La combinación de devaluación del peso y "corralito" financiero provocó un cambio radical en los precios relativos en el mercado inmobiliario. En los últimos dos años, el negocio de la venta, alquiler y construcción de propiedades parece haber escapado a las reglas de la oferta y la demanda, para quedar sujeto a nuevos factores, como el miedo de los ahorristas a confiar en los bancos, la falta de otras alternativas de inversión y la polarización en los ingresos de la población.

Este nuevo escenario dio a lugar a varias paradojas, como que los precios de los alquileres hoy estén estancados o incluso cayendo en pesos, pese a la dolarización que registraron las propiedades, o que los valores de los inmuebles se hayan multiplicado por dos (y en algunos casos por tres) en pesos, mientras que la gran mayoría de sus potenciales compradores tiene sus ingresos congelados. Para cada una de estas paradojas hay una explicación, aunque no siempre es evidente.

Mercado polarizado

La devaluación provocó una fuerte polarización del mercado, que derivó en un incremento de la brecha de precios que separa las zonas más caras de la ciudad de las más baratas. Las propiedades ubicadas en la franja norte de la Capital Federal y el Gran Buenos Aires hoy recuperaron hasta el 85% del valor en dólares que tenían antes de la devaluación (es decir que en pesos aumentaron un 150%). En los barrios de clase media, como Flores o Almagro, el porcentaje fue bastante menor y rondó el 60%, mientras que en la mayor parte del conurbano bonaerense -con la excepción de los barrios más privilegiados de la zona norte del GBA-, hoy las viviendas cuestan igual o incluso más barato en pesos que hace dos años. En este caso, el congelamiento de los precios se explica por el incremento de la inseguridad que se hace sentir con más fuerza del otro lado de la avenida General Paz.

Los ladrillos

Uno de los datos más llamativos que muestra el mercado inmobiliario es la diferente evolución que tuvieron los precios de las viviendas terminadas y el costo de la construcción. En el primer caso, en las zonas más caras de la ciudad de Buenos Aires, los precios hoy están casi en los mismos valores en dólares que en 2001, mientras que el costo de la construcción estuvo muy lejos de multiplicarse por tres. "El costo de la construcción aumentó sólo un 40 o 45% en dólares, porque muchos insumos, como la mano de obra, prácticamente no subieron, lo que implica que los que tenían dólares guardados puedan hacer, aún hoy, un excelente negocio lanzándose a construir", señaló José Rozados, auditor de la firma de tasaciones inmobiliarias Serinco.

La cuenta que hace el analista es muy simple: en 2001, el costo de construcción por metro cuadrado rondaba los 700 dólares: levantar una casa de 200 m2 representaba una inversión de US$ 140.000. Hoy, la misma vivienda, con el m2 de construcción a US$ 400, bajó a US$ 80.000.

Demanda restringida

Otro de los efectos indirectos del "corralito" fue que el precio de las propiedades se independizó de la evolución de la oferta y la demanda, ya que durante 2002 se paralizaron prácticamente todas las obras en construcción, y a pesar de que la mayoría de los argentinos tiene sus ingresos congelados y en pesos, los precios de los inmuebles acompañaron la evolución del dólar. Conclusión: para el presupuesto de cualquier asalariado, que con suerte se benefició con los $ 200 de aumentos oficiales, los valores de las propiedades que se mantuvieron en dólares se convirtieron en una opción tan inalcanzable como irse de vacaciones a Europa.

"El mercado inmobiliario se asemeja al que teníamos en la década del 80, en el que el asalariado quedó prácticamente fuera del mercado y el único que mueve el negocio es el público de alto poder adquisitivo", explicó Roberto Tizado, presidente de Tizado Propiedades.

A diferencia de la compra de propiedades, que se convirtió en un refugio para muchos inversores, la demanda de alquileres está ligada a los vaivenes de los ingresos de los asalariados. Esto explica que, según un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario, los valores de los alquileres de departamentos de un ambiente cayeran un 8% en pesos en los últimos dos años, pese a que los precios para la venta están dolarizados y la inflación acumulada desde diciembre de 2001 asciende al 46,7%.

Tasas en baja

Otra de las paradojas del mercado es que los incipientes créditos hipotecarios que están reapareciendo en el mercado lo hacen con tasas variables más bajas, tanto en dólares como en pesos, que las que se ofrecían durante la convertibilidad. "La tasa de interés que ofrecen los plazos fijos, que es donde se fondean los bancos para otorgar créditos hipotecarios, hoy es la más baja de la historia, lo que nos permite ofrecer préstamos para vivienda con tasas que en promedio están dos puntos por debajo de las de la convertibilidad en pesos, y un punto, en dólares", explicó Claudio Miteff, gerente de Créditos e Inversiones del Banco Río.

Las otras grandes diferencias entre estos créditos y los que otorgaban los bancos hasta 2001 están dadas en los plazos y los montos en juego. Entonces se conseguían créditos hasta en 30 años, y hoy el plazo máximo no supera los 5 años, mientras que los montos en pesos son prácticamente similares, pero lo que cambió es que su incidencia en el costo total de una propiedad se redujo como producto de la dolarización de los valores de los inmuebles.

Sobreoferta de oficinas

A diferencia de lo que sucedió con las viviendas, que siguieron al menos en parte el valor del dólar, en las oficinas, aún aquellas ubicadas en las zonas más caras de la ciudad, los precios en pesos prácticamente no sufrieron modificaciones. Esto hizo que Buenos Aires, que hasta 2001 era la ciudad más cara de América latina para alquilar una oficina, hoy sea mucho más barata que San Pablo, México DF, Santiago y hasta compita de igual a igual con Lima.

Esta brecha entre los precios de las oficinas y el resto del mercado se explica, sostienen las inmobiliarias, por la gran sobreoferta de propiedades disponibles, ya que, según algunas estimaciones, el nivel de vacancia hoy supera los 200.000 m2.

Sin embargo, Tizado destaca que la diferencia tenderá a reducirse, especialmente en el caso de las oficinas más caras, conocidas en la jerga inmobiliaria como edificios triple A. "Se está notando una incipiente recuperación de la demanda en las oficinas triple A, gracias a la recuperación económica y a que muchas empresas descubren que los precios de alquiler, al menos en dólares, son muy accesibles", señaló el empresario.

© ReporteInmobiliario.com, Febrero 2004.