Buenos Aires: Los inmuebles industriales fueron los activos que más sufrieron la crisis desde la salida de la convertibilidad. A diferencia de las viviendas–que en las zonas más demandadas recuperaron entre un 80% y un 90% del valor en dólares que tenían en 2001– y de los campos agropecuarios (cuyos precios ya alcanzan los niveles del 1 a 1), las fábricas, depósitos y galpones en desuso hoy valen sólo un tercio de lo que cotizaban hace tres años. Si bien la pérdida de valor viene de hace tiempo, la devaluación, la escasa demanda y la mayor oferta profundizaron esa caída.
"A la reducción de la actividad de las Pymes asentadas en el conurbano se suma el alto nivel de inseguridad de ciertas áreas, que hacen impensable la llegada de inversiones a esas zonas", explica José Rozados, de reporteinmobiliario.com.
Por caso, barrios industriales ubicados en Avellaneda, Valentín Alsina, Lanús, La Matanza, y San Martín muestran una gran oferta de fábricas y depósitos vacíos. Un relevamiento efectuado por la consultora, en base a un muestreo en esas zonas, indica que el valor del metro cuadrado (m2) para un galpón industrial de 500 a 1.000 m2, se ubica entre los 200 y 300 pesos, según su estado y localización.
En la misma línea se expresó Guillermo Ruggero, director técnico de la consultora Tasar. "Hoy, lo que vale es el terreno, porque hay varios inmuebles industriales que están obsoletos. Además, no hay demanda de este tipo de inmuebles, porque la recuperación industrial es menor a la oferta", señala.
Con todo, el valor varía según ciertos parámetros: la ubicación, los buenos accesos y la infraestructura del inmueble.
"Las radicaciones industriales aisladas son las que más se perjudicaron, porque en la cotización influye la ubicación de la planta o el depósito y el tema de los accesos o desplazamientos. Por ejemplo, en la zona de San Martín, existen varias plantas industriales textiles en desuso, que no volvieron a ocuparse porque es una zona complicada para acceder. Y eso no sucede en los parques industriales", explica Juan Carlos Franceschini, presidente de la consultora CDI.
Según Fernando Giménez Zapiola, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, los activos ubicados en la zona norte son los que mejor se posicionaron. "Las plantas o galpones en zonas como San Martín, Valentín Alsina o La Matanza quedaron prácticamente pesificadas, y valen un tercio respecto a hace dos años. En cambio, la tendencia de recuperación se da en el cordón norte, debido a que está más cerca de las ruta del Mercosur, la 9 y la 8", explica.
Su socio, Héctor Pasman, dice que también pesa la infraestructura del inmueble. "Una fábrica o depósito de 50 años, con techos bajos, de 5 metros de alturas y columnas cada 5 metros, no sirve de acuerdo a las nuevas técnicas de almacenamiento".
Actualmente hay una mayor demanda de alquiler de ese tipo de inmuebles que de compraventa. "Hay cierto grado de recuperación de las Pymes y creció la demanda de alquiler, porque esas firmas no pueden comprar", explica Gimenez Zapiola. Los valores de arrendamiento también cayeron. Hoy se pide u$s 2 por m2, contra los u$s 8 de la convertibilidad.
Con todo, los especialistas sostienen que el mercado mejorará, debido al crecimiento de la industria y a las expectativas de crecimiento de la economía.
© ReporteInmobiliario.com, Febrero 2004.
