Concretar el sueño de la casa propia cada vez requiere más esfuerzo. Si en 1996, un grupo familiar de clase media debía destinar sus ingresos completos de 5 años para alcanzar el valor de un departamento de tres ambientes en Capital, ahora para comprar la misma propiedad necesita reunir los sueldos de 10 años. Así lo determina uno de los indicadores del "nivel de esfuerzo de acceso a la vivienda" que desde 1991, y en base a datos del INDEC, elabora la consultora CDI, especializada en el mercado inmobiliario.

Ese "nivel" —que hoy es el doble al constatado en la convertibilidad— es el resultado de la relación de tres variables clave en la compra de una propiedad: su precio (en este caso el de un departamento de 60 metros cuadrados en Belgrano); el ingreso de la familia (cercano a los $ 1.000) y las tasas de financiación hipotecaria.

La situación es poco favorable: los salarios están casi congelados, pero las propiedades duplicaron sus valores en pesos. Incluso, el 72% de los 6.408 encuestados por D'Alessio Irol en Clarín.com cree que los inmuebles de Capital están sobrevaluados.

Para que el panorama cambie, no hay muchas alternativas. "Es primordial que el valor de los inmuebles en pesos se mantenga estable hasta que el ingreso de los grupos familiares que más sufrieron los efectos de la devaluación se recupere, a menos que haya un aumento considerable de salarios", señala el director de CDI, Juan Carlos Franceschini.

En 2003, los principales bancos empezaron a ofrecer créditos hipotecarios, incluso, con tasas anuales más bajas que en la convertibilidad: arrancan en 6,95% las variables (hasta 15 años) y 9,50% las fijas (sólo hasta 5 años). Pero tienen poca demanda: se necesitan más ingresos que en la década de los 90 porque ahora el piso mínimo es de $2.000 (Ver La lucha de una madre...). Otro dato a tener en cuenta es que, en la mayoría de los bancos, la cuota no puede superar el 30% del ingreso. Además, es necesario contar con dinero ahorrado para cubrir, en general, el porcentaje que no financia el banco, porque la mayoría cubre el 70% del valor de la propiedad (ver infografía). Y, como siempre, hay que prever gastos administrativos, tasación, escritura y seguro.

Según una encuesta del sitio web ReporteInmobiliario.com, el 57 por ciento cree que los nuevos créditos "no son de utilidad". La mayoría dice que sólo puede pagar una cuota promedio de sólo unos 400 pesos: sin ahorros, el crédito derivado de esa obligación mensual permitiría comprar menos de 20 metros cuadrados en Capital.

El arquitecto Germán Gómez Picasso, de ese sitio web, explica: "Los créditos que se otorgan son para ampliar o refaccionar la casa ya propia, terminar obras paradas, vender el departamento que quedó chico para mudarse a uno más grande, o al afortunado que todavía guarda algunos dólares del 1 a 1".

Para Hugo Mennella, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina, la clase media "todavía está lejos" de poder acceder a su vivienda.

"Los que tienen posibilidad de pagar una cuota —agrega— no tienen créditos acordes a sus ingresos y terminan alquilando; esto explica por qué cuesta encontrar en Buenos Aires propiedades en alquiler".

Para demostrar las dificultades que enfrenta la clase media —dice Picasso— puede hacerse otro cálculo: una persona que en la convertibilidad ganaba $ 1.500 y podía ahorrar $ 500, debía reservar esa parte del sueldo durante 6 años para poder comprar —sin recurrir a un crédito— un departamento de dos ambientes en Palermo que costaba 40.000 dólares al 1 a 1. Hoy, si esa persona sigue con el mismo empleo y cobra los aumentos decretados por el Gobierno (subió a unos $ 1.700), gastos para vivir e inflación mediante, su ahorro se reduce a $ 250. Para comprar el mismo departamento (que ahora cuesta $ 83.000 o 28.000 dólares) necesita ahorrar durante 28 años.

"Las comparaciones son razonables", sostiene Monir Madcur, vicepresidente 2º de la Cámara Argentina de la Construcción. Y enumera: "El país tiene un déficit habitacional de 3.000.000 de viviendas, las 60.000 que hoy ejecuta el FONAVI representan el 40% de las que se hacían hace 5 años, el desfasaje entre salarios y el costo de la construcción es grande y la gente aún no tiene confianza para tomar préstamos bancarios".

Pese a todo, Madcur es optimista: "La tendencia se está recomponiendo y con ella la idea del sueño de la casa propia" (Ver La esperanza...).

¿Hay alternativas para acceder a la primera vivienda? Para los que aún tienen chance de un préstamo o vender su actual propiedad y mudarse a una más grande, Franceschini, de CDI, propone resignar la ubicación y buscar en barrios periféricos del GBA o del interior del país donde se pueden ganar metros (construidos y en terreno). "La polarización es tan grande que incluso hay lugares donde la presión de la demanda es mucho menor que en Capital y algunas propiedades mantienen los valores del 1 a 1", señala.

Otra opción es la que reapareció el año pasado: el círculo inmobiliario, muy usado en los 80, que consiste en planes de ahorro previo de 120 meses. En tanto, para el nicho de viviendas "sociales" el mercado ya ofrece casas económicas con paneles de PVC rellenos de hormigón para los muros, de tecnología canadiense y fabricación argentina.




© ReporteInmobiliario.com, Marzo 2004.