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Inversión segura

Una encuesta revela que la seguridad aparece al tope de las cualidades más buscadas a la hora de adquirir una propiedad.
Nota publicada en Revista Fortuna, edición nro. 310 de Mayo del 2009



Con el correr de los años, y sobre todo en los últimos tiempos, quien decide invertir en una propiedad ya no tiene en cuenta sólo aspectos como la accesibilidad a los medios de medios de transportes, características edilicias del barrio, cercanía laboral o de algún centro comercial. Ahora, la característica que marca el campo de juego entre quienes desean comprar una vivienda es la seguridad.

Por lo menos esto es lo que se desprende de una encuesta elaborada por la consultora especializada Reporte Inmobiliario. Se trata de un estudio en el que se refleja una realidad cotidiana que señala, dicho sea de paso, un nuevo mapa de valores inmobiliarios, donde esta variable juega un rol fundamental. En la encuesta se planteó cuáles eran los aspectos que primero se considerarían al momento de elegir una vivienda. La respuesta mayoritaria fue contundente: la seguridad, con el 74,1 %.

Por lo visto, en la opinión de la gente no sólo la inseguridad es algo que aparece en su análisis sino que ocupa el primer lugar. Sin duda entonces, existe, pesa y tiene una fuerte implicancia en una decisión personal que involucra una decisión económica de escala, interviniendo directamente en el crecimiento de determinadas localizaciones urbanas en detrimento de otras, además del fuerte crecimiento de tipologías constructivas y de urbanización, como torres autosuficientes, countries y barrios privados. Estas resoluciones constructivas y de organización del territorio, desde el punto de vista de la integración social y urbana, lejos de favorecerla, obran en sentido contrapuesto y por dicha razón suelen ser criticadas. Pero, aunque distantes de lo ideal se debe reconocer que precisamente uno de los fundamentos de su auge y crecimiento es, precisamente, la inseguridad.

Pero no sólo el mercado ha hallado estas soluciones de tipología edilicia o urbana en respuesta a lo que la demanda exige como paliativo a la inseguridad, sino que esta cuestión ha acrecentado la polarización de precios inmobiliarios a favor de aquellas zonas, áreas o barrios que por razones reales o percibidas son consideradas como más seguras, provocando en las que no, una retracción en su mercado inmobiliario formal y generando un recambio de habitantes por autoexpulsión de aquellos propietarios históricos (que pueden) y que buscan mayor seguridad y la llegada de otros atraídos sólo por una cuestión de precios dispuestos a convivir con el entorno inseguro. Este recambio actúa también en detrimento del interés inmobiliario de la zona ya que quienes llegan en la mayoría de los casos lo hacen con recursos limitados que impactan en la baja calidad de mantenimiento general de sus inmuebles, fachadas y aceras contribuyendo en la degradación del entorno, tendiendo a una sobreocupación de los inmuebles y a volcarlos en no pocos casos al alquiler de habitaciones, alimentando así un circulo vicioso.

La inseguridad tiene la responsabilidad aunque no única en este caso, de la fuerte concentración de la nueva edificación que se dá en las ciudades. Esta situación se manifiesta claramente en la ciudad de Buenos Aires a partir de la construcción privada de edificios que se aglomera en determinadas calles y barrios de la ciudad generando en algunos casos movimientos vecinales que se oponen a la construcción y una fuerte presión sobre los precios de la tierra frente al agotamiento de su vacancia, mientras que en otras localizaciones con abundancia de tierras donde los vecinos estarían más que dispuestos a recibir al desarrollo, los emprendimientos nuevos brillan por su ausencia tal el caso de zonas circundantes a estaciones de transferencia (Once, Constitución, Liniers) o la zona sur, tan promocionada en los discursos oficiales de gestiones actuales y pasadas del gobierno de la ciudad.

La brecha de valores llega así en la ciudad de Buenos Aires a un porcentaje que oscila entre el 80% y el 100% entre departamentos similares usados localizados en las zonas menos inseguras con entornos y con calidad de ocupación más homogéneos y aquellos ubicados en barrios más inseguros y con mayor informalidad de ocupación. Pero no sólo en Buenos Aires, se dá este fenómeno de fuerte polarización de precios inmobiliarios fomentado por razones de inseguridad. En el conurbano bonaerense y en ciudades del interior también se manifiesta en el mapa de las cotizaciones de las localizaciones con un grado, incluso, más abultado. Así es usual encontrar en el conurbano que un departamento de dos ambientes en el centro de la localidad o dentro de la zona más consolidada y mejor conectada (por lo general, próximo a estaciones de ferrocarril) tenga un valor similar o incluso superior que una casa de buena factura con más del doble de ambientes sobre lote propio con jardín ubicada a más de 20 cuadras de dicho epicentro. Sin duda el tema es sumamente complejo y más allá de la implementación de las diferentes medidas, es evidente que este fenómeno repercute en la elección de la localización de la residencia familiar y por lógica consecuencia también en los valores inmobiliarios, pudiéndose hallar una correspondencia más estrecha que nunca entre los precios de las viviendas y las condiciones de seguridad de la zona, impulsando de forma muy acentuada durante los últimos años un fuerte crecimiento de precios en algunos barrios en contraste con otros.

http://www.fortuna.uol.com.ar/edicion_0310/consumo/nota_00.htm

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