En una nota publicada la pasada semana en el madrileño diario El Mundo, se pone de manifiesto las particularidades del mercado de alquiler en ese pais y su comparación con otros de Europa.
Ciertas consideraciones vertidas en la nota son útiles, salvando las distancias, para tener en cuenta conceptualmente a la hora de analizar puntualmente la particular situación del mercado de alquiler en nuestro pais.
Políticas de promoción de vivienda social para alquiler mediante la acción directa del Estado, como otras de fomento mediante desgravaciones y otros impulsos, son puestas de manifiesto en la nota y constantemente estudiadas en estos países, contrastando con el escaso nivel de desarrollo, profesionalismo y responsabilidad con que se tratan estos temas en nuestro país.
Otro desafío será lograr que en nuestro país se recuperen las rentas que históricamente generaron los inmuebles, para que nuevamente el mercado de alquiler pase a ser atractivo a los inversores.
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En España de las 21,6 millones de viviendas que componen el parque total español, apenas el 10% son hogares arrendados, según datos del Banco de España. De hecho, para alcanzar a algunos países comunitarios habría que triplicar la cifra actual de casas en régimen de alquiler –la media europea supera el 32%, según el Banco Central Europeo–.
Y si pensamos en Alemania y Holanda –con un 60% y un 47% de viviendas arrendadas, respectivamente– la diferencia trae consigo otro interrogante. ¿Por qué existe esa disparidad entre el mercado de alquiler español y el del resto de la Unión Europea (UE)?
La explicación se encuentra en las políticas de vivienda de los países vecinos. Algunos gobiernos de la UE se han centrado históricamente en la construcción y promoción de arrendamientos urbanos públicos. «En estos países», explica Jesús Leal, catedrático de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid, «existe una mayor inversión del Estado en vivienda». Además, asegura que una parte elevada de esa inversión se destina a la construcción de viviendas públicas en alquiler a precios bajos; mientras en España más de dos tercios de las ayudas se dedican a la desgravación fiscal, «que beneficia más a los ricos que a los pobres, en términos absolutos».
Otros modelos europeos, como el alemán, han basado su actuación en ofrecer unas condiciones legislativas y fiscales favorables para los propietarios que alquilen su hogar, impulsando así el alquiler privado. «Su política de vivienda hace que resulte más interesante vivir de alquiler y arrendar tu propia casa que vivir en régimen de propiedad», destaca Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española.
En Francia se ha desarrollado una importante actividad inmobiliaria especializada en construir, gestionar y administrar productos HLM (Habitation à Loyer Modéré) o viviendas de alquiler reducido. Además, se protege al propietario frente a los impagos.
Caída en picada
Un caso diferente es el de Gran Bretaña, donde la proporción de viviendas en alquiler privado es pequeña. Sin embargo, «se compensa con un parque de vivienda pública mucho mayor que ha sobrevivido a las drásticas políticas de privatización que se han dado en el país», señala Jesús Leal.
En España, la oferta de vivienda social en alquiler es muy reducida, apenas llega al 2%. Según explica el presidente de la Asociación Española de Promotores Públicos de Suelo y Vivienda, Gaspar Mayor, en nuestro país sólo construyen este tipo de alojamientos los promotores públicos mientras que «en el resto de Europa se ocupan de esta actividad tanto el sector cooperativo como el sector privado sin ánimo de lucro». Éste último tiene un peso importante en los países nórdicos, «donde el 60% de las casas en alquiler está promovido por estas fundaciones».
Si bien es cierto que el número de viviendas en régimen de alquiler ha descendido en toda la UE en las últimas décadas, ningún país ha sufrido una caída como España, que en 1960 tenía un porcentaje de hogares arrendados cercano al 45%. Y es que el mercado español del alquiler tiene sobre sus espaldas el peso histórico de una legislación no demasiado acertada.
El primer frenazo se produjo en los años 60: la ley protegía en exceso al inquilino, lo que convertía el alquiler en una inversión de alto riesgo y escasa rentabilidad para el propietario. En 1985, el llamado «decreto Boyer» flexibilizó el mercado protegiendo a los propietarios y provocó un incremento del parque de casas en alquiler pero también dio lugar a una situación de desconcierto, puesto que los antiguos inquilinos mantenían sus ventajas frente a los nuevos arrendados, cuya situación era menos favorable.
Finalmente, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, vigente hoy, acabó con la renta antigua, aunque estableció una serie de limitaciones en los contratos de arrendamiento que no permitieron el despegue final del mercado.
Para impulsar el alquiler en España sería necesario, a juicio de Gregorio Izquierdo, director de análisis del Instituto de Estudios Económicos, crear un sistema de protección frente al impago y flexibilizar el plazo de los contratos de arrendamiento. «Hay que tener en cuenta que el riesgo de impago y los plazos que prevén los contratos actuales desaniman a los propietarios a alquilar su casa».
Asignatura pendiente
Por su parte, los constructores piensan que una de las asignaturas pendientes es la revisión de la política de suelo. «Es complicado construir viviendas de alquiler a precios bajos con los actuales precios del suelo», explica Pedro Gamero, presidente de la Asociación Española de Inmobiliarias con Patrimonio de Alquiler (Asipa), «sobre todo si tenemos en cuenta que resulta mucho más rentable construir en ese territorio un centro comercial o de ocio o un edificio de oficinas».
© ReporteInmobiliario.com, Febrero 2004.
