Nos encontrábamos en medio de la mayor crisis económica de los últimos tiempos, las expectativas de la población eran muy bajas, y nada nos dejaba ver la luz al final del túnel. En ese momento, y contra todos los consejos, decidimos comprar un lote en Palermo para construir una torre de 28 pisos por un precio que en ese entonces parecía exorbitante, pero que hoy en perspectiva era irrisorio. Fue el mejor negocio inmobiliario que hicimos en nuestra carrera.
Porque nos lanzamos a ese emprendimiento? Estábamos locos? Éramos muy arriesgados? No. Habíamos sabido leer las “señales del mercado”. Sin embargo, aunque dábamos muchas explicaciones a nuestros inversores, no todos nos creían. En medio de los malos pronósticos y pésimas noticias, parecía difícil creerlo.
Un par de meses después, uno de los principales diarios del país, saco en la primera plana un artículo que decía “La crisis llego a su fin”. Durante las siguientes semanas, todas las otras revistas y diarios prestigiosos escribieron artículos del mismo tenor.
El resultado?
El publico lector “se enteró” que lo peor de la crisis había pasado, que los precios estaban bajísimos, y que era el momento ideal para comprar propiedades ya que de ahí en mas, sólo iban a empezar a subir. Mi trabajo se hizo mas fácil: ahora me creían mucho mas fácilmente!
Sabemos bien lo que pasó. Cuando me fui a vivir a USA en 2002, vendí mi departamento a 900 dólares el metro, con mucha tristeza. Imagínense cuanto mas triste me puse el año pasado, cuando me enteré que había sido vendido nuevamente, a 2300!!!
USA, Julio de 2009.
Recibo varias consultas por semana pidiéndome asesoramiento acerca de inversiones inmobiliarias en Miami. Todos preguntan lo mismo: “ Llego el momento de comprar? Seguirán bajando los precios? No conseguiré mejores precios si espero 6 meses mas?” Con cuadros y muchas cifras en la mano, intento explicarles los motivos por los cuales pienso que llego el mercado a su punto mas bajo, lo que los americanos llaman el “bottom”; algunos se convencen y compran, otros me miran con suspicacia y nunca vuelven.
USA, Agosto de 2009
La prensa viene otra vez a mi rescate. Al igual que en Argentina 6 años atrás, los principales diarios y revistas norteamericanas se dedicaron las ultimas semanas a anunciar que lo peor de la crisis ya paso: “Signos de recuperación en el mercado de viviendas genera esperanza”, titula el New York Times en su nota de tapa; “El regreso del mercado de viviendas”, dice Time Magazine; “La recuperación del mercado de viviendas aumenta las esperanzas de recuperación económica”, encabeza el Wall Street Journal. Y así sucesivamente todas las publicaciones se hacen eco de este cambio de humor: Forbes Magazine, Miami Herald, Newsweek, etc.
La siguiente pregunta seria: es esta recuperación segura y definitiva, o solo un descanso antes de que continúe la caída?
Mi impresión es que es el inicio de una recuperación lenta, pero sostenida. Veamos los fundamentos de esa suposición:
• Los precios de las propiedades bajaron en todo el país casi un 40% en los últimos dos años, y en algunas ciudades como Miami esta caída llega al 50%. Las casas están lo suficientemente baratas como para atraer nuevamente compradores que habían quedado fuera del mercado en el pico del boom inmobiliario. En el año 2006, un empleado que ganaba un sueldo promedio apenas alcanzaba a comprar una casa de precio promedio: ahora puede comprar una casa un 71% mas cara!
• La cantidad de viviendas acumuladas para la venta sigue siendo alta, pero poco a poco el stock se está achicando: en octubre de 2008 había suficientes viviendas para vender durante más de 11 meses, sin construir una sola casa nueva; en julio de este año ese número bajó a 9,6. Si bien todavía es alto (entre 6 y 7 meses se considera un “mercado sano”), el progreso es alentador.
• La cantidad de viviendas vendidas en Julio aumentó un 7,2 %, el porcentaje más alto de los últimos diez años. Este aumento marca el cuarto consecutivo desde el inicio de la recuperación en abril. Paralelamente, la cantidad de viviendas en construcción cayó un 90% respecto al pico del 2006; esto ayudó a que se redujera la gran sobreoferta que estaba acumulada después de tantos años de exceso de edificación.
• El aumento en la cantidad de ventas no solo se debe a los bajos precios, sino también a los planes de estimulo del gobierno. Uno de los pilares de esta incipiente recuperación es la ayuda del Gobierno Federal a las personas que compran una casa por primera vez en tres años; estos recibe un crédito fiscal de 8500 dólares. Si bien este incentivo debería caducar a fin de Noviembre, el Congreso ya esta planeando extenderlo por un año mas, e incluso subir el monto a 15.000 dólares y hacerlo disponible a todos los compradores, no solamente a los que compran por primera vez.
Cual será el beneficio de esta recuperación para el resto de la economía?
El aumento de ventas de casas augura un aumento del PBI del 1% en los próximos tres meses, que es el tiempo que demora la recuperación inmobiliaria en desparramarse en la economía general a través del aumento en la compra de materiales para refacciones, gastos de escritura, honorarios de abogados, servicios de mudanza, etc. La producción industrial aumentó en Julio un 1% por primera vez después de 15 meses, indicando que la recesión estaría pasando y la economía empezaría a mejorar.
Los reportes de aumento en el mercado de la vivienda empujaron el Dow Jones hacia arriba; el índice reporta un aumento de casi el 50% desde su punto mas bajo en Marzo, y el aumento del consumo aumento en Mayo, Junio y Julio.
Como se reflejan todas estas estadísticas en el mercado? Veamos por ejemplo lo que esta sucediendo en Miami:
En esta ciudad los precios bajaron un 29,7% en los últimos doce meses, y esto se tradujo en ventas un 27% mayor que las de doce meses atrás. Si bien la cantidad de remates judiciales sigue siendo importante, solo un 3,5% de las ventas fueron producto de compras en remates. La cantidad de ejecuciones hipotecarias está disminuyendo gracias a distintos programas estatales y del Gobierno Federal para ayudar a los propietarios morosos a refinanciar sus hipotecas con condiciones más ventajosas, lo que les permite volver a pagar la cuota mensual y les evita perder sus casas.
Mi consejo:
Como en 2003 en Argentina, este es un momento que no deberían desaprovechar los inversores interesados en hacer un buen negocio. Los compradores argentinos tenemos una importante ventaja respecto al resto: estamos acostumbrados a adquirir nuestras propiedades en efectivo, mientras que los americanos dependen del crédito para comprar. Después de la crisis financiera de Setiembre del año pasado, los créditos desaparecieron del mercado, y actualmente siguen siendo escasos. Los compradores con cash disponible son los reyes del momento, y consiguen descuentos mayores.
Las buenas oportunidades entran y salen rápido del mercado, y hay mucha gente a la pesca de buenas inversiones; apenas el inversor detecta una inversión que le parece buena tiene que hacer una oferta rápidamente, antes que otros compradores le ganen de mano. Como aprendimos durante la crisis argentina de principios de esta década, en las crisis están también las oportunidades de hacer los mejores negocio; lo importante es entender cual es el momento indicado y aprovecharlo.
Como dice el titulo de un articulo de CNN Money de la semana pasada:” Compre ahora…antes que sea demasiado tarde”.
Fernando Levy Hara
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