Precisamente y a partir del tsunami financiero internacional, el problema central está radicado en los Bancos, donde las solicitudes crediticias presentadas están sufriendo una demora altísima y la otrora fluidez en captar nuevos créditos pasó al olvido.
Así, las cosas por ahora en lo que va del año la caída acumulada en las ventas es del orden del 13 %. Pero, este porcentaje se incrementa llegando casi al 25 % si se compara sólo el tercer trimestre con relación al mismo período del año pasado, esperándose en suma al cierre del año una caída total del orden del 20 %. Los datos surgen de las operaciones concretas de compraventa corroborados por el seguimiento periódico que realiza la ADI (Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios).
La falta de financiación opera también y de manera muy importante en una gran cantidad de los emprendimientos que se encuentran en pleno desarrollo en proceso de construcción operando de la siguiente manera: un Edificio estaba pre-vendido en un 65% (pre-venta, sólo con reserva y firma de la promesa de compraventa), a la hora de cursar el crédito una vez terminada la Obra, las personas aparecen para los Bancos no tan viables y con baja calificación para obtener la línea de crédito (ya no es del 100% del inmueble, ahora bordea en promedio el 80% a 75%). Así, de la noche a la mañana el Edificio pasa a tener sólo el 30% vendido, con una menuda tarea por delante frente a una fuerte competencia y alto stock (desincentivando el inicio de nuevos proyectos o alargando las etapas de un desarrollo inmobiliario).
Pero, no sólo los problemas son aparejados por la escasez de financiación. La inflación también juega un papel importante y atacarla es una tarea prioritaria del Banco Central (a la fecha 9.5% anual – 8.8% de Enero a Octubre 2008), al ir subiendo asusta mucho a todo el mundo y los dividendos se van a las nubes en un plazo muy corto, dado que se establecen en UF (unidades de fomento), que refleja el IPC mensual; entonces, un pago en Enero de 20 UF a $19.658, hoy debe afrontarse a una cotización de $21.261 por UF., representando un aumento de $ 32.000, y en términos porcentuales de aproximadamente un 9%. Esta situación de ajuste de cuota vía inflación desalienta, porque la gente gana en pesos y no en UF.; además, en un escenario económico donde también ahora se habla de desempleo a futuro.
Esta nueva realidad que vive el mercado inmobiliario impone una nueva dinámica: antes la gente compraba asumiendo un rol activo, ahora por el contrario son las inmobiliarias las que deben salir agresivamente a vender, sobrellevando sobre sus espaldas un escenario muy inestable y un horizonte grisáceo para el año 2009.
Arq. Leon Sedaca Adriazola
Dirección de Planificación
Tecnitasa S. A. - Chile Consultores inmobiliarios
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Viernes 7 de noviembre de 2008.
