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Informes > MERCADO INTERNAC. > Precios de oportunidad: Miami en liquidacion?

APUESTA

Precios de oportunidad: ¿Miami en liquidación?

En el epicentro de la crisis, en Estados Unidos los precios inmobiliarios sufrieron fuertes caidas. Miami es precisamente una de las ciudades donde los valores hoy se hallan incluso un 30 % por debajo del costo de reposición. Oportunidad de precio, rentas netas del 6/7 % son comunes en este mercado de La Florida pero con cuestiones impositivas y legales no menores que deben analizarce.



Los precios aparecen tentadores. Valores por m2 de 1.400 o 1500 dólares son usuales. Incluso unidades de dos dormitorios con precios del orden de los 70.000 dls. con rentas por alquiler de U$S 1.000 al mes y viviendas Premium a la mitad del valor de hace dos años sobre la playa son parte del panorama que ofrece actualmente el mercado inmobiliario en Miami. Así lo reflejaron de forma unánime los distintos expositores del Seminario “La oportunidad de Invertir en Miami” que Reporte Inmobiliario organizó en el Marriott Plaza Hotel de Buenos Aires en función del interés manifestado por parte de sus suscriptores.




200 inversores y brokers escucharon con atención a los disertantes

Interés que precisamente se tradujo en una convocatoria que superó las previsiones previas y obligó a cerrar las inscripciones dos días antes de la fecha del evento.

Es que el vendaval de las subprimes abonó el camino para un huracán de liquidación de stock de viviendas en Miami donde los Bancos ya hace más de un año que operan más como subastadores y comercializadores de propiedades o notas que como intermediarios netamente financieros.

La liquidación de propiedades por parte de las entidades financieras y también por desarrolladores hipersobreendeudados no llegó aún a su fin aunque hoy ya no se aceptan para adjudicar los inmuebles los mismos precios que hace un tiempo atrás.

“Short Sale”, “Foreclosure” y REO (real estate owned), son hoy términos que se repiten incesantemente en el nuevo mercado inmobiliario de la Miami de la crisis, y que Sandra Tournier, directora de Polaris se encargó mediante su disertación de aclarar en que consisten estos mecanismos de comercialización que se volvieron tan habituales en el último año y medio.

La magnitud del descuento actual de precios fue expuesta mediante un gráfico muy concreto por parte Fernando de Nuñez director de operaciones de Fortune International Realty Group que recientemente firmó una alianza comercial con la inmobiliaria local Soldati Propiedades. Según las cifras exhibidas por Nuñez el descuento actual en promedio es de un 50 % con relación a los precios de diciembre de 2006 por la compra de una unidad, pudiendo obtenerse quitas sustanciales aún mayores por la adquisición de varias unidades en block dentro de un mismo emprendimiento o edificio.

Precisamente Edgardo de Fortuna titular de Fortune International una de las inmobiliarias más grandes de Miami, que asistió fuera de programa se encargó de señalar la distorsión actual de precios inmobiliarios relativos entre los mercados globales incluido el de Bs. As., pero poniendo el acento en que si bien existen grandes oportunidades es importante un asesoramiento certero y preciso para que esa oportunidad pueda convertirse en un negocio exitoso.

En el mismo sentido se expresó el Arq. Daniel Mintzer titular de G&D MIAMI quien claramente, con espontaneidad y honestidad señaló la distinta realidad que atraviesa su empresa con proyectos en Argentina (Buenos Aires y Neuquén), Punta del Este, Miami y Orlando.

Mintzer, brindó un panorama comparado de la situación actual por la que atraviesan en cada uno de esos mercados. Concretamente en La Florida G&D cuenta con la propiedad de dos terrenos con proyectos de construcción aprobados en Miami y Orlando que se hallan a la espera del cambio de ciclo ya que actualmente según explicó Daniel Mintzer el valor que justificaría llevar adelante los proyectos es cuando menos de un 30 % superior a los valores que hoy se obtienen por unidades listas para ocupar y/o generar renta, exponiendo dicha situación y la oportunidad actual de precios de manera pormenorizada mediante un caso concreto de unidades en oferta con renta en un edificio adquirido que comercializa un socio de su empresa en USA.

El Lic. Emiliano Abramzon Director de la empresa consultora Resma luego de explicar los mecanismos que desencadenaron la actual situación de mercado expuso las razones por las cuales los precios estarían muy próximos de llegar a su piso mediante una curva comparada del índice de Home price index de Standard & Poor´s y una serie de un 3 % de revalorización anual constante histórica, donde pudo observase la proximidad actual entre ambas. Abramzon expuso también un caso concreto de una vivienda que comercializada antes de la crisis alcanzó un precio de 170.000 dólares y que actualmente es ofrecida a 60.000, y por la cual puede obtenerse un 6 % neto de rentabilidad ya que su valor de locación está dirigido a un segmento medio de 900 dls. mensuales.

“Ante la crisis financiera y la incertidumbre reinante vemos muy razonable invertir parte del portafolio personal en una propiedad en Estados Unidos, dentro de determinados parámetros” comentó el Lic. Esteban Edelstein Pernice Director de Castex Propiedades que recientemente firmó una alianza con Tectum de Miami para asesorar conjuntamente a inversores con interés en ese mercado. Si bien Edelstein Pernice coincidió con la abrupta caída de precios experimentada por las propiedades afirmando incluso que “comprar propiedades en Foreclosure en Florida en promedio representa una rebaja de precio de 52,85% sobre viviendas adquiridas en el mercado tradicional (dueño particular o developer)” y que en algunos casos la rebaja se extiende hasta el 70%, en su opinón los valores podrían incluso reducirse más debido al stock que todavía faltaría entrar en liquidación. El director de Castex Propiedades indicó a la audiencia que a juicio de su empresa “si, existen oportunidades, pero teniendo mucha cautela” y si los objetivos de la inversión son “obtener una renta de alquiler, resguardo de capital y protección de la inflación en dólares”

Una de las cuestiones sumamente sensibles que deben considerarse al momento de juzgar la viabilidad de una inversión fuera del país, es la legislación y los alcances impositivos de la misma en el país de origen y en la locación de destino. Concretamente sobre estos aspectos el Dr. Raul Fratantoni del estudio legal Allende & Brea esbozó los lineamientos generales a tener en cuenta para estructurar la inversión o compra inmobiliaria en Miami, las responsabilidades que se asumen con el fisco, frente a terceros y las limitaciones que deben salvarse para el traspaso del inmueble.

Clickee aquí para acceder a archivo PPT de presentación de Daniel Mintzer – G&D MIAMI

Clickee aquí para acceder a archivo PPT de presentación de Sandra Tournier – POLARIS REAL ESTATE

Clickee aquí para acceder a archivo PPT de presentación de Emiliano Abramzon – RESMA USA

Clickee aquí para acceder a archivo PPT de presentación de Esteban Edelstein Pernice – CASTEX PROPIEDADES

Clickee aquí para acceder a archivo PPT de presentación de Fernando de Nuñez – FORTUNE INTERNATIONAL

Clickee aquí para acceder a archivo PPT de presentación de Raúl Fratantoni – ALLENDE & BREA ABOGADOS


EDGARDO DE FORTUNA...... RAUL FRATANTONI

DANIEL MINTZER...... ESTEBAN EDELSTEIN PERNICE

EMILIANO ABRAMZON

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, miércoles 20 de mayo de 2009

OPORTUNIDAD DE INVERTIR EN REAL ESTATE
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