Si bien muchas veces se culpa a la situación económica y política como la principal causa de la cantidad de locales que se desocupan y quedan vacantes, a veces por un tiempo prolongado, es importante mencionar que esto muchas veces también ocurre por no tener el ¨inquilino adecuado¨ para la propiedad comercial.
Cuando hablo del ¨inquilino adecuado¨ me refiero a si tiene un rubro compatible con la propiedad y la zona donde se encuentra localizada la misma, como también un plan claro para poder afrontar holgadamente el pago del alquiler. Realizar un análisis de solvencia y garantías es fundamental para poder alquilarle al candidato correcto.
Si bien obtener un valor alto de alquiler con respecto al mercado actual es el deseo de muchos dueños, esto puede llegar a ser contraproducente. Obtener un valor de alquiler elevado, al menos por un tiempo, y luego tener por un lapso prolongado un local vacío o con problemas de cobro debido a que se haya convertido en un alquiler inviable para el comerciante, hace que a la larga la propiedad tenga una alta rotación de inquilinos pudiendo convertirse en un desgastante mal negocio para el dueño en el que puede obtener como consecuencia un significativo lucro cesante y pérdidas de rentabilidad.
Alguna de las claves que siempre recomiendo a mis clientes son:
+ Asignarle al local usos comerciales que sean compatibles con la propiedad y que produzcan sinergia con los actuales locales en la zona. Se debe revisar cuidadosamente los usos que son limitados por el reglamento de co-propiedad del inmueble.
+ Siempre es bueno indagar sobre las expectativas de facturación bruta que pretende alcanzar el futuro locatario con este local.
+ Averiguar sobre el renombre de la empresa que desea alquilar al igual que el prestigio que poseen en plaza sus directores ó titulares y sobre las garantías propietarias que presentarán.
+ Tener un contrato claro y preciso confeccionado por especialistas en el rubro.
+ Dada la facturación del local y en el caso de tratarse de inmuebles con ubicación preferencial, se podría analizar fijar una clausula muy común utilizada en los centros comerciales y a su vez en todo tipo de locación comercial en América del Norte, que es establecer un alquiler base más un porcentual sobre el monto de ingresos brutos que perciba anualmente el locatario. Esto quiere decir que el dueño sería partícipe de las ganancias que el inquilino comercial obtenga en función de los ingresos del mismo.
Cuanto más preparados é informados estén tanto los propietarios del local como los inquilinos, mayores chances tenemos que el comerciante desarrolle un emprendimiento exitoso y que el propietario obtenga un retorno interesante sobre su inversión. El mejor escenario siempre es aquel en que tanto el inquilino como el propietario hagan un buen negocio y que el mismo perdure en el tiempo.
Lic. Pablo Brodsky
Posgrados en Real Estate y Valuación de inmuebles comerciales (Universidad de British Columbia, Canadá).
División Comercial
Predial Propiedades
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