El precio en dólares de las viviendas usadas en Buenos Aires parece haber llegado a su techo. Tras la devaluación, los valores tocaron su piso entre agosto y septiembre de 2002, hasta llegar a un 53,99% de lo que se pagaba en tiempos de convertibilidad, según datos de la consultora inmobiliaria Cdi. La apertura del corralito, las bajas tasas internacionales y el paso de los dólares del colchón a los ladrillos dispararon desde entonces una vertiginosa escalada de precios, que logró en noviembre pasado reducir en 33,42% la brecha. Pero, ese mes se cortó la curva ascendente y, por primera vez desde la reactivación, los precios bajaron. Con estas estadísticas en la mano, sumadas a una fuerte alza de la oferta y un estancamiento de la demanda, la mayoría de los especialistas del sector pronostican el fin de los aumentos generalizados.
"Hemos entrado en una etapa de amesetamiento, con pequeñas subas y bajas, donde todo indicaría que el valor de los inmuebles encontró un techo, a menos que la demanda cambie radicalmente su comportamiento", afirma Juan Carlos Franceschini, de Cdi. Sólo las propiedades con excelentísimas ubicaciones y en perfectas condiciones en zonas top –Recoleta, Barrio Norte o Palermo–, y aquellas zonas periféricas que aún no lograron recuperarse del todo tras la devaluación, como Núñez o Villa Urquiza, tendrían margen de crecimiento.
Por caso, si antes todos los pisos de un edificio de Barrio Norte subían de forma pareja, ahora sólo lo harán aquellos de los pisos más altos y en muy buenas condiciones. "Un departamento de tres ambientes en ese barrio, bien ubicado pero de los más baratos, que en los ’90 se tasaba a 1.000 dólares por metro cuadrado (m2), llegó a u$s 500 en 2002. Hoy ronda los u$s 850 y tiene pocas probabilidades de subir", dice Armando Pepe, de la inmobiliaria homónima.

Otros ejemplos

Algo similar sucede en Recoleta, Palermo y Belgrano. "En O’Higgins y Pampa, el metro cuadrado hoy puede cotizarse a u$s 1.500, cuando en el 1 a 1 llegaba a u$s 2.000 y, a corto plazo, dudo que esto se modifique", explica el agente inmobiliario Jorge Oppel.
"Sólo aquellas propiedades que combinen muy buenas condiciones de localización, con impecable diseño y comodidades, orientadas al segmento AB (el de mayor poder adquisitivo), podrán mejorar un poco sus precios", agrega Jorge Rozados, responsable de los informes de ReporteInmobiliario.com y de la tasadora Serinco. La razón es simple, este segmento socioeconómico acapara el total de la demanda que tiene ingresos en moneda dura, porque está vinculada a la exportación o a extranjeros interesados en el país. "Los precios se pueden llegar a sostener hasta el primer cuatrimestre de 2004, y aquellos inmuebles destinados a vivienda deberían tender a la baja", asegura Rozados.

Pequeño margen de suba

Los barrios llamados periféricos –como Caballito, Almagro, Villa Urquiza, Núñez y Coghlan, que aún se encuentran a un 70% de los precios que manejaban en 2001, tienen todavía cierto margen de recuperación.
"La demanda que no logra adquirir un departamento en zonas centrales se traslada a espacios en estos barrios, en donde quizás, por el mismo precio, consigue uno de un ambiente más", sostiene Pepe. En Almagro o Caballito, por ejemplo, el promedio para un tres ambientes varía entre los u$s 400 y los u$s 600 el m2, cuando en el 1 a 1 rondaba los u$s 1.000.
Otra de las razones que podrían motivar el crecimiento en estas zonas alternativas es la extensión de las líneas de subtes B y D. El primero prevé tener su terminal en las avenidas Monroe y Triunvirato, y el segundo ya llega a Congreso y Cabildo.
Sin embargo, no todos están de acuerdo. "La persona que busca en Barrio Norte no se moverá a Caballito. La demanda de estos barrios, que no es de inversores sino de quienes buscan vivienda, no crecerá hasta tanto no haya un incremento de los salarios", argumenta Rozados.

La otra cara de la ciudad En La Boca, Barracas y San Telmo los precios apenas pudieron recuperarse un 30% desde el piso de 2002. "Acá todo tiende a mejorar en un ritmo muy lento, y lo primero que lo hace es la zona exclusiva de estos barrios", cuenta Osvaldo Barbatto, de la inmobiliaria La Llave. Los departamentos cinco estrellas de esta zona, ubicados cerca de las avenidas Martín García y Montes de Oca, rondan los u$s 800 el m2, un 70% del precio previo a la devaluación. "Son zonas en que la vivienda no se recupera. Quizás lo que más se mueve es la compra de casas para reciclaje, sobre todo en áreas turísticas como San Telmo, en donde una casa en buenas condiciones puede rondar entre u$s 800 y u$s 1000 el m2", explica Barbatto.
Los analistas coinciden en que el futuro de los precios está sujeto a la evolución de los créditos hipotecarios, del ingreso de los compradores y de la marcha de la construcción."Los dólares del colchón se acabaron, y los que buscaron invertir en ladrillos para salir del corralito, ya lo hicieron. Ahora la ecuación del valor de mercado deberá retomar su lógica relación con los ingresos salariales, que son en pesos", sostiene Rozados, para quien la demanda decrecerá a menos que cambien los factores claves del mercado.
Aunque los precios en dólares cayeron desde el fin de la convertibilidad, en pesos se incrementaron en un 94,78%. En Cdi destacan que hoy para acceder a una vivienda media –un departamento de tres ambientes de 60 m2 en Capital que vale u$s 45.000– un grupo familiar necesita 9,51 ingresos anuales de $ 14.400, mientras que, al inicio de la convertibilidad, requería 5,29 ingresos.
Por tal motivo, los créditos hipotecarios son claves para agilizar la demanda y movilizar los precios. "Aunque la oferta de los bancos se haya ampliado con bajas tasas de interés, todavía poseen altas restricciones como para que puedan ser tomados con fuerza por la demanda", explica Franceschini.
Para poder acceder a un crédito a cinco años, con tasa fija, que cubra el 80% de un departamento de u$s 40.000, el que lo solicita debe demostrar que el grupo familiar reúne al menos $ 7.000 mensuales en blanco, situación de la que distan muchos de los argentinos. "Los créditos son como las estrellas: están pero nadie las puede alcanzar", protesta Pepe.
La otra variable que puede llegar a modificar los precios es el crecimiento de la oferta. Según ReporteInmobiliario, a partir de un relevamiento sobre los avisos publicados en los diarios, la oferta de unidades usadas en Capital Federal creció en los últimos tres meses de 2003 hasta ubicarse a un 5,8% por debajo del nivel de 2001. El año pasado, la oferta de viviendas nuevas y usadas aumentó un 134,8%, respecto de 2002, mientras que la demanda, medida por la cantidad de escrituras de transferencia, presentó un incremento del 1,5%, según un estudio del Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE). Las estadísticas del Registro de la Propiedad Inmueble reflejan que, en 2002, se efectuaron 83.662 escrituras traslativas de dominio, contra las 83.915 del año pasado. El 75% de estas operaciones son compraventas.

Remates y casas nuevas

Para los analistas, los remates de viviendas, por ahora frenados, se vienen acumulando en los últimos dos años y en algún momento esos inmuebles saldrán al mercado. También modificarán el mapa las propiedades a estrenar de inversores que aprovecharon los bajos precios de la construcción.
"Aunque se mantengan los actuales niveles de demanda, con el alza de la oferta el comprador pasa a tener el poder de decisión", sostiene ReporteInmobiliario. Sin embargo, las inmobiliarias no opinan lo mismo. "Hay un cruce de expectativas que hace que las partes no logren ponerse de acuerdo. El propietario cree que podría vender más caro, porque piensa que los precios seguirán subiendo, y el comprador está seguro de que su oferta es indiscutible y que incluso podría pagar menos si espera", dice Oppel.
Frente a esto, quienes buscan desprenderse rápidamente de sus propiedades las sacan a la venta directamente a un 10% menos del valor tasado para reducir la etapa de regateo. Esto haría, para algunos analistas, que los precios retrocedan pero sólo para volver a tomar carrera. De hecho, consideran que lo más saludable para el mercado sería que los precios de los usados desciendan hasta que las condiciones crediticias sean favorables, no sólo para que estén al alcance de los consumidores, sino también para que los valores de los departamentos a estrenar no se disparen.

© ReporteInmobiliario.com, Febrero 2004.