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Informes > RESIDENCIAL > Villas y valores inmobiliarios

RELEVAMIENTOS 3

Villas y valores inmobiliarios

La Villa 31 pone en el tapete este fenómeno de ocupación habitacional en la ciudad de Buenos Aires, donde existen más de una veintena de asentamientos marginales, algunos de mayor extensión aún que la villa de Retiro.
Detrás de la pobreza se esconde también uno de los negocios inmobiliarios más rentables del mundo. La relación entre precariedad habitacional y valores inmobiliarios.




El incendio con pérdida de vidas de una ocupación inadecuada (además de las condiciones de ilegalidad que le competan) en el barrio de la Boca y la puesta en la vidriera del crecimiento de la Villa 31 en la zona norte de la ciudad sacaron a relucir en los últimos días la precarización habitacional existente y creciente en la ciudad de Buenos Aires, cuestión muy debatida y mediatizada pero por los resultados que están a la vista deficientemente abordada desde hace años como para mejorarla.

Más allá del debate discursivo y mediatizado, a ningún ciudadano ajeno a esas disputas políticas coyunturales le pasa inadvertido que cuando menos en los últimos 10 años la precarización habitacional en la ciudad ha avanzado de manera evidente bajo la forma de inmuebles usurpados, más villas de emergencia, crecimiento de las existentes en densidad, altura y extensión, alquileres ilegales, ampliaciones de edificaciones sin autorización, etc.

Una manera, no la única por supuesto, de entender una ciudad (con todo lo que ello implica) es referenciar geográficamente los valores inmobiliarios que se dán en ella. Los precios a los cuales se venden y alquilan las viviendas trasmiten la condición del entorno donde se ubican y de sus moradores. Siguiendo donde se dan los valores más bajos de las casas en el mercado formal pueden rastrearse condiciones de falta de seguridad, insalubridad, carencia de infraestructura, deficiencia de transportes, falta de equipamiento, tradiciones culturales, entre otras tantas cuestiones físicas, sociales y económicas que se traducen en el valor inmobiliario.

Esta regla de georreferenciación se aplica para el mercado inmobiliario formal tanto de venta como de alquiler en los territorios ocupados por las villas de emergencia. Pero, paradójicamente, aunque resulte difícil de admitir, es precisamente en las villas de emergencia o dentro de muchos inmuebles usurpados y/o con prácticas de ocupación (y sobreocupación) fuera de lo legal, donde se obtienen las rentabilidades más altas por alquiler de toda la Argentina.

Es conocido a través de la propia declaración de sus inquilinos que por el acceso a una habitación deficiente cuyas condiciones de habitabilidad decrecen en general también por su sobreocupación, se paga según la ubicación relativa dentro de cada villa, entre $ 300 y $ 500. Teniendo en cuenta que el terreno es gratis, los gastos comunes, de servicios e impuestos inexistentes y los costos de construcción por debajo del mínimo standard adecuado en el resto en la ciudad, ese ingreso mensual representa para el/los que lo regentean una tasa de rentabilidad nada desdeñable de entre el 50 y el 60 % anual.

Estas tasas que multiplican por 10 a las que se pueden obtener en el mercado formal de alquiler y a las que ni siquiera el recientemente apresado estafador Madoff o su ideólogo Carlo Ponzi hubieran aspirado, son las que en el “mercado” inmobiliario informal de las villas obtienen sus inversores.

Mientras tanto, de la vereda de enfrente, los vecinos propietarios formales de las viviendas que rodean a las villas de emergencia (salvo precisamente en el caso de la villa 31 y la Rodrigo Bueno) sufren las consecuencias de la pérdida del valor de sus inmuebles. Así en las áreas inmediatamente adyacentes a las villas de la ciudad hasta un radio de los 200/300 mts.del límite externo de estas, los valores de cotización de un inmueble se ubican en un 30/40 % por debajo del precio medio que puede alcanzar en el mismo barrio fuera de este radio.

A pesar de ese importante descuento en la mayoría de los casos sólo se termina atrayendo a unos pocos interesados que luego terminan volcándolos a la modalidad de alquiler por pieza a familias de inmigrantes, retroalimentando la rueda de la extensión de la precarización del entorno generada por sobreocupación, saturación de los servicios sanitarios y falta de mantenimiento interior y exterior de las viviendas.

Se esgrime desde ciertos sectores demonizando al mercado inmobiliario como el responsable de generar la marginalidad ocupacional y el crecimiento de las villas miseria. Sin embargo la lectura de la realidad si es asumida sin pasiones, parcialidades o intereses demuestra que las villas son la materialización física de cuestiones socioeconómicas, que no sólo son sufridas por los que dentro de ella de buena fe habitan, sino aunque en distinto grado, padecidas también por los moradores y propietarios de las viviendas que se hallan fuera de sus límites.en relación de suma proximidad.

Así, el crecimiento de este fenómeno de ocupación marginal genera consecuencias en el mapa inmobiliario formal fomentando concentración residencial, polarización habitacional y por ende la ampliación de la brecha de valores inmobiliarios y mayor exclusión.

Por cierto, por el bien de todos, es preciso que la ciudad avance sobre la marginalidad incorporándola a la legalidad y formalidad o la marginalidad terminará finalmente avasallando a la ciudad.



La villa 1-11-14 en el bajo Flores también crece en altura y en locales comerciales


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PRECARIZACIÓN DE LA SITUACION HABITACIONAL – 18-07-2008

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, Lunes 2 de febrero de 2009

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