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Informes > CONSEJOS UTILES > Espacios aereos: la tierra alternativa

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Espacios aéreos: la tierra alternativa

No sólo aquellos espacios sin construcciones o con edificios a demoler son “terrenos” aptos para desarrollos inmobiliarios. En la ciudad existen innumerables inmuebles que cuentan con una capacidad edificable muy superior a la que presentan construida constituyéndose así en una opción válida para nuevos proyectos de real estate.



Constantemente se escucha que la tierra urbana es un bien escaso y también es habitual oír comentarios como - ya no hay tierra, no quedan terrenos para desarrollar-. Es probable que así sea en mayor o menor grado según de que barrio o sector de la ciudad se trate, si la idea se reduce sólo a considerar como lote o terreno a aquel solar que arranca a nivel de vereda.

Sin embargo, si se lleva la vista un poco más por encima de la cota de calle, se podrá descubrir una importante cantidad de “tierra” que arranca a la altura de un primer o segundo piso, apto para desarrollar viviendas u oficinas, sin que deba abandonarse o demolerse la superficie que se haya construida por debajo.

Aparece así lo que se suele denominarse “espacio aéreo”, donde precisamente uno de los primeros puntos a considerar es que por razones de uso y localización resulta antieconómico proceder a demoler el área que se halla ya construida para comenzar la obra de cero. Situación que suele darse en general cuando confluyen una buena localización con presencia de actividad comercial o institucional intensiva en el espacio ya construido.

Pero también, en forma simultánea, otro de los aspectos a tener presente para descubrir estos terrenos en altura, es la legislación de planeamiento urbano del lugar, para llegar así a determinar si un inmueble se halla subexplotado en función de ella y en cuanto.

Luego, al avanzar en el análisis, deberá hacerse un concienzudo estudio de la estructura existente. Como debe reforzarse o modificarse en función del proyecto que crecerá por encima. Asimismo tendrá que considerarse como se llevarán a cabo los trabajos que involucren estas modificaciones y el acceso para la consecución de toda la obra posterior. Se deberá tener en cuenta si se cerrará el espacio ya construido en forma completa o parcial, por cuanto tiempo y cual es el costo que esto insume tanto para el ocupante como también en que forma repercuten en los costos de construcción los mayores cuidados y la restricción para moverse con un mayor grado de libertad durante las obras.

Asimismo, habrá que advertir si no existen otro u otros terrenos que linden con el espacio aéreo que puedan sumarse ya sea en forma definitiva mediante la compra o incorporación al proyecto o bien mientras que duren las obras mediante su locación y que resulten una salida más conveniente que afectar el área que ya se haya construida.

Luego, el espacio aéreo, debe ser sometido a un análisis de cual sería su valor económico mediante el método residual, descontando del valor de los ingresos que se producirían por la venta de los m2 que se construirían sobre él, el beneficio y los costos, considerando dentro de estos últimos el “lucro cesante” de la superficie ya construida que deba afectarse a la nueva obra.

La posibilidad de la explotación con fines de desarrollo inmobiliario del espacio aéreo se configura como una opción más que válida ante la dificultad de hallar terrenos a rasante desarrollables o bien como una alternativa conveniente frente a altos valores pretendidos por lotes a cota de calle. Esta opción de “tierra en altura” puede y debe ser considerada y tenida en cuenta, no sólo por desarrolladores y comercializadores sino también por sus propietarios que pueden maximizar el resultado económico que hoy están obteniendo por la explotación de su activo inmobiliario.



Construcción de nuevas oficinas sobre locales que continúan abiertos al público sobre dos esquinas del barrio de Tribunales en el centro de Buenos Aires..


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2010, viernes 26 de febrero de 2010

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