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Valores: la cercanía entre piso y techo

¿Que motiva a la oferta? ¿Cual es el objetivo o necesidad que guía a la demanda? Responderse a estas preguntas resulta fundamental para poder explicar lo que sucede en todo mercado y fundamentalmente cuando lo que está en juego en el mercado son inmuebles. Columna publicada en el Suplemento de Real Estate de Ámbito Financiero



Haciendo una apretada síntesis podríamos establecer que la oferta está compuesta por aquellos inmuebles usados y los que se construyen nuevos para incorporarlos al mercado. Básicamente quien saca a la venta un inmueble usado lo guía el recambio. Un recambio que puede ser motivado por necesidad de más o menos metros cuadrados, cambiar de barrio o bien cambiar de destino el capital invertido para volcarlo hacia otra opción que resulte más ventajosa: como puede ser otro negocio mejor, destinarlo al pago de una deuda o simplemente consumirlo en lo que el propietario guste o necesite.

Pero, la existencia de oferta nueva en el mercado proveniente de productores privados surge en exclusiva de una ecuación: obtener rentabilidad en función del riesgo y el trabajo que se asume. Sin la obtención de una ganancia razonable que amerite dedicarse a ello, las obras como cualquier otra actividad productiva no son viables, no se comienzan. Ahora bien también los productores de inmuebles durante el transcurso de la obra pueden encontrarse con variaciones en el contexto económico, financiero, político y muchos otros que impactan sobre la rentabilidad original modificándola a veces a favor y muchas otras en contra y en este último caso conformarse con una ganancia inferior o incluso asumir pérdidas. Por lo tanto, de las expectativas de ganancia futura que aparezcan como factibles de obtener dentro de los escenarios probables o que puedan preverse hacia delante depende la existencia o no de obra privada.

Veamos entonces cuales son los números que hoy enfrenta quien piense en emprender la tarea de construir un edificio compuesto por departamentos en la ciudad de Buenos Aires.

El costo de construcción de un edificio entre medianeras con unidades de calidad media estándar más la incidencia de los espacios comunes sobre la superficie propia se ubicó en Agosto de acuerdo al índice del Costo de la construcción para esta tipología de Reporte Inmobiliario en 833 dólares. Si a ello se le incorporan honorarios, gastos e IVA, se llegará a una cifra que se ubica en los 1037 dls/m2 propio, a lo cual debe añadirse el costo de incidencia por m2 vendible correspondiente a la tierra que hoy es difícil de hallar a valores de cotización en el mercado en un barrio medio por debajo de los 300 dls/m2 propio, lo que arroja una suma total de 1337 dls. de costo por cada m2 a lo que deberá añadirse la ganancia por la cual alguien estará dispuesto a invertir conocimiento y dinero propio , y/o a endeudarse y/o tomar compromisos a futuro.

Si a esta simplificación de cuentas que a los fines de la ejemplificación de cual es el umbral de costos de producción de viviendas mínimo en un barrio medio para una calidad media estándar en la ciudad de Bs. As., le añadimos un 35 % bruto de rentabilidad de punta a punta para una obra de reducida escala que demore dos años en concluirse y entregarse todas las unidades, el valor al que debería venderse el m2 propio ronda los 1.800 dólares. Cabe señalar que la rentabilidad bruta del 35 % luego de deducirle impuestos se reduce aproximadamente a un 23 %.

Desde luego que existen costos mayores o menores según calidades, escala, incidencia de espacios comunes, ubicación, etc. etc., pero la realidad de los valores de mercado de tierra, costos de construcción y rentabilidades mínimas pretendidas ubica el piso de precio de venta para el metro cuadrado de un departamento en el orden de los valores del ejemplo.


Este umbral impuesto por estos costos se acerca peligrosamente al techo de valores de venta que establecen hoy las posibilidades y opciones de la demanda real.

Tal limitación provoca entonces un fenómeno de autoexclusión de algunos jugadores cuando el partido aparece a priori como muy complicado. Así aquellos que antes eran de la partida en función de costos limitados y valores que de venta que no dejaban de aumentar disimulando cualquier error ya han desaparecido como fuente de oferta competitiva hacia futuro y como demandante de insumos y mano de obra Así lo grafican los números concretos de superficie comprometida en nuevos proyectos en la ciudad de la Bs. As. y en general en todas las latitudes del país, ya que durante el primer semestre del corriente año el metraje aprobado para viviendas multifamiliares dentro de la jurisdicción del gobierno autónomo de la ciudad de Bs As. disminuyó un 40 % y corre peligro de finalizar el año por debajo de la mínima histórica de los últimos 74 años.


Resumiendo, la cantidad de oferta futura de unidades nuevas se limitará. El estrecho margen entre costos de producción y valores de venta obran anticipando una reducción del mercado y de la actividad de la construcción, la cual deberá encontrar una nueva dinámica.

Definitivamente la clave para lograr un mercado sustentable en el tiempo, no sólo que no se reduzca sino que crezca y mucho, tanto para la construcción privada como para las actividades inmobiliarias pasa por incorporar a la clase media y media baja.. Algunos desarrolladores están ya pensando en otras opciones, instrumentando vehículos de microinversión destinados a proyectos inmobiliarios de renta o bien recurriendo a escala y zonas alternativas.

La voluntad, la creatividad y la audacia, cualidades imprescindibles para ser un desarrollista exitoso deberán ponerse en juego de manera superlativa dentro de este nuevo ciclo inmobiliario, virtudes que deberían ser apuntaladas por los estados nacionales, provinciales y municipales mediante beneficios fiscales reales (no forzados, ni fingidos o para unos pocos elegidos) e instrumentos de financiación intermedia y para el comprador final viables que posibiliten la incorporación de demanda, el crecimiento del empleo y la reducción del déficit habitacional.

Arq. José Rozados
Columna publicada en el suplemento Real Estate de Ámbito Financiero - 31-08-2009
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, martes 1ª de septiembre de 2009.

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