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Hacia un crédito hipotecario sustentable

En el almuerzo organizado por la Asociación de Empresarios de la Vivienda en el marco de Expo Vivienda tuve el honor de presentar las conclusiones de la 1ª Convención de Desarrolladores Inmobiliarios de Argentina. Por Damián Tabakman



Por ser el tema ineludible del momento, en forma central en la Convención se trató la problemática del crédito para la vivienda, que prácticamente no existe en la actualidad y que se considera fundamental para la reactivación de nuestra actividad, que está pasando por un momento crítico. Como es de público conocimiento, y se puede leer en los diarios de la última semana, el mercado inmobiliario está virtualmente paralizado. Se dice que acá no hubo burbuja y que los precios no cayeron, pero no se vende nada ni se inician nuevos proyectos, y consecuentemente el tremendo déficit habitacional que padece nuestro país, no deja de aumentar.

Los préstamos hipotecarios que acaba de lanzar BHN con fondos del Anses son una gota en el océano, y además responden a una lógica extraña: por un lado, para los tomadores la tasa es casi inaccesible (entre el 18 y el 20% anual), mientras que para los inversores, es decir para los futuros jubilados aportantes al Anses, la tasa es muy baja comparada con cualquier otra alternativa de inversión que se podría hacer con esos recursos, básicamente en activos financieros que hoy están muy devaluados. Los más críticos se oponen que se hagan inversiones con recursos previsionales a esos rendimientos, que se consideran muy bajos o incluso subsidiados, argumentando que solo sirven para beneficiar a los desarrolladores, quienes gracias a estas hipotecas lograrán descargar su stock sin bajar precios ni perder plata, en un negocio que en realidad, fue malo.

Como prueba de la impresionante demanda insatisfecha que hay, se puede ver cómo las sucursales del BHN están atiborradas de gente y, según el flamante director de ese banco Amado Boudou, ya hay 2.000 solicitudes pre-aprobadas a una semana del lanzamiento. Pero lo cierto es que en cualquier lugar del mundo (incluso en los países vecinos), los créditos hipotecarios tienen tasas muy inferiores a éstas, son fijas, en moneda doméstica, y solo así son accesibles para la gente masivamente.

Hoy en día, en los demás bancos locales no hay créditos a largo plazo en pesos y a una tasa fija accesible, que son los únicos préstamos que la gente tomaría sin asumir riesgos inmanejables por una familia tipo. Ello es así básicamente porque la prohibición de indexar los hace inviables. Solo está la experiencia del BHN, que a mi criterio otras entidades no copiarán porque en una o dos décadas, esa tasa que hoy parece alta, será irrisoria.

Lo que se dijo en la Convención, es que como mínimo habría que pensar en replicar en Argentina lo que se hace en el resto de Latinoamérica en materia hipotecaria, sin que haya ninguna necesidad de caer en las malsanas experiencias de los países desarrollados con sus hipotecas sub-prime. En efecto, en Chile y en Méjico por ejemplo, las hipotecas se ajustan por índices (acá sería el CVS) y la tasa real es mucho más baja.

PRPUESTA DE CREDITOS HIPOTECARIOS DE LA AEV

Concretamente la Asociación de Empresarios de la Vivienda está propiciando líneas hipotecarias en pesos al 5% anual fijo. Es muy importante señalar que el esquema se perfecciona con instrumentos que acotan la incertidumbre de los futuros deudores para casos de alteraciones relativas mayores. Sin ello, probablemente la demanda sería débil, pero la cuestión está claramente prevista en el plan.

El ingeniero Altman, uno de los autores de la iniciativa en la cual personalmente estoy colaborando, reconoce antecedentes en propuestas similares de otras instituciones colegas como la CEDU y CAVERA. Se propone que el fondeo inicialmente también provenga del propio Anses. Pero a diferencia de las hipotecas del BHN, lo haría generándose activos que realmente protegerían los intereses de los futuros jubilados, con quienes la entidad previsional tiene obligaciones en pesos y ajustables precisamente por la variación en el nivel de ingresos de la población.

No obstante ello, también podría abrirse el juego a otros inversores individuales o institucionales ávidos por colocar fondos a largo plazo que logren sostener su poder adquisitivo, con una retribución adicional razonable, y con buenas garantías como son las hipotecas. Pero lo cierto es que esquemas de esta naturaleza no coinciden con la postura del gobierno, que se opone a capa y espada a cualquier modalidad de reajuste por inflación a través de índices públicos (si existieran) o privados.

Sin dudas estamos ante una problemática compleja, que no se aborda seriamente en el país desde hace décadas. Pero es de gran importancia teniendo en cuenta que el déficit de viviendas es superior a las 3 millones de unidades. Es patético que en la campaña electoral actual no se haya siquiera bosquejado alguna idea sobre esta cuestión, que tanto angustia a las familias argentinas que no pueden comprarse su propia casa, y en especial a los jóvenes que recién empiezan.

Para cerrar quiero destacar muy especialmente el aporte que en esta materia está haciendo el ingeniero Altman. En la Convención fue el orador de mayor edad y el que más se enfocó en hablar del futuro de nuestra actividad, que solo puede reactivarse (y de su mano reactivar buena parte de la economía argentina que hoy languidece), a través de un verdadero sistema hipotecario. La propuesta no supone ni subsidios ni desgravaciones impositivas, y ello es también muy importante. Simplemente es un plan sustentable. Es hora de oír con atención la voz de la experiencia para poder tener un futuro.

Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar




Tabakman y Esquerro minutos antes de presentar las conclusiones de la convención


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, Domingo 7 de junio de 2009.

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