A partir del primero de enero del 2004 comenzó a regir el nuevo Código Fiscal del Gobierno de la Ciudad de Bs As, de acuerdo a la ley 3.465.
Este código fiscal introdujo importantes modificaciones al que venía rigiendo, el creado por la ley 874 y sus disposiciones complementarias y dá lugar a un nuevo título en el Código Fiscal con el número XI bis, que se denomina Impuesto de Sellos.
El impuesto de sellos se aplica al formalizarse escrituras públicas en las que se transfiera el dominio de inmuebles situados en la Ciudad Autónoma de Bs. As., en virtud de cualquier contrato a título oneroso.
La alícuota a aplicar es del 2,5 % del precio de la operación o de la valuación fiscal, el que fuere mayor. Antes de esta modificación la alícuota se regía por una escala de acuerdo al precio de la operación o valuación fiscal (el que fuera mayor) siendo el 2,5 % el tope máximo de esta tabla para inmuebles que superasen los $ 26.455 y el mínimo de 0,75 % para inmuebles cuyo valor no superan los $ 13.227,50. Esto quiere decir que ahora se aplicará una “flat tax” del
2,5 % para todos los inmuebles que no sean vivienda y ùnica propiedad, y siendo que lo que más se venden son inmuebles de bajo valor de mercado, a partir de ahora el impacto será mayor.
Este impuesto del 2,5 % es abonado mitad por el comprador y mitad por el vendedor, pero la situación del comprador hace que la escritura esté o no alcanzada por el impuesto.
Las exenciones para el pago de este impuesto son muy limitadas, y en lo que al negocio inmobiliario en general compete, tenemos dos ítems primordiales:
Los inmuebles destinados a vivienda y única propiedad. Esto quiere decir que para estar exento de este pago tendrá que ser para el comprador su
única propiedad en la Ciudad Autónoma de Bs As y que además tenga como destino el de vivienda. O sea que si el comprador fuese propietario de cualquier otro inmueble, no le cabría la exención. Esto introdujo una importante modificación a la ley 874 ya que esta eximía del pago del impuesto de sellos a las operaciones donde el comprador destinase el inmueble a vivienda (sin necesidad de que sea única) o lo destinase al alquiler para vivienda.
Los terrenos baldíos con destino construcción de viviendas, también gozan de la exención siempre que la valuación fiscal no supere los $ 10.000. De más está decir que prácticamente todos, por no decir
todos los terrenos baldíos se verán alcanzados por el impuesto de sellos a partir de ahora. El nuevo Código Fiscal introdujo modificaciones importantes a la ley 874, ya que esta no imponía topes a la valuación fiscal del terreno a construir viviendas, es decir que todos lo terrenos que se adquiriesen con el destino de construcción de viviendas estaban alcanzados por la exención.
Para mostrar más gráficamente, el impacto de la aplicación de la nueva normativa, citamos a continuación algunos ejemplos:
Comprador de depto. de dos ambientes ($ 60.000) para alquilar (como inversión aparte de la vivienda en la cual vive), antes no pagaba, ahora pagará $ 750,00, los $ 750 restantes el vendedor.
Desarrollador que compraba un terreno, de 100 u$s por m2 de incidencia en el cual se podían construir 1500 m2, (450.000 $) para construir viviendas, de no pagar nada, pasará a oblar $ 5625,00, los $ 5625,00 restantes a cargo del vendedor.
Sin lugar a dudas la recaudación del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Bs. As. será mayor, pero se verá perjudicado nuevamente el negocio inmobiliario por sus altos costos impositivos, haciendo aún menos atractivo el negocio de la renta.
Esc. Andrea V. Temporetti
atemporetti@escribanatemporetti.com.ar
© ReporteInmobiliario.com, Febrero 2004.
Nota: Esc. Andrea V. Temporetti
