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Venta de FOT

El Arq Damián Tabakman nos describe las distintas soluciones que se utilizan hoy para llevar adelante desarrollos inmobiliarios utilizando la potencialidad muchas veces desaprovechada en espacios aéreos dentro de la ciudad



Con los valores delirantemente altos que ya tiene la tierra en Buenos Aires, en especial en los barrios más consolidados, y gracias a la sostenida demanda que sigue habiendo por parte de desarrolladores e inversores, se ha vuelto cada vez más usual encontrarse con transacciones que están planteadas como compra-venta de espacio aéreo, cesión de FOT o de los derechos a sobre-elevar.

Sucede que quien tiene un supermercado, por ejemplo, o un club, suele aceptar propuestas de developers en virtud de las cuales monetizan lo que no usan ni usarán nunca para su actividad principal. Lo interesante del caso es que la estructuración de este tipo de transacciones suele ser algo realmente complejo.

La solución ideal pasa por dividir la parcela en dos y transferir una. Pero es totalmente atípico que ello pueda lograrse, aunque sin dudas, esa es la salida más eficiente que no arrastra, en el tiempo, ningún riesgo para las partes. Pero muchas veces eso es impracticable porque quizás al hacerlo se pierda el FOT disponible, o porque en parcelas grandes una decisión de ese tipo podría implicar la apertura de calles, o porque la gestión de división en lotes más pequeños es vista como algo muy engorroso, largo y complicado.

Por ello, las soluciones más usuales pasan por: a) vender parte de la propiedad de la parcela de modo que quede en condominio, b) transferir la propiedad a un fideicomiso y hacer el proyecto dentro de ese vehículo, de manera de distribuir el resultante en unidades funcionales de un PH con la construcción terminada, c) asignarle el derecho a sobre-elevar a una cochera emergente de una subdivisión en PH y vender esa unidad funcional, o d) transferirle la parcela al desarrollador con el cargo de hacer la obra y luego devolverle una unidad funcional en el marco de un PH.

Cada modalidad tiene ventajas y desventajas. El condominio es riesgoso para un desarrollo inmobiliario, aunque esté claramente pautado el espacio físico donde irá la construcción nueva que aprovechará el FOT disponible y negociado. Sucede que en caso que uno de los condóminos tenga problemas serios, como un concurso de acreedores o una quiebra, un evento de ese tipo podría paralizar el desarrollo a consecuencia de embargos o reclamos fundados de acreedores por cuestiones ajenas al proyecto.

En el caso de un fideicomiso, ese riesgo estaría blindado en virtud de la propia figura jurídica. Pero el problema aparece a la hora de designar al fiduciario, que debe ser alguien independiente y ecuánime, que además operará como propietario fiduciario del emprendimiento. No es fácil conseguir a alguien que quiera cumplir ese rol y que satisfaga las exigencias de ambas partes.
Por lo demás tiene que ser alguien que delegue el poder total de decisión en el desarrollador, al menos de su porción del proyecto, porque de lo contrario el fiduciario debería participar en cada compra y en cada venta. Tampoco es simple negociar este aspecto de la cuestión entre fiduciario y desarrollista.
Está el formato de la cochera con la asignación de los derechos a sobre-elevar. Es el esquema más usual históricamente, pero en el fondo peca de plantear la venta de una cochera probablemente por millones de dólares, lo cual es un contra-sentido. Por último está la alternativa de transferirle la propiedad completa al developer, para que luego devuelva una parte en el marco de una subdivisión en PH con toda la obra terminada. Este modelo normalmente exige una discusión sobre garantías muy compleja que pocas veces deja al cedente de FOT satisfecho.

En resumen, vemos que nuestra legislación carece de una figura legal eficiente para encuadrar este tipo de operaciones, que son cada vez más usuales, lo cual exigen que los abogados se vuelvan creativos buscando soluciones que nunca son perfectas. Lo ideal sería que el FOT pudiera cederse dentro de ciertas pautas. La normativa urbanística vigente en la ciudad de Buenos Aires no lo prohibe, pero virtualmente no hay antecedentes reales ni mecanismos aceitados para instrumentarlo, como es habitual en otras ciudades del mundo, como Nueva York.

Allí es muy usual ver torres enormes pegadas a las medianeras. Esa disposición física no transgrede la distancia mínima obligatoria a los ejes divisorios de parcelas, sino que es consecuencia de la adquisición de FOT al lindero, que nunca podrá construir en altura a futuro.

El alto valor de la tierra urbana genera este tipo de cosas, y en Buenos Aires hemos llegado a un punto de no retorno en esta materia, de modo que las limitaciones legales vigentes deberían ser corregidas para evitar que, en cada caso, los abogados propongan soluciones puntuales que muchas veces terminarán bien y en otros casos no.


Arq. Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2010, sábado 6 de noviembre de 2010



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