE LAS SUBASTAS

"La forma sigue a la función" dijo el famoso arquitecto norteamericano Louis Sullivan, acuñando esta frase célebre en 1896. Los edificios deben reflejar en su exterior su función interior. Lo mismo sucede con los mercados, los cuales buscarán siempre la 'forma' de sanear sus problemas de fondo es decir, los 'funcionales'.

Basados en esta lógica analizamos la situación actual del mercado de las propiedades en proceso de subastas, dentro la región conocida como el "Tri-condado" del Sur de la Florida, el cual incluye los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach.

Los remates han caído mas del 40% en 2010 alcanzando una cifra menor a los 60.000 casos, en relación con los casi 100.000 de 2009.

Uno de los motivos de esta caída fueron las irregularidades administrativas, conocidas como la 'Controversia del Robo-Firma' ('Robo-Signing Controversy') que salieron a la luz en Septiembre de 2010, y congelaron un porcentaje importante de las tramitaciones de las quiebras durante el último trimestre del 2010.

El termino 'Robo-Firma', se refiere al proceso masivo robótico de tramitaciones en las ejecuciones hipotecarias, hechas en base a documentación errónea o fraudulenta generada por los administradores de hipotecas dentro de las entidades financieras. Como resultado de numerosas denuncias de clientes, los principales bancos como JP Morgan Chase, Citigroup, Bank of America, GMAC y Wells Fargo suspendieron las tramitaciones de remates desde entonces, lo cual originó una abrupta suba en las 'Ventas Pre-Remate'.

Por otra parte, e independientemente del cuestionamiento sobre la legalidad de un alto porcentaje de las propiedades reposeídas por los bancos durante este periodo, la venta en Remates Judiciales ya había comenzado a disminuir como estrategia de liquidación preferida, debido a tres factores: el incremento de costos, el aumento de los plazos de ejecución y el menor nivel de precios obtenidos en relación con las Ventas Pre-Remate.

Previo al crash, por cada propiedad subastada, el promedio del costo era de $40.000 dólares y el plazo de 6 meses. Los 265.000 casos sometidos entre 2007 y 2010 pusieron una presión sin precedentes en el sistema judicial del Sur de la Florida, que alargaron dichos plazos a 18 meses, e incrementaron dichos costos a U$S 100.000 por propiedad.

Adicionalmente el precio promedio obtenido en los Remates Judiciales alcanzó los U$S 111.000 por cada propiedad subastada, comparado con U$S174.000 de las Ventas Pre-Remate, incentivando a los bancos a inclinarse mas por esta ultima estrategia.

La combinación de ambos efectos originó una suba del 49% en las Ventas Pre-Remate, alcanzando los 16.800 casos en 2010, al tiempo que la reventa de propiedades reposeídas por bancos disminuyo en 19,800 casos o un 6% respecto de año anterior.

Las 58.000 propiedades subastadas en 2010 representan la menor cifra desde 2007, año en el que se inicio la crisis inmobiliaria, año en el que se sometieron 33,000 casos, seguidos por 76.000 en 2008 y 98.000 en 2009.

De lo escrito en estas líneas queda claro que independientemente de la forma; Remates Judiciales o Ventas Pre-Remate; el mercado de La Florida sigue su proceso de saneamiento vía una rápida y consistente re-valuación de activos, lo cual es ciertamente algo muy positivo para el sector.


Arq. Jorge Brugo* | president
axis | get real estate - investco realty | llc
jbrugo@axis-web.com

* - Universidad del CEMA (MBA , Business Administration and Finance , 1996 — 1998)
- Fundacion de Altos Estudios (A&M , Advertising and Marketing , 1992 — 1993)
- Universidad de Buenos Aires (DALP , Diploma in Architecture and Land Planning , 1984 — 1990)


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2011, jueves 27 de Enero de 2011

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